新形势下不动产及其权籍调查测绘分析

于彬

摘要：本文主要针对不动产测绘和权籍调查进行研究和分析，通过相关研究发现，不动产权籍调查非常复杂，在操作的时候不单单需要测绘不动产平面，还需要调查不动产的结构，另外还需要精确测算不动产的面积。由于当前经济发展速度进一步加快，房屋建筑面积逐步增大，新形势下不动产及其权籍调查测绘分析难度更大，本文着重对其进行分析，以供参考。

Abstract： This paper mainly focuses on the research and analysis of real estate surveying and survey of rights records. Through relevant research， it has been found that real estate ownership survey is very complicated. In the operation， it is not only necessary to map the real estate plane， but also to investigate the structure of real estate， and it also needs to measure the area of real estate accurately. As the current speed of economic development is accelerating and the building area of houses is gradually increasing， it is more difficult to investigate and analyze the survey of real estate and its ownership in the new situation. This article focuses on its analysis for reference.

关键词：新形势下；不动产；权籍调查；测绘

Key words： new situation；real estate；right-based investigation；mapping

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）27-0180-02

1 新形势下不动产权籍调查测绘工作中存在的问题

调查房地产地籍的时候需要注意房地产登记和申请的整个流程，必须依照国家的相关法律法规，明确调查工作主要有土地的用途、土地的界限、土地的面积等，最终汇总这些资料形成地籍调查报告，作为房地产证书和房地产登记的重要依据。调查房地产权集的时候，调查方式很多，主要包含了权属调查、不动产单元设定、测量等。权属调查主要是利用实地勘察，还有外业核实等诸多方法将房地产的权属进行进一步明确。

1.1 缺乏规范性

登记的过程中，机构衔接的过程中出现一定的问题，造成不动产登记无法顺畅连贯的进行。不动产登记的过程中，需要国土、林业、房产各部门进行通力合作，才可以确保登记工作快速有效。在此过程中很容易产生各机构无法连贯衔接，而对不动产权籍调查测绘的工作产生直接影响，所以我国要依照现在形势变化的情况，由于各部门的职责分配情况和差异性，当前在资料数字化或者保管过程中，没有规范性，无法实施共享相关数据，无法通过计算机技术对测绘工作进行有力支持等因素，造成了不动产统一登记困难重重。

1.2 缺乏统一标准

不动产权籍调查测绘的过程非常复杂，在实际操作过程中出现测绘分散，测绘标准不统一的情况，各地在执行过程中标准不统一导致产权调换、权籍调查困难重重，管理制度出现很大的缺陷，尽管法律法规当中规定了房产测绘、地籍管理等的相关操作，但是没有办法对不动产权籍调查过程中的各个门类进行全方位涵盖。某些地区的不动产权籍种类非常复杂，造成分散登记测量的标准不同而导致获取的数据格式、精度、坐标等都出现较大差异，无法共享不动产统一登记数据。

2 不动产权籍调查测绘工作要点

2.1 不动产权籍调查测绘技术

以宗地为口子突入，根据地籍调查情况为主要基础，通过不动产权籍调查外业操作过程中获取的数据，最大程度的完善高分辨率影像图底图、大尺度地形图、农村宅基地图、集体土地所有权实物图、含坐标的城镇地图等，通过外业测绘内业判读的方法对不动产权籍调查测绘工作进行完善。

2.2 不动产权籍调查测绘流程

第一步需要做好准备工作，收集和分析历史，依照相关资料将调查方案完整的制定出来，并且将指界通知书提前发放，查找控制点。在业务系统当中查询相关资料并到指定部门，比如林业房产，国土等部门提取档案。其次是权籍调查工作，对不动产权属问题进行调查和核实，测绘不动产单元、自然幢、宗地等的草图，将其在不动产权籍调查表中详细填写。接着进行不动产测绘工作，内业主要是进行地图绘制将自然幢、宗地属性等录入其中，并且做好計算房屋面积的工作，外业主要是进行测量，测绘房产，宗地界址点等。接着进行质检入库，主要核实不动产测绘成果的准确性，主要包含了表格成果、文字成、，图件成果等，将其进行转换，登录到不动产登记权籍管理系统当中，直接调用不动产系统就可以获取相关数据，在入库前还需要做好逻辑检查和拓扑工作。最后进行成果归档，以宗地为单位，对调查成果进行归档整理，要求和规范化操作，分为纸质数据和电子数据两种。

2.3 不动产权籍调查测绘的应用

当前张三需要进行不动产权证办理。需要核实其国有建设用地和房屋使用权，其住宅位置是在a县的b街道24号，该地区的地籍区号是222。行政规划代码是111111，另外其宗地序号是25号，还有幢号信息、层数信息分别是10和3，还需要录入其楼层和户号，分别是2和1，还有其他的明确信息，如下图所示。外业人员依照不动产调查测绘的结果，将基础数据录入，内业人员通过相关软件进行处理，首先将宗地图绘制完成，并且将对应信息输入其中。

第一、对宗地图进行绘制，并把对应的相关信息进行录入。如图1所示。

第二、将自然幢的属性录入系统当中，如图2所示。

进行地基质检和分析修改工作，核查管理辖区地质等相关信息，对宗地的悬挂、重合、闭合等情况进行检查，确保宗地属性情况。依照自然幢的边线录入测绘信息，有效绘制测绘空间的平面图，并且深层次的管理单元号、面积等，把测绘标高等最终结果绘制出来，形成楼表盘表、分户图、宗地图等。

3 提高不动产权籍调查测绘工作效益的措施

3.1 调查机构的合理选择

为了让作业效率提高，需要对设置的测量机构进行选择，主要可以通过市场化的模式合理的选择调查机构，确保调查机构的资质符合要求，现在各地市的选择性相对较小。可以让多家调查机构进行综合调查和管理，并且出具相应的测量报告和调查结果。

3.2 数据入库环节

如果权属结果没有出现较大偏差，核实相关数据之后，就可以让相关人员进行签字。通过信息科人员对其进行入库，将单元号编制起来。如果出现质量问题，一定要及时进行反馈修改相应的结果。入库工作完成后，相关的信息课人员需要用专用章处理地图，并且，及时提交做好登记工作。如果房产不需要做权调前置，相关人员可以直接将其录入地图当中，并对其进行登记办理，与此同时，相关人员可以进行交接审批，各部门分工管理对信息进行共享，并且确保测绘工作的合理性、精确性、有效地进行控制。

3.3 不动产权籍的一体化管理

通过电子登记簿，有效管理相关林木、土地的定着物，合理掌控权属关系及相关事项，作为信息化的基础，不动产登记过程中需要相关领导引起重视，规范登记并且对登记簿当中的信息进行审核，确保审核结果和登记相同，防止业务人员出现失误或者数据遗漏的情况，及时对相关程序进行更正，确保有专人对登记簿进行保管，定期维护，并且进行备份，有效维护相关敏感信息，对其权属管理进行加密，让信息保护等级进一步提高。

4 结束语

总之，现在不动产统一登记工作发展的速度进一步加快，所以，不动产权籍调查和测绘工作的重要性逐步强化，在进行不动产测绘管理的时候，一定要首先做好房地产权籍调查工作，并且与实际情况相结合，通过合理选择不动产测绘方法，让房地产权籍测绘和调查工作进一步加强。

参考文献：

[1]张正明，徐海洋.不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究[J].現代测绘，2016（4）：56-58.

[2]鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.

[3]桂德竹，张成成.测绘支撑不动产登记“四统一”的思考[J].测绘与空间地理信息，2015（6）：1.

[4]阮旭波.关于测绘企业在不动产登记新形势下做好工作的几点思考[J].城市地理，2016（6）：180.