商品房买卖合同法律问题研究——以2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》为视角

文/张佳明奇

一、出台背景及法律地位

2014年，住房和城乡建设部与国家工商总局共同制定了《商品房买卖合同示范文本》，该文本颁布后一直指引着商品房买卖合同的签订履约行为，规范作为出卖人的房地产企业和作为买受人的购房消费者双方权利义务，减少和解决了商品房买卖合同纠纷。浙江省在2016年5月开始施行《浙江省绿色建筑条例》，这一条例引领了全国适用全装修成品住宅机制的发展。自此，2014版国家商品房买卖合同已经无法适应商品房交易形式的复杂性和多变性，尤其是在商品房性质、交付手续、房屋质量和保修、违约责任等方面，渐渐暴露出不少亟需解决的新情况、新问题。在此背景下，浙江省建设厅会同浙江省工商局联合制定了新版示范合同文本，并于2018年3月正式颁布使用。

2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》（以下简称18版《商品房买卖合同》）是浙江省规范平等市场主体出卖人和买受人双方的交易关系的合同示范文本，初衷是侧重保障买受人的权益，维护房地产业经济秩序。合同示范文本虽非强制性适用，但由于目前商品房买卖都需要进行网签程序，出卖人和买受人双方约定内容不能与主合同相背离，因此即使双方额外约定新的合同条款，也需要在现行示范文本的主体框架下进行。此外，示范文本第二十九条补充协议中也明确规定，擅自修改的合同文本无法通过备案检查。因此，18版《商品房买卖合同》对买卖双方都具有较强的指导性，降低了买卖纠纷发生的概率，对浙江省商品房交易发挥着重要而基础的作用。

二、18版《商品房买卖合同》的对内效力特点

商品房买卖合同的效力是指出卖人和买受人双方签订生效的商品房买卖合同所具有的法律效力。商品房买卖合同的对外效力特点是基于合同的不可侵性，对内效力特点则是基于商品房买卖合同的相对性。因此，笔者侧重阐述文本的对内效力特点。

（一）明确商品房性质

18版《商品房买卖合同》在第二章“商品房基本状况”中，新增第一条“商品房性质”，明确全装修住宅与其他类型商品房的分类。同时，在示范文本专业术语解释中，对全装修住宅作出了明确定义：在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能的住宅。

在洪某某与某置地有限公司商品房预售合同纠纷案件中，双方主要争议焦点是：系争房屋为毛坯交付还是全装修交付。双方签订的《预售合同》第三条约定，乙方购买房屋，每平方米单价为100153元（不包含房屋全装修价格），总价3080万元。而另一份《补充协议》第二条约定，房屋价款按照《预售合同》第三条约定该房屋全装修总价3080万元执行。某公司向政府行政部门申请备案的销售方案中也明确该房屋为全装修房。该房屋建设审批过程中可能存在不规范的行为，法院认为这并不影响其公司与洪某某达成的全装修房屋买卖真实意思表示，认可买卖双方合同中，同标的为全装修房屋。该案例由于买卖双方在前后两份合同中对于商品房性质未予以明确，才导致此次纠纷产生，18版《商品房买卖合同》则可以有效避免该类纠纷的产生。

（二）规范住宅全装修约定

1.施工许可证制度。依据《城市商品房预售管理办法》等规定，商品房预售许可的前置必要条件是取得施工许可证。18版《商品房买卖合同》第二章“商品房基本状况”第二条“项目建设依据”第三款中，首次要求全装修住宅在装修方面独立获得施工许可证，并在合同中记载该部分的许可证号码。对于商品房主体结构和装修部分采取分阶段领取施工许可证的方式，先领取建设工程规划许可证和施工许可证，而后领取装修的施工许可证。在出卖人交付商品房前，相比传统毛坯房只进行一次验收工程，全装修住宅需要进行二次验收，室内设计、水电燃气以及消防设施等都是验收考查项目内容。

2.价款制度。18版《商品房买卖合同》第三章“商品房价款”第八条“计价方式与价款”第二款明确规定，新制定总价与分价两类商品房价款内容可以让出卖人和买受人自行选择。总价形式即为商品房总体价款，分价形式则要求在总价款基础上，对装修部分价款进行单独明确。同时，第二十二条“销售和使用承诺”第一款中规定，要求出卖人自愿承诺全装修住宅禁止将装饰装修内容单独买卖，保障买受人一次性购买全装修商品房，杜绝买卖实践中房地产企业采取补充协议等形式与购房消费者签订二次买卖合同。第八条的两种计价方式适用条件并非强制性明确，可能会出现出卖人和买受人选择按总价形式进行约定，在产生全装修住宅买卖纠纷时，由于出卖人规避了装修部分价款明细，买受人在司法程序取证时，难以提供装修部分价款的情形。

3.全装修住宅交付条件。对于商品房交付条件，在原有需要提供建设工程竣工验收备案证明文件和房屋实测测绘报告的基础上，18版《商品房买卖合同》要求出卖人对于全装修住宅须提供空气质量检测合格报告，若不能提供相关文件或者提供文件不完整的，买受人有权拒绝接收房屋。

在杨某某与嘉兴港区某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案件中，杨某某与某公司签订《商品房买卖合同》和《某某广场西区住宅装修合同》，约定某公司为杨某某购买的嘉兴市某某广场的商品房进行室内装饰装修，装修质量检验和判断标准适用浙江省地方标准《家庭装饰装修工程质量规范》；装修完成后，某公司须请专业检测机构进行检测，在空气质量符合标准后才可交付买受人；如若空气质量检测不合格，某公司需要进行整改，直至合格，并承担逾期交付的违约责任，在规定的保修期内经整改还不合格的，杨某某可向某公司要求退还装修价款。在之后的商品房交付过程中，由于某公司未能提供空气质量检测结果的文件，杨某某先后寄出两份解除合同通知，要求解除双方买卖合同。法院审判认为某公司已交付房屋，且杨某某已实际入住该房屋，即某某公司已经实际履行商品房买卖合同的主要合同义务。即使某公司实际未能提供商品房的空气质量检测合格的证明文件，也只能要求某公司承担违约责任，而不能行使法定解除权。若某公司不能整改，以使空气质量达到合格标准，杨某某可要求返还装修价款以及要求某公司承担违约责任。在本案中存在两个主要问题：一是某公司交付的商品房虽未提供空气质量合格标准，但杨某已经实际入住；二是空气质量不合格或未提供证明文件的情形，双方只约定整改返还装修价款和违约责任，而将此未列入解除商品房买卖合同的条件之一。在18版《商品房买卖合同》中，出卖人未能提供商品房空气质量检测合格报告，属于买卖人享有的强制性拒绝接收商品房条件之一，使买受人享有更高的自主权。

4.装修和设备制度。全装修住宅内的装饰装修和设备标准分为两部分进行约定，在18版《商品房买卖合同》第十二条中，对于厨房和卫生间的交付使用进行了强制性规定，买卖双方还可就其他交付使用条件自行约定。此外，不同于2014版《商品房买卖合同示范文本》，18版《商品房买卖合同》对外装和内装两部分进行了更为详细的分类明确，包括但不限于隔墙、管线、涂料层面、吊顶等，都要求应明确清晰名牌、规格等内容，且不得使用“其他同级别产品”等语句混淆买受人视听，从而确保买受人在内装饰装修部分合法权益得到保障。

5.设计变更制度。18版《商品房买卖合同》提出，全装修住宅在使用分区和设计功能、空间层高、室内楼梯数量等情况发生变更时，应及时通知买受人，使买受人知悉室内装修工程按法定程序进行变更。同时，明确出卖人须向买受人提供装修设计方案平面图、规划方案总平面图和房屋分层分户图。在过往的精装修住宅买卖合同履约实践中，由于买受人不能完整取得精装修设计图纸，且在合同签订时不同出卖人对此具有不同界定，致使精装修住宅交付情形呈现多样化，产生多种的商品房买卖合同纠纷。

在吴某某与浙江某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案件中，吴某某与某公司签订了《浙江省商品房买卖合同》及《某某天地中心委托装修管理协议》，吴某某同意某公司按照装修设计平面图对房屋实施装修工程，并对装修后的户型布局和使用功能无异议。在吴某某查看通过竣工验收并备案的案涉房屋时，发现房屋某角落多了一根柱子，与房屋毛坯结构图不符，后法院证实该“柱子”系排烟管道。吴某某认为该“柱子”的出现属于某公司变更房屋主体结构而未尽通知义务，要求由此解除双方买卖合同，某公司辩称房屋主体结构并未变更，增加的“柱子”系烟道管并非柱子。法院认为涉案房屋增加的“柱子”确为排烟管道，且无证据证明排烟管道设计属于经规划行政主管部门批准的规划设计变更，吴某某因此主张房屋主体结构变更缺乏相应依据，不予支持吴某某的诉请。在18版《商品房买卖合同》使用争讼时，买卖双方应明确争议焦点是否按照法定程序变更且及时告知以及是否属于双方载明内容之一，减少双方当事人不必要的诉累。

（三）提高商品房质量和保修责任

对于商品房的质量问题，出卖人在交付商品房时，2014版《商品房买卖合同示范文本》只规定了商品房质量检查不合格，买受人有权解除合同，且检测费用由出卖人承担；18版《商品房买卖合同》对于出卖人和买受人而言，设计更加人性化，其规定：买受人可以对房屋地基基础和主体结构质量提出异议，由出卖人释明相关问题；买受人认为前述内容质量不合格的，由双方委托进行质量检测，参考民法的公平原则，由检测的具体结果判断由哪一方承担检测费用。由于检测不合格买受人解除合同的，出卖人赔偿买受人已付房价款一倍的选择项更改为已付房价款的百分之几。从这两点看，18版侧重保障了出卖人的权益。

2017年5月1日的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》提升了商品房保修标准，18版《商品房买卖合同》依据该办法在附件中将保修期限统一提高至不得低于8年，包括:屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间、厨房、地下室和外墙面的防渗漏；电气管线、给排水管道、设备安装；埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程。对于隐蔽工程项目而言，出卖人只有选择更高水平的装修施工团队，才可以应对长达8年的保修期，这更加注重保护购房消费者权益。

在张某某与杭州市某开发有限公司商品房销售合同纠纷案件中，买卖双方于2000年8月签订《商品房购销合同》，买受人向出卖人购买位于拱墅区丽水路72号的房屋。合同第十八条“保修责任”中明确房屋墙面保修期从买受人实际接收该房屋之日起12个月，房屋屋顶保修期从买受人实际接收该房屋之日起36个月。后因发现房屋北面外墙出现漏水，东面外墙裂缝渗漏以及房顶漏水等现象，张某某一直向某公司反应却未得到修复，诉请要求某公司限期修复该漏水房屋。法院审判认为合同第十八条的保修期限已经违反《建设工程质量管理条例》第四十二条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修为五年”的规定，且该案房屋在实际交付时，2001年浙版消保办法已经实施，其中第二十九条明确规定防渗漏保修期为八年，因此法院对于张某某的诉请予以支持。从2001年浙版消保办法到2018年浙版消保办法，其防渗漏保修期规定一直高于2014版《商品房买卖合同示范文本》的期限规定，这反映出浙江房地产业新时代的新特质，也显现了浙江省力求居民舒适居住环境的新作为。

（四）其他细节规定

在18版《商品房买卖合同》中，还有一些值得我们注意的细节。如：在第一章“合同当事人”中，要求出卖人填写电子邮箱，其目的在于为买受人送达和通知相关文件提供便利，便于买受人司法审判送达证据的获取；在“商品房基本情况”中，对车位、车库或者停车设施和储藏室、绿地或其他物业，明确了在指定附件中按照位置、产权、价款等要求进行统一填写，不同于以往买卖实践中只按照普通附件填写的形式。

三、完善商品房买卖制度建议分析

在商品房预售或现售买卖合同双方履约过程中，最理想的状态是买受人完成支付购房款以及出卖人交付竣工验收合格房屋，但在双方买卖实践过程中，会出现商品房政策调控等一系列客观原因致使买卖双方面临买卖合同被解除的风险，笔者将从买卖双方角度提供可参考的意见。

（一）规避买受人反向利用规范的风险

从出卖人角度看，18版《商品房买卖合同》规定在商品房交付实践中，房地产企业都须向购房消费者提供空气质量检测合格报告，这是商品房交付的必要条件之一，买受人在此刻对于空气质量检测合格报告也是予以认可的，但当商品房政策调控等因素致使该地段的房价下跌后，买受人在心理预期上认为购买的房屋贬值，萌生退还房屋或解除双方商品房买卖合同的念想，会以集体为单位找其他专业检测机构提供空气质量检测不合格报告。反向利用保护买受人权益的条款侵害出卖人的合法权益，这是在商品房买卖合同中出卖人面临的风险之一。产生这一现象最根本的原因是规范商品房买卖合同所保护的利益与买受人经济利益之间有冲突，买受人因为市场房价波动而认为自身经济利益受损，反向利用合同规范减少自身损失，这对于出卖人而言是不公平的。在第四章“商品房交付条件与交付手续”第十一条“商品房交付条件”中，只要求出卖人提供所列举的相关文件报告，对于买受人是否认可不作他项规定，出卖人可以在交付房屋之前，通过要求买受人出具声明或签订补充协议的方式，证明买受人对于空气质量检测合格报告核对认可无异议之后，再行交付房屋，当然这是以所交付房屋空气质量事实合格为基础的，这样可以有效规避出卖人在特殊情况下的风险负担问题。

（二）买受人补充约定未明确条款

18版《商品房买卖合同》对不少条款进行了细化，例如：第八条“计价方式与价款”第二款明确将商品房价款内容分为总价和分价，没规定出卖人适用条件，可能出现买受人在购买全装修住宅时，出卖人选择以总价形式签署买卖合同备案，不利于买受人在产生装修纠纷时对装修部分价款的举证；第二条“项目建设依据”要求全装修住宅单独领取施工许可证，这也意味着商品房要进行二次验收，买卖合同只大致规定验收标准，检验全装修住宅的标准规定却未见身影，不利于落实买受人在实质检测全装修住宅的权益保障。

作为购房消费者的买受人，首先需要培养房屋买卖的法律意识，在签署出卖人提供的商品房买卖格式合同前，应先了解示范文本相关内容，对于房屋买卖合同的风险点形成一个较为明确的预期判断，在签订商品房买卖合同正式文本时，出卖人所逃避责任条款、正式合同约定不明以及合同适用条件不明确的情形，买受人与出卖人对前述内容采取签订补充协议方式进行约定，在保障买受人自身权益的同时，还可以补充增加买受人购房的个性化条款。

（三）完善商品房资金监管机制

房地产企业作为强势的出卖人，在目前市场销售过程中掌握着主动权，对于商品房资金监管以浙江省为例，主要依据《浙江省房地产开发管理条例》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等，在示范文本中仅第九条“付款方式及期限”第三款规定该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，并记载预售资金监管机构名称、账户名称和账号。买受人通常采用银行贷款方式支付购房款，银行将按揭款项一次性无条件划拨给出卖人，在实质上缺乏第三方监管，出卖人可能因政策调控、资金链断裂和不能按期完工等不确定因素而破产，使买受人面临几种被动选择：一是预售商品房的业主作为债权人，向房地产企业破产管理人申报债权，按实际分配情况领取预售款；二是由破产管理人出卖该建设项目，新入驻的房地产企业继续进行开发建设，买受人依据商品房买卖合同履约取得该房屋；三是破产管理人出卖价格情况不理想，买受人只能领取部分预售款项，不能取得合同约定房屋。

出卖人的预售资金监管可以从两个层面考虑：一是从资金监管源头进行控制，采用由政府管理部门主导，银行、律师事务所、会计事务所等多方配合监管的方式，出卖人在完成房屋建设前无法取得房款，防止出卖人挪用买受人预售款项用于非建设项目，使买受人预售款权益得到有效保障；二是建立强有力的惩处机制，惩处对象包括出卖人和监管主体，现行较轻的处罚力度让出卖人抱有侥幸心理，加大惩处力度有利于促进出卖人合理利用预收款项和监督主体进行有效监管，保障买受人取得房屋的最低买卖合同权益。