关于内部控制下的房地产公司合同管理方法分析

汪樯樯

摘 要：随着人们风险管理意识的逐渐提高，合同管理得到了房地产公司的高度注重，因此，本文笔者就房地产公司合同管理存在的问题及内部控制对策进行简要阐述。

关键词：房地产公司；合同管理；内部控制；

一、房地产公司合同管理的特性

1.长期性

房地产开发自身含有一定的长期性，其涉及了诸多较为繁琐的流程，这就要求对房地产开发实施可行性探究，对房地产工作规模、施工场所以及施工图纸等内容加以合理规划，对施工材料、设施以及人员等方面进行报备，同时还对施工环节中各项因素实施科学监管。大多数房地产公司建设项目一般施工时间比较长，所以，其合同管理也含有一定的长期性和连续性等特性。

2.庞大性

因为合同管理包含了房地产工程项目的各项内容，所以在开展房地产开发工作时，包含的内容也比较多，例如土地合同、人工合同、设备合同、资金合同以及管理合同等。这些合同在内容方面存在一定的差异性，涉及了诸多专业性知识，和各个部门的协调性有着直接关联。所以，内容不仅繁琐，并且数量繁多，需要专业人员以及规范的管理体系提供支撑，进而減少合同管理风险的出现。

3.风险性

因为房地产开发时间比较长，将会受到诸多因素的影响，进而引发合同风险的出现。例如，在开展施工工作时，遇到恶劣天气的影响，导致施工暂停，给施工进度带来了延误影响，导致施工工作不能根据合同规定期限如期完成，进而需要担受违约等风险。并且，我国相关政策将会随着市场需求发生一定改变，存在当前获取审批的项目，后续在落实时因为受到政策改变因素的影响，需要停工整顿，房地产公司需要根据合同约定给施工公司或者业主提供一定补偿，从而给房地产公司造成一定经济损失。

二、房地产公司合同管理存在的问题

1.缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是确保合同准确执行的关键。当前我国房地产公司在合同管理中缺乏严格的审核程序，其主要是以甲单位制定合同，乙单位阅读合同，甲乙共同修订的流程实施合同的签订。在其内部合同订立方面一般有60%以上是以总经理助理和项目部人员进行合同的制定和审核。因此，房地产公司无论是在合同制定程序还是审核程序上投入力度不足，程序缺失，严重影响公司的经济效应，为公司的发展带来了风险性。

2.合同签订过程中缺乏有效控制

合同签订的过程极其重要，但是有些公司在合同签订的过程中，对于合同的处理并不认真。在开发前，公司的重点在于对施工的要求，比如建筑材质如何选取，工程如何实施等，然而最重要的财务预算，却被公司忽视。财务预算包括选取什么样的建筑材料才能节省费用，如何施工节省人财物等。而且在营改增大背景情况下，签订合同时还要考虑服务提供方是一般纳税人还是小规模纳税人，签订的合同是含税价还是不含税价，提供的结算票据是增值税专用发票还是普通发票，增值税率是多少，能否抵扣。在房地产合同签订的过程中，未让财务部门参与拟订、审核条款，所签订的合同条款往往不严谨，漏洞百出，给房地产公司日后造成麻烦，增加不必要的成本。

3.合同法律管理意识不足

许多房地产公司在合同管理的过程中对其内部条款的重视程度缺乏，导致在项目施工和管理中出现违约现象后，公司不能够从合同的角度维护自身公司的利益，影响公司的发展。其中以中小型房地产公司为代表的合同签订后无后续工作为主，严重制约了我国房地产公司合法化发展。此外，在合同执行上除了合同的制定和签订人员外，公司内部的其他人员均对合同管理漠不关心，这样容易造成公司内部经济纠纷，影响公司发展。

4.合同履行未跟踪到位

当合同签好后，未对其进行整理，将涉及到付款节点、收取发票节点、工程变更确认、质保金支付方式的确定、违约及违约责任条款等信息进行整理，制定合同执行情况的台账，致使合同执行过程中缺乏跟踪，公司管理层不能及时掌握到合同行动态情况，整个合同的实际执行情况将达不到最初设想。例如：应取得的专票未及时取得而影响当期进项税抵扣，造成当期多缴增值税；施工现场出现变更后，后续付款和取得发票脱离预计节点；超额支付工程款，资金流偏离预算等等。若发生此类事项，将影响房地产公司销售实现期的增值税税负的平稳，进而影响公司的经济利益。

三、房地产公司合同管理内部控制的对策

房地产公司的发展可谓是高收益高风险并存，所以对房地产公司的合同管理过程实行有效控制是至关重要的。以上分析了房地产公司在合同管理中存在的问题，建议从以下方面对合同管理内控制度做出改进。

1.完善的合同管理程序及制度

针对房地产公司合同管理实施优化对策，对其管理程序进行修订。首先，在现有公司内部制度的基础上增加合同管理制度，结合公司自身发展战略目标和特征，按照国际法律规定进行程序和制度修正；其次，针对公司内部各个部门的功能，对合同的制定程序、监督程序和执行程序进行制定，严格地对其流程进行详细规定；再次，在现有合同管理的基础上增加制定前、制定中和制定后的监督机制，实现公司内部控制和公司外部风险协调管理，降低公司利益风险。最后，加强公司合同范本制定程序和制度的完善，在国家及地方相关示范合同文本的基础上，结合公司自身特点和管理要求制定合同范本，增强合同的安全性和全面性。

2.加强合同执行监管力度

加强合同执行监管力度可以从组织结构和规章制度两方面进行完善。首先，在组织结构上构建合同执行监督管理机构，在公司现有结构的基础上增加合同监督管理部门，在部门内部设定经济合同、招投标合同、人力使用合同、项目施工合同等不同的小组，以小组执行监督的方式从组织结构规模和层次上强化合同执行监管力度；其次，在规章制度上根据房地产公司内部奖惩制度建立合同执行奖惩制度，从细节化和宏观化角度，详细地实现合同管理中各个环节的规范性。

3.建立合同管理相关的法律体系

建立规范的法律体系，可以保证建筑市场的良性发展，给房地产公司合同管理工作的落实提供了保证。结合房地产建设工程的真实状况，制定一系列完善的法律体系，把工程建设整个流程都于法律体系融合，对优化建筑市场主体、建立良好的市场秩序、提升双方主体法律意识等方面发挥着重要作用。鉴于建筑市场失信现象，应该给予科学整顿，实现体系创新，完善法律规章制度，将市场运作环节中各个偏差加以修整和完善，规范自身行为。

4.多部门联手，建立优质供应商库

建立供应商库先要从众多的供应商中挑出合格的供应商，再评审出综合实力强的。房地产公司应成立供应商评价小组，小组成员由合约部、工程管理部、财务部等部门组成，组员必须有团队合作精神、具有一定的专业技能，各司其职，按各自的专业技能对供应商进行评价，选出综合竞争能力强的供应商，建立供应商库。合约部主持工程、设备、材料的招标工作，负责入选单位的综合评审意见。工程管理部负责从施工或设计技术、施工管理、施工设备等方面评价供应商的专业能力。财务部负责从注册资金、经营规模、纳税资格、财务经济状况、资信情况等评价供应商的经营状况和综合实力。经过多方面的评价，才能保证甄选出来的供应商实力强、信誉好、管理相对严谨，后续合作时会很顺畅。

参考文献：

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