大喊转型的开发商在忙什么？

许冰清

过去两周，一线城市内长租公寓项目租金暴涨的局面，让“房子”这个话题再成舆论焦点。几大房地产租赁平台的高管及研究部门争相“爆料”与“澄清”，围绕租房供应端租售比失衡、平台渐成垄断效应等问题的讨论很是热烈。此番涨租讨论，恰逢A股、港股等多家上市地产龙头企业发布中期财报的日子。

身处转型期的万科本轮中报“预收款项”仅录得23.77亿元，与年初相比减少99.34%，这是因为万科不再将未来才会正式交割的收入计入营收的期房销售所得，而是先行记为预收账款。国内大多数房地产企业一向喜欢在财报的这个项目上填写高达数百亿、数千亿元的漂亮数值，但它只能代表过去一年甚至两年前的交易成果。

地产行业整体受政策调控影响较大，而“转型服务商”实际已经成为很多开发商的新口号，同时围绕一线城市，长租公寓项目也受到青睐。

对于它们来说，与其说是认准了城市发展过程，如长租公寓这类城市服务“潜在刚需”的盈利潜力，还不如说是借此机会尝试解决之前在高速发展过程中积压下来的一系列资金和业务问题。

资金压力 中国的房地产开发商，多能熟练操纵金融杠杆。如能把握好现金流的节奏，高负债率本身并不可怕。然而不少开发商的2018年中报均显示，它们已经出现净负债率上升，同时经营性现金流下降的问题。有行业研究显示，2018年至2021年又是房企在银行、金融机构的贷款的密集兑付期。今年资管新规出台后，“去杠杆”的影响范围很快传导到了房地产企业身上。

土地储备 相较于往年，今年在政府的严格调控之下，住宅开发商最为关注的拿地环节被价格、区位等因素牢牢限制，一二线城市土地流拍率出现近年来的新高，已经接近行业最低迷的2014年。土地储备丰厚的大开发商，借着年景好时“居安思危”的意识，还有几年红利可吃。而中小开发商如不寻找新的出路，日子很快就会难过起来。

降周转率 碧桂园的“高周转率”思路和在若干项目上出现的问题，是今年上半年地产行业的热门话题。在此次中报中，碧桂园主席杨国强也明确表示，今后会降低周转率，以保证项目的质量和安全性。如果传统模式的红利期已经可以看到尽头，高周转率是窗口期快速消化土地库存、创造现金回流的关键手段。而一旦要学做服务商，就得适应在更长的周期中赚慢钱。

寻找突破点 SOHO中国做共享办公、恒大做文化旅游、碧桂园做物管、万科做城市更新……在转型服务商的路上，短时间内能有明显突破的，必定是与原有业务结合最好、最能把握行业痛点的。对大多数还没摸清楚自己“除了卖房子还能干什么”的开发商来说，这是目前行业下行阶段，最应该急着修炼的内功。

再回到万科的财报看看吧—这位昔日的开发商龙头企业从6年前就开始讨论转型，却因治理结构在股市被狙击，好不容易重拾控制权，如今它在营收、净利率、服务收入等关键指标上，显示出的是一个转型进入中期阶段的艰难模样。

但万科对于自己“城市配套服务商”的未来长期定位看起来还是颇有信心。物业管理、长租公寓、物流仓储、商业开发、养老、教育，甚至是滑雪……不管是依靠自营、收购还是规划，这些新业务都已经被写入了万科的财报。

在CEO郁亮缺席的业绩新闻发布会上，首席财务官孙嘉表示：“万科的新业务已经全面打开，百花齐放。这是从原來确定的住宅业务到今天我们内部称之为不确定的拓展性业务的转变。”

随着中国地产市场的日渐成熟，这样的转变相信会在越来越多的开发商身上出现。相比于泡沫阶段的淘金热潮，现在所做的各种反思、强化与突破，为的是建立起未来细水长流的服务意识，真正树立起公司的品牌价值。商业就是这样。