转让区农地发展权价值评估研究

张 承

(铜陵学院 会计学院，安徽 铜陵 244000)

经济活动过程中农地流失严重，失地农民权益无法保障，人地矛盾突出以及城市规模不合理扩张等问题不断突出。而置换土地中转让区的农地发展权估价问题研究区别于土地征用补偿的研究，它在实践中引用欧美等发达国家土地发展权，通过土地置换的角度来增加原有土地使用者的财产性收入，实现统筹城乡发展，减小人地矛盾，和缩小城乡收入差距的目的，对城市的合理规划、实现可持续的发展有着很重要的现实意义。

从研究的角度来看，研究农地发展权估价在土地置换中的应用，一定程度上弥补了在农地征收补偿的不足，完善了资产评估的理论方法在土地置换中的应用，丰富了实证研究的资料库。通过分析我国土地置换发展的现状，提出了在置换的条件下来实现转让区农地发展权的价值建议，并分析置换视角下转让区农地发展权估价研究对我国城市化中对农地补偿机制的启示。因此，本文选取转让区农地发展权价值作为研究对象，利用CVM模型为价值测度工具，探讨农地发展权价值。

一、研究评述

土地发展权设立的出发点和落脚点是解决土地供求矛盾和提高土地利用效率。国外研究者在其内涵定义上有着共同的认识，他们认为土地发展权是指通过改变土地开发方式或改变土地的利用用途来对土地资源进行再开发的权利。在国外土地发展权的研究中，属美国、英国和法国最具典型，在发展权模式上既有相同又有不同。

关于土地发展权定价方面，岳杰认为美国在评估农地生产的经济价值和农地转非农地中较为适宜的方法是采用土地评估与基础设施评价系统[1]，德国一般采取市场法、收益还原法和成本法等，日本一般使用比较法、原价法和收益法。Gary Wolfral认为农地的市场交易价格是农产品经济价值与转售后的价值之差[2]。黄滟、张安录指出在评估土地发展权国外的评估方法一般有市场价值法、内涵定价法、特征价格法以及CVM条件价值法[3]，其中特别介绍了CVM条件价值法，此方法非常适用于农地发展权的价值测度。

土地发展权在我国还是一个较为陌生的名词，我国土地权利中并没有设立这个权利，关于土地发展权的定义，有广义和狭义之分。林晓雪等认为土地发展权在广义上的定义为转变土地用途与增加土地利用强度这两个方面而带来的价值增值[4]，狭义上指的是单从土地用途转变而得到的权益的增值。而国内在控制土地利用方式和提高土地利用效率上面，实行了土地置换这种措施，而土地置换的价格中应当包含土地发展权的价值。而在土地置换的定义上，张庆军提出土地置换在考虑到我国农地和建设用地的区别后，可以将其划分为农地与建设用地之间置换和建设用地之间的置换这两个方面[5]。徐燕雯认为土地置换是价值的转移，这个价值中应该包含土地增值的部分，根据土地发展权的内涵来看，土地价值增值部分中应该包括土地发展权的价值[6]。

国内学者关于农地发展权价格的研究相对较少，只是对农地发展权价格的一些基本理论等表达出自己的看法。我国学者在结合我国实际情况的基础上，借鉴国外土地发展权估价的经验，探讨了一些农地发展权价格评估的理论方法。祝平衡等发现土地发展权价格应该包括土地用途转变、土地利用强度改变以及宏观经济政策变化后所带来的价值增值，并进一步叙述了土地发展权价值的影响因素[7]。然后提出了一系列土地发展权价格的测算公式，其中包括土地利用变化为工业、住宅、商业后的价格公式。高玫等提出可尝试运用预期收益法和条件价值评估法(CVM)，估算农地实际的经济价值、社会价值和生态价值[8]。

从上述国内外学者对土地发展权的研究来看，目前国内学术界的研究还处于初级阶段，此阶段研究的特点有：1)基本理论问题研究集中；2)研究范围有待拓宽；3)定量研究相对较少。综上，国外在土地发展权理论上以及土地发展权价值测算上面都有丰富的理论深度与实践，在土地发展权定义上、土地发展权交易上、土地发展权所发挥的功能和作用上都较为统一，而在土地发展权收益归属上有些许差异。国内的学者在理论定性上研究的较多，在土地发展权和农地发展权估价的定量分析上我国的研究还不够完善，有待进一步研究。参考国外的土地发展权设立及价值评估，运用适用于实际操作的估价方法来评估转让区农地发展权的价值，以此解决当前我国过程中的农转非问题有着极大的借鉴意义。由上述可知，农地发展权价值评估的研究具备了一定的理论基础和实践需求。

二、置换视角下土地发展权估价的相关理论

(一)土地置换的界定与形式

所谓土地置换，是指城市在发展过程中，通过地块之间的替代，形成一定的经济效应，以此来加快城市发展的方法。此种形式对于完善土地市场资源配置，合理利用土地资源以及控制城市规模都有着很大作用。

土地置换的具体形式包括不同区域地块的置换和相同区域内地块的置换两种情况[9]。而在实践中，土地置换包括建设用地置换和城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩(简称挂钩置换)两个方面[10]。本文所研究的即是后者所说的土地置换，又称之为挂钩置换。通过几种不同的土地置换形式可以达到土地资源优化配置、提高土地资源的流动性以及增加农村地区农民经济收入的目的。

(二)土地发展权相关理论

土地发展权思想最初源于采矿权与所有权分离而单独出售和支配[11]。土地发展权是一种拥有财产支配权的权利，这种权利主要包括两个方面：一个是可以变更土地的利用用途，另一个是土地在不同使用方式下的利用强度，这些强度具体包括了容积率、建筑高度以及开发的密度。从另一个角度来说，又可以将土地发展权细分为农地发展权、建设用地发展权以及未利用土地发展权。三者之和就成为广义上的土地发展权，三者既有联系又有区别。

实务中，农地发展权的转让区可以界定为城市远郊区的农地，这部分的农地一般来说变换农地用途的可能性较低。农地发展权的受让区可以界定为城市近郊农地，这部分的农地改变其利用用途的可能性远大于远郊农地。

农地发展权的评估方法也较多，国内外许多研究者通过不同的视角得出了许多不同的农地发展权评估方法，目前国外常用的有公式法、差值法以及CVM条件价值法等，三种方法既有相同点又有不同点，三种方法的比较如表1所示。

表1 三种农地发展权价值评估方法的比较

三、CVM模型研究与参数设计

(一)CVM模型概述

CVM的思想最初是由Ciriacy-Wantrup(1947)提出的，CVM的思想的出发点和落脚点是基于非市场环境下利用模拟假设市场的交易来评估环境物品和生态系统服务的价值。由于方法本身的灵活性和广泛的适用性，已经成为在非市场交易条件下评估环境物品使用率最高、影响最大的一种方法。其理论模式是利用问卷调查法，与被调查者直接接触来获取相关个人以及主题信息，直接访问被调查者在模拟假设中的市场参与行为，据此得到该调查者对愿意得到该环境物品、公共物品未来服务或者价值增值而意愿支付的一种计量价值，从而获取该环境物品、公共物品的价值。

(二)CVM模型影响因素分析

1、CVM模型问卷设计因素

CVM问卷设计的关键内容由两个方面构成：一方面是对被调查者的一些可能会影响到价值结果的群体性特征进行问题设计。另一方面是被调查者能够客观如实反映出他们各自的效用水平并能通过最大支付意愿价值或者最小受偿意愿价值来表达出来。

2、CVM模型中WTP与WTA选择因素

很多因素能够导致WTP(最大支付意愿)与WTA(最小受偿意愿)之间形成差异，比如交易成本、获利的动机、引导方式、替代效应等。而根据边际效用递减规律可知，效用的边际增量是随着物品增加而降低的。WTA是估算环境物品减少所带来的效用，而WTP则是估算环境物品增加时候所带来的效用，故因此会得出WTP小于WTA的结果。国外在实际运用过程中都选择WTP，因为 WTP相对稳定、WTP数值适中，较为可信，而WTA容易引发一些策略行为。

(三)农地发展权估价中的模型构建

在农户要求的福利水平不变的情况下，农地发展权的WTP和WTA总价值是由单个WTP和WTA的价值相加而得到的。考虑到我国农地产权属性与国外不同特点，使用WTA会产生较大的偏差，因此文章也选择WTP作为价值度量。根据模型的假定，黄滟，张安录认为若WTPi是个人的意愿，则 E(WTPi)代表i区域内年算术平均支付意愿，r为还原利率，设定支付年限为n年，可得到i区域农地发展权的价值为：

(1)

(四)CVM模型设计分析

在CVM模型中自变量为E(WTPi)、r、n，其中的E(WTPi)数据较为客观、稳定，即为所有被调查人的最大平均支付意愿价格，重点应关注r和n，即还原率和还原年限。

在实际确定土地还原率中，在普遍的情况下都是采用无风险利率加上风险附加调整利率，无风险利率可以用同期一年定期银行存款利息率或者国债利率，在考虑到风险调整附加利率的时候，一般会考虑到几种价值补偿：机会成本补偿、流动性补偿以及其他补偿，一般的风险价值补偿调整值可以参照同期物价波动的幅度，综合两个利率之和，一般的经验数据取4%～7%的居多。还原年限n根据实际土地用途转变而取值不同，一般n取值40、50、70。

四、案例研究与实证分析

(一)案例研究——以安庆市土地置换中转让区农地发展权估价为例

1、转让区与受让区的选择与假设

选择安庆市各区的远郊城市边缘的农地作为农地发展权的转让区，而在做调查研究之前，首先采取以下几点假设：首先，假设安庆市远郊农地都是均质的。假使安庆市远郊农地符合上述条件。其次，假设安庆市远郊农地转化为建设用地的可能性相同。也就是说在排除农地转化为建设用地的概率差异之后，使得整体的评估结果得到一定程度上的修正。再次，农地发展权设定与转移交易不受相关产权制度、法律法规的限制。

2、安庆市转让区农地发展权价值评估

以CVM模型对安庆市转让区农地发展权进行价值评估，在选择WTA和WTP时候借鉴西方国家大都采用WTP较为客观，因此在选择上选用WTP。在进行案例评估时主要是要得出转让区农民的最大支付意愿(WTP)，最大支付意愿即为该地区农地发展权价值的预期收益，通过折现模型得出安庆市转让区农地发展权价值。

3、问卷设计内容与调查方式

根据CVM模型问卷设计的要求，本次问卷主题包括三个方面：调查者基本资料、对农地相关信息的认知和购买农地发展权的最大支付意愿。本调查问卷一共有16个问题，其中涉及15个客观问题，1个开放式主观性问题。在调查方式上采取随机抽样调查的形式，在选择人群类别上尽量做到广泛、全面。

(二)转让区农地发展权支付意愿分析

面向安庆市三区的远郊农村地点进行问卷调查，调查问卷采取面对面形式，共发放300份问卷，在一对一的情况下搜集到了有效问卷数量为268份，问卷有效率为89.3%，通过对问卷进行整理分析，统计结果如下：

通过对安庆市三区的最大支付意愿统计，三区各100份问卷，其中大观区有效问卷为92份，愿意支付人数为85人，支付率为92.4%。迎江区有效问卷为85份，愿意支付人数为83人，支付率为97.6%。宜秀区有效问卷为91份，愿意支付人数为81人，支付率为89%。得出大观区的最大支付价格总额为630955元/85人，迎江区的最大支付价格总额为919889元/83人，宜秀区的最大支付价格总额为407106元/81人。统计结果如表2所示。

表2 安庆市远郊农地发展权最大支付意愿统计 (单位：元/亩)

(三)模型检验

通过对调查问卷的整理，得出了16个指标和数据对其进行运用Eviews最小二乘法回归分析得出了7个指标通过了显著性检验，结果如表3所示。

表3 安庆市远郊农地发展权支付意愿分析

其中X1～X7分别为年龄因素、受教育程度因素、家庭人口数因素、家庭年收入因素、对农地发展权认知因素、居住地离中小城镇的距离因素、是否支持农地流转因素。

从回归结果可以看出，被调查者中受教育程度高低、家庭人口数多少、家庭年收入高低以及对农地发展权认知程度与对农地发展权的支付意愿的大小成正比，而成反比的因素有年龄因素、被调查者居住地离中小城镇的距离。上述统计结果与客观实际相符，模型效果整体显著。

(四)安庆市远城区农地发展权价值评估结果及分析

从CVM模型中的问卷调查结果中可以看出，安庆市三区的最大平均支付意愿已经得出，分别是大观区7423元/亩、迎江区11083元/亩、宜秀区5026元/亩。土地还原年限分别为40年、50年和70年。而土地的还原率可以采取安全利率附加，一般取央行三年银行存款利率发布的数据为2.7%(2016年)，风险附加值考虑同期通货膨胀或者物价指数来加以确定，在这里选用物价指数来确定，根据安庆市统计局数据显示，安庆市居民消费指数为101.8(2016年)，故此时的土地还原率r为2.7%+1.8%=4.5%。

1、安庆市三区远郊农地发展权价值测算与农地征收补偿价值对比分析

大观区远郊农地平均最大支付意愿为7423元/亩，当农地转化为商业用地时，此时的n取值40，r取值4.5%，代入公式(1)，可以得出此时大观区的农地发展权价值约为142742元/亩。同理可得迎江区、宜秀区农地发展权价值分别约为213102元/亩、96639元/亩。当农地转化为工业用地时，此时三区的农地发展权价值分别为153243元/亩。228801元/亩、103759元/亩。当农地转化为居住用地时，此时三区的农地发展权价值分别为153243元/亩、228801元/亩、103759元/亩。

表4 农地发展权价值与农地征收补偿对比分析 (单位：元/亩)

对比本文对农地发展权的测度来看，农地发展权价值明显大于农地征收补偿价值。平均差额约12万元/亩。由此可见，土地征收补偿中价值缺失，农地发展权价值与农地征收补偿价值倒挂，价值差额显著。

2、安庆市远郊农地发展权价值评估结果简要评价

农地发展权的价值大小和该区域的社会经济发展水平密不可分，与经济发展水平呈现出正相关的关系，经济越发达，开发的可能性就越大，带来的预期经济收益就越多，农地的发展权价值也就随之提高。安庆市三区的经济发展水平依次为迎江区、大观区、宜秀区。从上述评估农地发展权价值结果来看农地发展权价值排序符合客观实际。由此可以得出，安庆市近郊区想要获取远郊地区的农地发展权需要支付以上的金额，具体作为何种利用方式不同下的农地发展权价值有差异，一旦交易成功，近郊区农地获得了开发的权利，而远郊地区农地就只能一直保持农地的功能，且永久不能改变。

五、对策建议

根据本文的理论与案例分析，我国对农地发展权相关的理论与实践需要做以下几个工作：

1)进一步改革土地产权制度，完善农地确权工作。在文章中所研究的农地问题中，产权对农地发展权的影响还是很明显的，西方国家大都是产权私有制，而当前我国的土地产权制度改革也在经历着变革，完善农地确权，对农村集体建设用地使用权给予明确，明晰产权关系，减少由征地引起的矛盾，便于农地流转。

2)进一步规范和细化土地置换政策，尤其是农地与建设用地之间的挂钩置换。根据外国城市发展经验，应该适度发展城市规模，对城市占有的农地资源制定限制性政策。通过对农地与建设用地的挂钩置换，继续强化实行“一增一减”的置换政策。

3)加快农地发展权制度构建。由于我国土地产权的特殊性，在土地置换中置换的是使用权而不是所有权，置换中的权利描述可以借鉴国外发达国家设置农地发展权，并对农地发展权实行转移交易形成联动交易机制，补偿失去了农地发展权的农户们，在一定程度上保障和提升农户的财产性收入。

4)加快农地发展权转让区与受让区的量化界定。在设定农地发展权后，转让区与受让区在文章中被界定为城市远郊和近郊。这个界定比较宏观，在实践操作过程中，具体量化转让区与受让区的界定，以土地利用的总体规划为前提，通过设定区域经济指标，结合GIS系统进行大数据拟合，对远郊与近郊的边界进行确定。

5)进一步量化农地发展权价值评估。农地发展权在国内研究中定性较多，量化农地发展权定价方面较少，文章通过CVM模型给予农地发展权价值评估，得出了农地发展权的价值，为农地发展权价值评估提供了一种思路。但对文中评估指标如土地还原率、还原年限等可以进一步细化研究。