本案用地性质应如何认定？

文 l 张趁心

案 情

某食品公司租赁某村办集体企业（闲置老酒厂）土地15亩建屠宰场和冷藏库，经过双方协商，由食品公司把原老酒厂院内附属物及厂房拆除后，重新建设标准化屠宰场和冷藏库时。此行为被国土资源执法部门发现，经过调查得知，老酒厂为1985年3月某村1、2、5村民组分别拿出一部分土地共同成立的，该宗地在土地利用总体规划图上显示为建设预留用地。

焦 点

该宗地的性质是集体建设用地还是集体农用地，某食品公司和国土资源部门产生了不同的意见：

第一种意见属集体建设用地。某食品公司认为属集体建设用地，其理由为老酒厂原为村办集体企业，某村委会1985年用地申请审批表上村、乡两级签字表明同意临时建房，因此就取得了集体建设用地审批，公司没有占用老酒厂以外的土地，仍然属于集体建设用地，公司租赁后是可以正常使用，不涉及违法问题。

第二种意见属于集体农用地。县国土资源部门认为属于集体农用地。其理由为老酒厂建设时，村、乡两级签字表明同意临时建房，明确属于临时用地，性质为村办集体企业。老酒厂虽然已经破产多年且闲置，但是土地利用总体规划图上显示为建设预留用地，该地仍然属于集体农用地范围。

分 析

笔者同意第二种意见：本案的土地性质仍然属于集体农用地。

其理由如下：

一是老酒厂用地仍属集体农用地。1986年6月《土地管理法》颁布实施以前，国家对村办企业临时土地的年限没有具体的规定，一般认为即原土地的用地属建设用地的仍为建设用地，原来为农用地的仍为农用地，使用结束后仍要恢复原用途。作为村办企业老酒厂的临时用地问题，根据当时用地政策，临时使用农用地也无途径办理农用地转用审批手续，因此，老酒厂临时用地仍然属于集体农用地，原土地的使用权仍然属于村集体所有。

二是使用权已经发生再转移。老酒厂虽然已经破产闲置多年，但是土地一直没有退还村集体，某食品公司租赁后没有继续使用老酒厂的附属设施，而是通过拆除后重新进行了建设。因此，土地使用权由村集体企业再次转移到了某食品公司，该地的使用人和用途已经发生了根本性改变。

三是食品公司构成违法占地。某食品公司租赁的土地为建设预留用地，符合土地利用总体规划。但某食品公司在没有办理农转用和征收手续情况下，仍然未经批准占用集体农用地进行建设，其占地行为违反了《土地管理法》四十四条的规定，同时发生在《土地管理法颁布之后》，应该按现行《土地管理法》四十四条的规定依法处理。