论城市老年建筑市场发展的战略取向

邵广杰 李祥伟

摘要：随着中国社会老龄化问题的日益突出，社会养老服务需求巨大，由此衍生出了各种社会资本对于养老产业的高度关注，并最终聚焦于养老住区这一领域。

关键词：老龄化；城市老年建筑；战略取向

引言

这几年老年地产发展非常快，大家都懂得了老年地产是怎么一回事。但是之前，可能更关注的是该不该做、能不能做、怎么样做等等，是比较宏观的产业链的结合问题。但是最近这一年，个人认为老年建筑市场已经趋于稳定，逐渐开始向老年社区发展。

1、老年住宅及设施的需求

多数老年人希望居家养老，85.05%的老人希望居家养老；有6.69%的老人希望入住机构。养老住宅的建设将蓬勃发展，发达国家在养老模式上从起初的医院到设施最终都走向了“家庭、社区养老“.结合中国传统养老观念，居家养老将成为我国老年人的主要养老方式。

2、我国养老地产现状

开发档次较低，配套和服务水平有限；产业规模小，产业链整合度低；缺乏开发全过程的经验，而国外经验又水土不服；缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够；政策“不落地”，产业标准缺失。

3、老年社区基础设计

3.1楼梯踏步尺寸

对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在400px以下，踏步顶面宽应在750px以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。

3.2楼梯照明

注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最理想情况是设置地灯。

3.3楼梯扶手

在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。

3.4轮椅设计

从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用，所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等?门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。

3.5厨房

厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况 ，加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间，将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用。

3.6起居室

老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最 好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300～ 450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。

3.7卫生间

老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄，老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高，老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度，所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖，必须的扶手杆设置。

3.8 洗浴

洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手。

3.9室外设计

主要通道必须是无障碍通道，无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。

4、国内养老项目经验

本文以北京将府庄园养生园项目为例进行研究。将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地， 附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。环境优美的同时距离市区较近，交通方便。

将府庄园配套设施

国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。

康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。

管理服務中心：接待来访，会员服务中心及管理办公中心。

将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。

垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。

高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。

5、结语

老年建筑市场的发展不仅为老人的晚年生活提供了必要的保障，也是一个国家精神文明的重要标志。我们相信随着经济的不断发展、人民生活水平的逐步提高和政府、全社会对老年人的关心和爱护以及相关行业的努力，老年建筑市场必将成为房地产业发展新增长点。

参考文献：

[1]刘立均，王婷.城市老年住宅开发建设研究——以邯郸市为例[J]. 中国住宅设施. 2010（10）.

[2]张新宇.老年人建筑设计浅谈[J]. 山西建筑. 2009（19）.

[3]李东锋.人口老龄化背景下的老年大学建设发展机制[J]. 山西建筑. 2008（32）.