“老破小”也赚钱

徐叔竟

在二手房市场，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售，这当中的价差大了去了。这里面的溢价空间，早几年已被某些炒房客视为生财之道，近两年越来越多的个体投资客涉足其中，甚至已经有人将这一模式发展为正规的公司化运营。

印象中市中心的老房子多数都比较老旧，即便带装修也逃脱不出年代感，正因此，越来越多的人认为市中心老破小升值潜力低，应及早售出。但近一两年来，在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源，一改往日残破风貌，有不少装修风格时尚清爽的房源在售。

其实这些装修时尚的房源，几个月前也是典型的老破小模样。

一般来说，购入二手房后，将房子重新装修一番再高价出售，像这样的客户，我们定义为投资客，他们手头有多余的资金，就倒腾起买房卖房的生意来了。投资客一般都是个体运作，在楼市低迷时期，选择一些房东急卖的毛坯或简装房源，以低于市场价2000～3000元/㎡的价格收入。

比如一套60多平方米的两房户型，买入价18000元/㎡，之后花了近6万元对房子重新装修（含所有硬装及软装）。房子出售时，小区的成交均价在21500元/㎡左右，该房源最后以高于市场价1000元/㎡的价格出售。就这样，一套房子从买入到卖出，半年时间赚了20万元。这抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。

职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候，投资客纷纷涌出收购房子，待装修完看行情不错，又以高价卖出。做的规模比较大的投资客，今年靠这样倒买倒卖二手房，赚了几百万元，当然这需要有一定的资金实力，且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配，一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。也有公司专做类似业务，毛利为每套房子总价的10%。

目前，已经有公司专门从事“二手房精装修出售”业务，小宅门便是其中之一。他们一般只选择市中心老房子，主要是65㎡以下两房的刚需户型，改善房源面积也不会超过150㎡。30㎡以下一室一厅及150㎡以上的户型肯定不会考虑，做过二手房的都知道，这样的房子转手很困难。不论市场行情好差，最抗跌的还是市中心的老房子，因此收房时，往往会选择二手房成交量排名前十的小区。

小宅门成立第一年共成交了70套二手房；第二年为150套；今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。粗略估算，以平均150万元/套的购入价计算，10%的毛利即是15万元，小宅门的收益已经近3800万元。

（摘自《大众投资指南》 圖/子依）