此时的楼市还能进吗？

李明敬

2018年上半年，限售、限购等楼市调控次数逼近200次，可以说调控风暴席卷了大半个中国。限售、限购的实质就是控制房子的流动性，避免房价继续上涨。然而，却有出现越限越涨的趋势。这也从另一个侧面反映了人们对楼市的狂热追捧并没有停止。这个时候，人们也许需要一支“冷静剂”。

从上篇文章《拨开楼市调控背后的迷雾》一文中还是可以看出，风险依然是相伴而行的，买房一定要量力而行。近两年，楼市行情和政策都出现了分化的情况。一二线城市与三四线城市的房子该如何购买？刚需族又该如何选择住房呢？

一线城市：至少有50%的涨幅

近日，经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟在公开演讲时表示，爱情会失之交臂，永远不会再来。而在过去的20年中任何时点，都可以买入商品住宅，持有6年可以获得100%以上的收益。现在买的房耐心拿6年，也会有翻倍的收益。

而且他認为以住房收入比的指标衡量而得出“房价已经见顶”的结论是荒唐的。不考虑人口迁徙、人户分离等因素，为达到政绩指标而直接得出“城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米”的辉煌数据是可疑的。他表示，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为1000-1500万套，所以户均住宅已经饱和且人民生活水平足够的看法与常识相悖，他还对万科董秘“未来10年，中国需要172亿平方米的住宅”的说法表示赞同。”

“中国商业贷款是28多万亿，住房公积金大概是10万亿元左右，金融不动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的”，钟伟认为仅在北京、上海出现了轻微的置业平均年龄延后现象，并不能武断地说房价见顶了。假定年收入增长8%的前提下，动态计算的结果显示北上深一线的房价至少有50%的涨幅。

就算是一二线城市仍有上涨空间，尤其是一线城市，但是相对于4万、5万乃至10多万的房价，相信大多数民众还是无力承担的。这只能是有钱人的游戏。

不过，也有人会选择把三四线的房子置换成大城市的，主要是想趁着三四线房价较高的时候换，否则可能以后更置换不起。还有以一些是父母想要让孩子在大城市享受更好的教育，这些都无可厚非。

三四线房子：很有可能跌回去

钟伟认为，“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”，开发商逐利而行，在住宅供应6800元/平方米的情况之下，1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房。”钟伟就此说法提出批判。该说法误用时间尺度，假定房价复合增长4%的情况下，20年间的楼市变动是呈现乘数效应的，20年后的房价乃至社会制度均不可同日而语。高价房、一二线城市房望尘莫及，民众仍可以转向中低价房、三四五线城市畅销房。

在实证中也不难发现，伴随着供应量、人均收入的巨大增长，过去20年间商品和服务上涨幅度大多高于10倍。习惯使用新房价格而不采用特征房价指数、以租售比、租金月供比为简单衡量指标等错误行为，流传得极其广泛。但计划赶不上变化，楼市更是一样，谁想到楼市企稳之时，六七个城市出台公证摇号购房。

在2017年，二线和东部一三线城市已经大规模降低落户门槛，购房需求就增加十几万。人进来容易，但房子却没办法快速增加，从土地出让预售，最决也要6个月。事实上二线城市的很多人在上一波去库存中，顺带卖了很多的房子，但补库存滞后。我们以西安为例，3月份仅仅上市4000套，而西安3月的四天就新增1.7万人口。

现在按照这个速度下去，很快，又会出现很多大型城市。未来人口从维度上来看，用不了几年就会比肩一线城市。

不过也可以看到，房地产调控正在向着三四线城市转移，尤其是“棚改货币化”政策的全面退出。以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。

统计显示，2016-2017年，三四线城市棚改货币化安置，分别拉动商品房销售面积1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的15%和17%。整体而言，货币化安置过程中，仅有小部分安置的资金没有流入房地产市场。

有专家指出，棚改完成之日，就是三四线房价爆雷之时。棚改贷款大收缩，已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际，那么风险就会一一释放。届时，基本面一塌糊涂的三四线城市，房价怎么涨的，很有可能怎么跌回去。这个时间点，不会超过2020年。

当然，能买大城市就优先买大城市，因为大城市将来无论是人口、产业，还是科技、教育等综合聚集能力都非常强，抗风险和增长潜力自然都比小城市强大的多。

刚需族如何买房？

对于刚需族而言，现在该不该买房？什么时候买房？如何买房呢？怎一个“纠结”了得？

首先是当前的楼市在调控政策下前景不明，不知道未来房价到底会怎么走；其次许多专家都在说刚需买房要趁早，如果现在不趁着降价的机会赶紧买，后面如果调控放松了，房价再次反弹上涨，那岂不是又错过机会了吗？还有如果后面发生金融风险，房价腰斩，买了房岂不是亏了？

专家认为有四类人尽管是刚需但是现在可能也不适合买房。第一类是没有经济能力的。当代社会30岁以下的年轻人经济能力相对薄弱，在一线城市之中竞争力太小，而工资只能勉强够生活。不高的收入将会让房子的月供配置更多的家庭收入，会加重家庭的负担，其他开支也会大大的缩小，而正确的家庭配置房贷的月供不应该高于收入的30%，但是对于多数家庭来说这真的是太难了，别说是30%，就连50%都达不到。所以说年轻人别急着买房。不要再给自己和家庭加上太多的杠杆。

第二类是首付都是靠东拼西借的人先不要买房。买不起房首付不够，工资跑不过房价，靠着借钱、靠着啃老买的房，这种方式真的好吗？第三类是手中有点钱想做投资。但是君莫见现在形势瞬息万变，如果选择买房投资，那你就要做好面对五年限售和后年房产税的准备。而且现在政策严格控制房价上涨，再加上房贷利率提高上涨，购房成本已经大大提高了。第四类是刚步入社会的人，初入社会的年轻人没有多少社会能力，无稳定的经济实力，没有稳定的工作的心，而跳槽和转行是他们的代名词。俗话说的好“跳槽穷半年，转行穷三年”，你有半年的积蓄够你挥霍吗？有三年的积蓄给你转行吗？如果你没有雄厚的家庭背景，那么脚踏实地挣钱才是最重要的。

所以，如果不是特别着急，还是建议可以再观望一段时间。

如果非要买房，该如何选择城市、如何选择地理位置呢？业内专家认为，简单来说，如果中国的城镇化没有结束，那么房地产市场就没有消亡。如何来判断一个城市的房地产是否还有潜力呢？可以从四个方面来看：第一是宏观经济形势是向上还是向下的发展阶段，如果是上升阶段，那么房价就是普涨的。目前我们处于下行阶段，所以房价在一二线城市、三四线城市呈现分化态势；第二是看这个城市的预期人口流入还是流出，我们可以看到目前东北地区的预期人口是流出的，相应的房价也会下降，而有活力、吸引人的地区房价是上升趋势；第三是城市的公共服务体系是否便利，教育、医疗等服务体系是否健全，交通是否便利；第四则是政策的影响，包括房产税的出台等政策。总之，从人的角度来说，便利性是影响房价的重要因素。