关于地籍不动产测绘的研究与思考

韩雨

摘要：地籍不动产测绘工作的开展过程中，主要包括的内容涵盖了地籍不动产测绘时的所有数据资料、图表内容、成果表、质量检验结果、技术结果等材料。本文就地籍不动产测绘的重要性、成果的数据整合、测绘质量控制分析、监管四个方面进行论述。

关键词：地籍不动产测绘；重要性；数据整合；控制分析；监管

地籍测绘是服务于地籍管理的一种专业测绘，它主要是进行测量各面积计算工作，目的是为了满足地籍管理中确定宗地的权属线、位置、形状、数量等地籍要素的需要。地籍测绘是对地块权属界线的界址点坐标进行精确测定，并把地块及其附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确地绘制在图纸上和记录在专门的表册中的测绘工作。

1、地籍不动产测绘的重要性

地籍不动产测绘特别是房产测绘的主要对象是城镇房屋的自然状况、权属状况、利用状况以及相关的地形要素。通过确定房屋及基本单元的位置、权属界限、建筑面积、共有面积等房屋基本属性，编制房屋基本单元代码，建立房屋实体与房产信息化管理的纽带，形成房产测绘成果。

房产测绘成果经房产行政管理部门核准采用后，即具备法律效力。测绘成果一定程度上作为经济价值衡量标准，在房地产开发、房地产交易、财政税收、不动产登记、城市社会服务（建设、规划、市政、环保、拆迁等）等方方面面都发挥着非常重要的作用。近年来，随着房产价值的快速上升和社会大众权利意识的加强，房产测绘在解决房产纠纷、维护司法公正和维护社会稳定等方面发挥出越来越明显的作用。

2、地籍不动产测绘成果的数据整合

地籍不动产测绘成果的数据整合主要是将地籍测绘成果数据与房产测绘成果数据通过一定的规则建立对应关系，进而实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的一体化管理。

地籍不动产测绘成果中的地籍测绘成果，目前主要采用地理坐标作为基础编码，并与土地权属登记建立了相应的关联，多数地区也建立了相应的数据库管理系统，为地籍不动产测绘成果的整合以及未来的不动产登记提供了统一的基础。而房产测绘成果数据却没有较为统一的模式，这就对房地数据的整合产生了不利影响。目前，房产测绘成果主要采用年份加流水号的管理模式，或以房地号管理的模式进行管理，并与房屋产权产籍系统建立了相应的对应关系。在房屋产权产籍系统中，房屋编码又有4种编码方式，分别是坐标法、分幅法、分宗法和竣工时间法。在与地籍测绘成果进行整合的过程中，坐标法最为简便，其余3种还需采用更进一步的处理。

2.1分幅法

可以通过反算分幅图的西南角坐标，从而与分幅范围的地籍测绘成果建立相应的关联关系，即首先通过对主要建筑物采用图形匹配算法进行初次匹配，然后再通过幢号、地名等进行二次匹配和一定的人机交互，建立建筑物之间一一对应的关系，从而完成地籍不动产测绘成果的数据整合。

2.2分宗法

可以根据其房产分区的位置进行首次的地理坐标反算，进行初步定位，然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配，最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互，从而完成地籍不动产测绘成果的数据整合。

2.3竣工时间法

首先通过对具有显著特征或者重要的建筑物进行现场定位，确定坐标，然后类似分宗法进行处理，从而完成地籍不动产测绘成果的数据整合。

房地测绘成果数据的整合，需要具有强大的空间处理和图形处理系统的支持。目前，GIS系统是基于空间地理位置且具有强大空间处理和图形处理的综合性信息系统，开发基于GIS的地籍不动产测绘成果整合与管理系统将对地籍不动产测绘成果的整合具有十分重要的促进作用。更进一步，地籍不动产测绘成果的整合也将为不动产登记系统的整合提供统一的空间位置基础，因此将这种基于地理空间位置的地籍不动产测绘成果整合管理系统纳入到不动产统一登记的管理信息系统中是十分必要的，也是可行的。

3、地籍不动产测绘质量控制分析

质量检查重点放在数学精度、地理精度和图面整饰上，而数学精度则是评定图幅质量的关键。随着数字测图技术的广泛运用，这一工艺方法得到改进，使成图精度提高了一个等级。按照《城市地籍测量规范》的要求，数字图的数学精度已不再是主要问题，相反，对作业设计、地形图的分层检查、多余数据删除等方面提出了更高的要求。因此，各级质检员的技术素质急需进一步提高，以适应数字测图发展的要求。IS09000标准是国际公认的质量管理和质量保证的统一标准，从质量计划、管理职责、人力资源、质量记录到过程控制、产品标识、不合格品控制、产品检验等都做了规定并形成文件，使质量管理系统化、规范化、科学化，保证产品的任何工序都得到有效控制。将测绘质量控制与IS09000标准结合起来，形成测图的质量控制，有效地控制测图的质量。

4、地籍不动产测绘监管需要加强

地籍不动产测绘特别是房产测绘，承担了行政管理的一项配套服务功能，具有很强的政策性。从业者除了须熟练掌握专业的测绘技能、了解国家有关政策之外，还应该充分了解当地在不同时期的房产政策，包括权属、销售与登记等相关要求。

目前，全國大多数城市都由相对稳定的房产测绘机构提供测绘成果应用于房屋产权管理。长期以来的实践和发展表明，这种模式下的测绘机构不纯粹以追求经济利益为目标，在保持适度的市场活力的同时，有力地促进了房产市场的健康有序和稳定发展，最大程度上避免了由房产面积引发的权利纠纷、维持了社会稳定，同时也获得了社会大众的普遍认可。

现有条件下，在房产测绘完全市场化的城市中，行政管理部门面临着更多的难题：测绘机构入市门槛低，资质最低的房测机构仅需3名技术人员和10万元注册资金，房产测绘业务的规模与技术难度往往会超出其作业能力和业务范围，容易因技术、设备、人员等软硬件力量不足而造成成果质量低劣；另外，在经济利益的驱使之下，房测机构不排除会满足房地产开发企业的不合理要求进行违规测绘或所谓擦边球测绘，最终损害购房人的合法权益，扰乱房地产市场。如果再缺乏有效的管理、赔偿和处罚措施，将进一步造成房屋权利人和行政管理机构之间的矛盾，造成社会不良影响。长此以往，最终会严重影响到交易和登记机构的行政公信力。