论我国倒按揭养老障碍及其法律解决

冉瑶瑶 陈婷婷 崔琳珊 邹健华

【摘 要】我国作为一个人口大国，近年来面领着愈演愈烈的人口老龄化危机。随着老年人比重的上升，养老问题也逐渐成为公众关注的热点。传统的养老模式面对着日益增加的养老需求暴露出了种种弊端。与此同时，国外传来的“倒按揭”养老模式在我国的实践也似乎困难重重。本文将对“倒按揭”养老在我国所遭遇的现实障碍进行分析，并提出其法律解决，以求为中国人的养老问题的解决提供参考。

【关键词】倒按揭；以房养老；社会保障

一、研究背景

我国已经进入了人口老龄化快速发展阶段。且我国老龄化的特点是“未富先老”，经济发展滞后于人口老龄化。又因长期以来实施的计划生育政策，我国出现了很多“四二一”家庭，甚至出现了“八二一”家庭，即两个年轻人需要照顾四个甚至八个老人和一个孩子。这使年轻人承受着巨大的生活压力，也肩负了更为沉重的社会责任。

目前我国的养老方式依旧停留在传统的居家养老上，即使近几年出现了不少新型养老模式，但运行状况也是不尽人意。

面对我国“银发浪潮”现有的养老模式太过脆弱，远远不足以解决我国愈来愈紧迫的养老问题了。所以寻找适合我国国情的新养老模式已是我国现阶段最紧迫的问题之一。

二、倒按揭养老制度概述

倒按揭养老制度，又称住房反向抵押贷款制度，是“以房养老”模式的一种。广义的“以房養老”是指凡是用房子来养老的方式都属于以房养老，其中包括“倒按揭”养老、卖房养老、住房置换养老、出租房屋养老等等。[1]而狭义的“以房养老”就是指倒按揭养老。

倒按揭养老制度有四个显著的特征：第一，人群特定性。一般是拥有房屋产权、达到一定年龄的公民才有资格申请“倒按揭”养老项目。第二，养老保障性。“倒按揭”养老项目的养老保障性从根本上决定了它与商业性质的普通担保物权的不同。它是专门为老年人提高晚年生活质量而设计的，充分体现对老年人相关权益的保障。第二，不得追索性。参与“倒按揭”养老项目的老年人死亡后，参与机构按约定得到老年人房产而后出售所得的金额少于老年人生前从参与机构得到的资金总额时，不能向老年人的家属后代追索余额。第三，抵押特殊性。“倒按揭”养老项目方式中的“抵押”有别于普通抵押权的地方在于：一是抵押期间与老人的生命周期息息相关难以确定。二是担保额与老人的生活高度相关，有一定的特殊性。

三、国外倒按揭养老运行模式简介

“倒按揭”养老模式对我国来说是舶来品。它起源于荷兰、成熟于美国而后在各发达国家相继运行并传入我国的。所以了解并借鉴国外的模式对我国建立符合我国国情的“倒按揭”养老模式有非常重要的作用。笔者通过分析总结为以下几种模式：

（一）不动产抵押保全贷款模式——以美国为代表

在美国“倒按揭”养老模式主要表现为由不动产抵押保全的贷款。是指达到一定年龄的老年人把房屋产权抵押给商业银行、保险公司等金融机构，金融机构对房产现有价值以及预期价值进行评估后，扣除手续费、保险费等相关费用后按照贷款合同支付贷款。[2]双方合同生效后，老年人及其继承人随时可以回赎房产。在抵押期间，老年房主享有房屋居住权。当房主去世或者永久办理抵押房屋后，房屋的产权自动转移给贷款机构，并由其对房屋进行处置，所得的价款用来偿还贷款的本息。

（二）老年人寿险产品模式——以新加坡为代表

目前这种模式在新加坡运行比较成功，也得到了一定的社会认可。此种模式是指符合一定条件的房产独立或共同所有人以自身寿命为保险标的，以房产作为抵押担保，并按月（年）从保险公司获取现金流以支付晚年生活费用。在投保人死亡、永久搬出住房或者符合合同约定的其他条件发生时到期，保险公司以房产价值为限收回保险费。“整个过程就像保险公司用分期付款的方式从老年人手中买下房产。” [3]新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。

（三）终身抵押制度——以意大利、法国为代表[4]

意大利和法国的终身抵押制度是一种特殊的抵押制度——空虚所有权制度下的“倒按揭”养老制度。其最大的特点在于它的性质是抵押，所有权没有发生移转，它留给继承人回赎的权利，只有在继承人放弃的时候，贷款人才能得到所有权。如果借贷人的寿命过长，在其获得的养老金超过其房屋价值的时候，借贷人必须向银行或者金融机构支付超过的份额。反之，如果在借贷人死去的时候剩余金额不足返还房屋的价值，而继承人不愿意赎回房屋，可以选择获得其差价。

四、倒按揭养老制度在我国的实践及障碍

在2014年我国保监会批复了幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险》保险条款及费率，中国的首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出。此种“以房养老保险产品”是指有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至去世；老人去世后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但是第一次试点的签约家庭只有12户。此种通过保险公司推行倒按揭养老模式的初次尝试，并没有收获一个令人满意的结果。

中信银行也曾推出过“倒按揭”养老产品，申请这项业务首先要出据一份老年人的健康证明，审核通过后，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后，按月将贷款资金划入中信银行的卡上，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金就可以了，养老按揭贷款最长期限为10年。该模式与国外的不同之处在于贷款人不仅限于老人本人，且要求其家庭具有多套房产。i但最终实施效果也不尽如人意。结合社会现状，笔者分析倒按揭养老在我国的难以推行障碍大致有三：

（一）传统观念的束缚难以摆脱

对于大多数中国家庭来说，“父继子承”的观念根深蒂固。在子女的经济压力较大，而父母对于生活品质没有更高追求的家庭里，很少有人愿意将房子抵押来换取养老金。虽然选择此种方式会获得一笔可观的养老金，但和失去产权比起来，对于很多老人来说都难以接受，总得“于心不忍”。其次，传统社会伦理道德的影响还体现在其他方方面面，例如：父母选择“以房养老”难免被理解为子孙不孝，选择倒按揭养老的家庭往往会遭受许多负面的社会评价。

（二）倒按揭的适用人群有限

对于倒按揭这种新型养老模式，可以加以选择的人群大致分为三类。一类是收入不高的独生子女家庭。对于他们来说必定面临着赡养两对老人的现状。再加上如果还有孩子教育方面的支出，经济压力难免很大，这时笔者认为“以房养老”实为一个不错的选择。一类是养老资金不足的老人，这是一种增加养老资金、提高老年生活水平的选择。对这类老人来说选择倒按揭养老能使自己的老年生活更加体面、更加有尊严。还有一类是那些思想相对开放，父母喜欢自由无拘束的老年生活并且不愿与儿女有过多经济往来的家庭。这种家庭较传统的中国家庭而言确实是少数，虽然目前有部分九零后的年轻人都表示其父母很乐意选择这种养老方式。但就目前来说“倒按揭养老”还并不是一个大众化的选择。

（三）缺乏相应的制度基础和法律保障

倒按揭养老模式作为一个舶来品，与我国现行的法律框架存在着种种冲突。若其要想在我国实现良性运转，当务之急，需要一个可以将其容纳的法律制度来化解这些矛盾。同时，由于我国禁止流质契约，这意味着保险公司，银行等金融机构在投保人去世后，需等待房产拍卖、出售等处置，而不是直接获得房产的所有权，这便使得金融机构需要承担相当大的风险。在相关制度和法律规定还不成熟的现在，金融机构面对重重风险，望而却步。而老人们对于相应的能否退保、房屋评估靠不靠谱、房价不稳定等也问题心存疑虑。种种因素最终导致倒按揭养老模式在我国举步维艰。

五、构建我國倒按揭养老制度法律框架

（一）土地制度调整

我国现行的土地制度规定，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。购买者在购买房屋后实际取得的不是土地的所有权而是有期限的使用权。1994年颁布的《城市房地产管理法》规定了土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，续期需要重新签订土地出让合同并缴纳相应的土地使用权出让金。ii其后2007年我国《物权法》规定住宅建设用地使用权期满后自动续期。但都未对具体的程序，土地出让金金额计算做出明确规定。笔者认为，倒按揭养老制度运行首先要排除土地制度上的障碍，应当通过立法明确在续期时土地出让金的计算方法，费用如何承担，以便倒按揭养老在推行中能够准确评估房屋价值。

（二）明确产权，完善产权登记制度

2014年6月17日保监会颁布的了一项指导意见，规定老年人申请以房养老的保险产品时必须对房屋具有完全独立的产权。iii当前，除了正式登记过拥有完整产权的房屋外，我国还存在着一些产权不明的房屋，例如农村所谓的“小产权房”，这类房屋由于建造在集体土地上，而集体土地不允许被用于非农业建设，因此这类房屋难以得到国家房管部门的认可。[5]笔者认为，这一规定限制了倒按揭养老的参与主体范围。对于已经存在的农村“小产权房”应当对其产权予以明确，并完善对其的登记管理。

（三）引入让与担保制度

前述第三部分中，笔者曾提到，由于我国物权法中禁止流质契约的规定，金融机构在老人去世后无法直接获得房屋的所有权，因而增加其所面临的风险。为了解决这一问题，笔者认为可以借鉴外国实践，引入让与担保制度。所谓让与担保是指合同约定债务人以其财产的所有权作为抵押物来担保自己的债务，在其合债权到期无法履行债务时，让与担保权人可以直接以担保物的所有权受偿的制度。[6]在让与担保内部关系中，让与担保权人仅获得了所谓“形式”上的所有权即一种法律外观上的所有权，但该种所有权无法对抗让与担保设定人的实质所有权。只能依据设定人转移标的物的所有权的实质目的而设定的担保权进行对抗。[7]由于让与担保制度中让与担保权人能够获得法律外观上的所有权，能降低第三人介入的可能，从而降低金融机构的风险。

（四）通过其他等法律规范住房反向抵押贷款的市场主体

倒按揭养老在实施过程中存在各种操作风险，比如，支付周期，违约风险，信用风险，遗产处置，产权变更，合同风险，突发事件等。[9]所以，应该制定相应的市场准入标准来加以保护。目前我国国内合法的贷款发放机构主要包括银行、农村信用社、小额贷款公司等，保险公司除发放人寿保险保单质押贷款外，还不具备发放不动产抵押贷款等其他类型贷款的功能。因为市场主体在自主经营过程中会有非正当竞争手段，所以，市场主体的经济行为需要相关法律加以规范。因此在相关金融法律法规当中对贷款机构和借款人的权利义务加以规定尤为必要。

（五）完善住房反向抵押贷款配套服务环节相关法律制度

房屋评估中介作为倒按揭养老制度的一个重要参与方，具有重要作用，它直接牵扯到借款双方的经济利益。我们需要专业公正独立的评估机构，也需要建立专业的法律服务机制，需要它客观公正的处理反向抵押贷款过程中产生的利益纠纷，为借款人和贷款机构提供法律服务。同时，我们可以适度减免相关服务费用来扩大参与，提供更亲民的服务。

注释：

i参见http：//finance.ifeng.com/bank/zzyh/20111019/4869407.shtml，访问日期2018年5月6日

ii《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

iii《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》第六条第一款：“投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人”

【参考文献】

[1]崔炎.住房反向抵押养老法律问题与对策研究[D].哈尔滨工程大学，2016.

[2]于艳芳.美国“以房养老”住房反向抵押贷款的经验与启示[J].石家庄经济学院学报，2015.38（1）.

[3]谷晏，肖海峰.“以房养老”的国际经验及启示[N].海南金融，2014（4）.

[4]唐金成，曾斌.“以房养老”的国际比较及其经验[J].西南金融，2015（11）.

[5]郭丽红，庞美秋.我国“以房养老”法律制度的完善[J].汕头大学学报（人文社会科学版）.2017（4）.

[6]王闯.让与担保法律制度研究[M].北京：法律出版社，2000：16.

[7]梅瑞琪.让与担保制度法律构成初探[J].浙江工商大学学报，2009（3）.

[9]冯红红.基于金融机构风险防范视角的以房养老风险量化研究[D]，江西师范大学，2015.