房地产企业知识产权竞争优势研究探述

贺传盛

摘 要：我国已经进入知识经济时代，对于企业来说，知识产权的保护尤为重要，其在经济全球化这一大背景之下可以推动企业的发展，使企业立于竞争的制高点，一个拥有知识产权的企业不仅可以获得非常长远的利益，其在短期内也可以获得切实的利益，因此企业应该在知识产权方面尽可能地获得更高的竞争优势。本文尝试分析知识产权对于企业竞争优势的重要作用，并结合房地产领域探讨企业知识产权竞争优势的形成以及企业应该如何基于提升竞争优势的目标进行知识产权法律风险的防范。

关键词：企业；知识产权；竞争优势；法律风险防范

专利是一种可以使企业于激烈市场竞争中立于游离地位的工具，一项好的专利甚至可以使企业在市场中居于不败之地。无论是哪一种专利，都或多或少地具有一定的商业价值，企业可以通过形式专利权所具有的商业价值来获得相应的商业利益。曾经，我国对“专利权”不够重视，而随着近些年来知识经济的不断发展，专利的重要性愈加引起人们的重视，甚至专利已经成为企业参与市场竞争的一大“杀手锏”，对于企业而言，若要融入经济全球化并获得利益，则必须要创造、利用、保护自身的知识产权并尊重他人的知识产权，而当前我国企业首要解决的问题便是如何获得知识产权的竞争优势。

一、知识产权对于企业的重要作用

（一）知识产权可以保护企业自身的产品

企业若要进行新产品的研发，必须要有资金、研究人员的大量投入，并且仅仅有投入是远远不够的，还需要在研发出新产品后给予新产品以有效的保护，以免竞争对手模仿与复制新产品，或是通过反向工程与商业间谍等非正当手段获取新产品，从而在市场竞争中损害到本企业的利益。事实上，竞争对手在获得新产品后，会因为节省了“研发”这一节段而有更低的成本，其售价更低，可以获得更多的利益，企业需要在研发出新产品后第一时间申请专利，获得知识产权，以避免竞争对手获得企业本应在市场中具有的份额。在当前的知识经济时代，知识产权的保护对象不仅仅是新产品，还包括新的方法与对产品、方法的改进，企业应该通过专利的公开活动来独占产品的许可，已获得专利法的有力保护，若是企业放弃对新产品知识产权的保护，法律将无法为创造性的智力劳动进行有效的保护，该企业也将抛弃自己的财产。

（二）知识产权可以保护企业的市场份额

拥有知识产权的企业能够阻止竞争对手在同一领域的市场中销售同样的产品，若是在未获得授权或允许的情况下竞争对手销售了拥有知识产权的企业的产品，那么该企业可以依法要求对方停止销售行为，并赔偿其所造成的各种损失。若是造成的损失较大、竞争对手不予赔偿，企业可以向法院提出诉讼，或是要求知识产权管理部门进行处理，当然二者也可以通过和解等途径来解决知识产权的侵权纠纷。

（三）知识产权可以确保企业长期稳定地进行技术投入

一个企业若要在市场中长时间保持较高的竞争力并获得可观的经济效益，便要不断地提高产品所具有的技术含量，不断研发新产品、开发新技术，以推动企业技术进步。然而，这也会给企业带来大量的投入，对于企业来说，大量的投入不可怕，可怕的是在投入后被侵权、得不到相应的回报。而针对技术成果申请专利权保护，可以使企业的技术投资变得有意义，使企业的技术得到保护。未免发生因所有人都可免费使用新技术而导致无人愿意承担新技术投入费用的情况，企业需要申请知识产权的保护。

（四）知识产权可以作为企业融资、投资的重要手段

对于企业来说，其所具有的自主知识产权可以用来投资、用来产生无形的“广告”效应、用于申请政府项目或政府资金知识，其为企业带来的利益只多不少。作为给企业带来诸多经济效益的重要手段，知识产权是必须要重视起来的，企业应该以知识产权作为企业经营核心，制定知识产权战略，做到保护自己的同时有备的参与竞争。

（五）知识产权为企业不断增加无形的资产

企业资产可以分为有形资产、无形资产，可以看得到、摸得到的资产即为有形资产，如：生产设备、厂房，等等，而无形资产主要是指技术、知识产权等看不到、摸不到的资产。对于企业而言，最差的企业依靠劳动力，三流的企业依靠技术，二流的企业依靠品牌，一流的企业依靠知识产权，超一流的企业则是依靠标准，从这一说法中无疑可以看到知识产权对于企业的重要性。事实上，知识产权所具有的价值也确实要远远高于有形资产，如果说有形资产代表了企业当前所具有的价值，那么知识产权等无形资产则代表了企业所具有的未来的潜在价值。诸如一些科技公司，其有形资产不过是数亿元，而其无形资产的评估总值却可以达到数百亿人民币或数百亿美元，而具有高技术含量的知识产权与良好信誉的商标则具有无法估量的价值。

二、企业知识产权竞争优势的形成

任意一个企业都具有一定程度的知识产权，但是具有知识产权不代表企业便具有了竞争优势，企业仍然需要将知识产权转化为企业的竞争优势。而要达成这一目标，则需要企业经营商标与品牌，增加自身在市场中的竞争力；与此同时，还需要企业在专利方面不断创新核心技术，作为行业技术主导，持续发挥出竞争优势，具体形成机制见图1。朱伟民便在其研究报告中指出，知识产权是企业竞争优势新的培育点，其关键是创造、保护与运用知识产权，其中知识产权创造代表了企业创新能力与企业经营实力，知识产权运用则代表了企业知识产权的产业化与市场化，知识产权保护则意味着企业占有知识产权、预防处理知识产权纠纷，这三者都是企业所要具有的能力，单一的保护无法充分发掘出知识产权具有的价值，无法基于企业战略目的将知识产权转化成竞争优势，企业必须要做到创造、保护与运用知识产权。

三、房地产企业知识产权法律风险及应对

（一）房地产企业知识产权法律风险的成因

4月16日，美国商务部宣布，今后7年内，将禁止该国企业向中国电信设备制造商中兴通讯出售任何电子技术或通讯元件。“中兴遭美封杀”的新闻，让国内企业纷纷感叹自主知识产权才是核心竞争力。这凸显出我国企业的知识产权法律风险问题，往往还未能引起企业领导者的足夠重视。实际上，我国企业的知识产权法律风险防范意识一直较为淡薄。在房地产领域这一问题尤为严重，过去二十年是房地产市场的“黄金时代”，房企信奉价格为王，无暇顾及产品的提升及知识产权保护问题。国内房地产开发商普遍采用“拿来主义”，有从竞争对手的“拿来”，也有从国外的“拿来”，房地产领域的知识产权侵权案件频发，许多企业因此付出了极高的法律成本。

以房地产领域为例，知识、信息在房地产领域起到了举足轻重的作用，这种作用既得到理论上的认可，同时也通过市场表现上得到了切实的印证，各种形式的傍“名盘”“顺风车”现象屡见不鲜。在大众创业、万众创新的今天，创新不只科学的发展和技术的创新，也是商业思维和商业模式的创新。从潜在的经济权益的意义上讲，每一个创新都使创新者处在垄断的地位上。创新的潜在价值或者高额回报的预期使资本受到难以自拔的吸引，很多投资者都会把注意力集中于此，希望一本万利，所以就有知识上的“泡沫经济”，有技术侵权和商业剽窃。

（二）房地产领域的知识产权案件的典型案例

上海首例“世博会知识产权”侵权案，上海世博会事务协调局认为上海弘辉房地产公司将其开发的楼盘命名为“士博汇”并使用“城市让生活更美好”作为宣传词以及使用“申博徽标”的行为侵犯了世博局享有的“世博会”等专有名称权、主题词的著作权、特殊标志所有权。法院判决弘晖公司败诉并赔偿上海世博会事务协调局经济赔偿40万元。

最高院指导性案例“星河湾”商品房商标侵权纠纷，广州星河湾实业发展有限公司、广州宏富房地产有限公司拥有“星河湾”组合商标，同时自2001年起在广东、北京等地开发了多个以“星河湾”命名的地产项目。被告廊坊市中科建业房地产开发有限公司于2006年推出“星河湾花园”地产项目。原告星河湾公司以被告中科公司在开发的不动产项目中使用“星河湾”字样，侵害其注册商标权并构成不正当竞争为由，提起诉讼。一审二审判决被告的行为不构成商标侵权，亦不构成不正当竞争；最高人民法院提审认为被告将与“星河湾”商标相近似的“星河湾花园”标识作为楼盘名称使用，容易使相关公众造成混淆误认，构成对星河湾公司、宏富公司相关商标权的侵犯，故判决撤销一审、二审判决。

（三）房地产企业知识产权法律风险的防范措施

首先，企業领导者必需要调整运营模式以适应市场环境的变化。以万达、碧桂园等房企尝试通过轻资产运营、合作开发、品牌代建等新的经营方式和手段进行“下半场”的竞争，而这些手段都是以知识产权作为基础进行的。随着行业整体销售量的下降，消费者较之前更加理性成熟，加之政府始终贯彻“房住不炒”这一核心决策加强调控不放松，房地产市场越来越表现为一个有序的市场竞争环境。在该环境下下，培育品牌，这是房地产市场发展的必然选择，也是企业提高市场竞争能力的捷径。

其次，从企业的管理层面来看，企业的管理者应通过制定规章制度将知识产权法律风险的防范措施具体化。从技术创新延伸到经营创新、制度创新、权益保护等方面。始终围绕企业目标不动摇，识别和保护企业知识产权，通过加大自主研发可替代技术或可配套的具有互补性的知识产权的人、财、物的扶持力度，及通过转让不适应主流发展目标的其它技术权益获得资金，收购符合企业自身发展的专利、商标，完善企业发展知识产权一体化战略部署。

再次，因为知识产权是一种受到法律保护的财产，企业的专利（发明、实用新型、外观设计）、版权、商标、商业机密以及各种专有权都受到法律的保护。知识产权是保护企业资源的一种有效的法律机制。因此，企业在一定的期限内对受到保护的法律对象拥有排他的专有权，企业凭借这种垄断地位可以转化成企业竞争优势的源泉。企业运用诉讼、仲裁等法律手段开展知识产权的保护工作，通过企业知识产权的法律运作实现经济利益。

四、结语

对于企业来说，知识产权是重要的无形资产，其可以为企业获得巨大的经济效益，其竞争优势的形成涉及到了核心技术的创新与品牌的经营，企业所需要作的便是采取各种各样的法律风险防范措施来促进知识产权向竞争优势的转化，以便为企业带来巨大的经济效益，使企业在市场竞争中具有更强的优势。本文探讨了知识产权对企业的重要作用、知识产权法律风险产生的原因，并总结了若干关于知识产权法律风险的防范措施，以供从事相关工作或研究的人员进行参考。

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