关于房屋面积计算差异产生与解决的探讨

□ 任 涛 郝 旻 元小玉

（太原市今通测绘有限公司，山西 太原 030001）

0.引言

随着人们生活水平的提高，商品房作为大宗消费品已走进了人们的生活。与大多数消费品不同的是，商品房购买价格通常非常高。然而，开发商预售时，虽然单价通常一目了然，但预售面积计算却存在着一定出入，购房者时常感到受到了开发商的欺诈，因此，关于面积的纠纷不断，甚至上诉至法院，同时，也不利于房地产市场健康发展。

为了解决这个矛盾，我国各大城市多由政府发文，要求各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预售测算，并建立商品房预售面积网上备案管理制度，基本上保证预售合同面积与竣工后办理不动产权证时的面积一致，从而避免了一些不必要的矛盾发生，但仍然有不少新的纠纷存在，其中很多就是预售面积与实测面积的差异问题。

1.房产测绘的概述、性质及意义

房产测绘是测量和调查房屋的基本情况，绘制成房产测量报告的专业测绘，是为房地产管理部门提供产权登记管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务和相关的信息，是城市规划建设提供基础数据和资料。房产测绘不仅可以为房屋权利人提供法律保护依据，还是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。目前由于商品房价格居高不下，有些开发商在利益的驱使下打面积的主意，因此，加强房产测绘管理，提高房产测绘质量有利于维护正常的商品房市场秩序。

2.商品房预测与实测的区别以及产生差异的原因

2.1 商品房预测与实测的区别

商品房预测，是指房屋主体建筑竣工但未验收前，为申领预售房许可证，预售办理网上备案的数据采集行为。是由开发商委托不动产登记主管部门认可的，具有房产测绘资质的测绘单位，依据国家《房产测量规范》和房屋竣工验收图纸等相关资料，对房屋进行实地数据采集的行为。主要是应用经检测合格并在有效期内的测量器具完成测量、绘图并计算，这种采集完成的房屋面积数据就是预测面积。是开发商进行合法预售的面积依据。

商品房实测，是指房屋竣工验收后，为申领不动产权属证书的数据采集行为。由开发商委托不动产登记主管部门认可的，具有房产测绘资质的测绘单位，依据国家《房产测量规范》和房屋竣工验收图纸等相关资料，对房屋进行实地数据采集的行为。主要是应用经检测合格并在有效期内的测量器具完成测量、绘图并计算，这种采集完成的房屋面积数据就是实测面积。实测面积是购房者办理不动产权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。

商品房预测与实测最大的区别在于：前者房屋未由监管部门进行房屋竣工验收，而后者房屋施工结束后已由规划城建以及消防部门进行房屋竣工验收备案；前者为申领预售房许可证书和网上备案服务、开展商品房预售服务，后者为办理不动产登记和他项权证等服务。

2.2 预测面积和实测面积存在差异的主要原因

竣工前建筑面积预测算和竣工后建筑面积测算存在差异的主要原因有：

2.2.1 规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异

当规划或设计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。

2.2.2 不按图施工对房屋面积产生影响

不按图施工也会影响房屋的尺寸大小从而影响房屋的建筑面积。

2.2.3 施工错误或施工放样误差过大，使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸。

2.2.4 竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变。

2.2.5 正常的施工误差和测量误差也可引起全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异。

抛开房屋设计变更的因素，从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施工造成的影响，但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的影响很小。

2.2.6 不同的机构计算面积的方法、能力、测量器具等的不同导致预测和实测建筑面积产生差异。

2.2.6.1 规划部门主要依据国家和地方建筑设计政策法规、城市设计规划、商品房设计标准对设计单位提供的设计图纸和建筑面积审批，确定规划建筑面积；房产测绘机构依据国家和地方不动产政策法规、房产测量规范的计算方法测绘，二者出发点、落脚点、依据的政策法规、规范都存在较大差异。

2.2.6.2 房屋竣工验收时，对照的是设计规划、施工图、规划修改图、施工修改图，依据的是建筑工程竣工验收标准，设计规划和修改施工前后可能有很多的不同。房产预测和实测依据的是同样的政策法规、规范，如果同样的测绘单位，使用同样的技术标准和测量器具，竣工前的预测与竣工后的实测主要误差基本限于施工后期施工方的变更。

如果预测和实测为不同测绘单位完成，就可能会产生新的误差。尤其是不规范的测绘行为，如：开发商仅依据图纸采集数据，对外声称的所谓“预测”数据，很多都是开发商预售房的依据，这种所谓的预测是缺乏依据的行为，但实际大量存在，也由此产生大量的纠纷。

2.2.6.3 即使严格按同一规范要求进行测量，由于现行房产测量规范对有些问题不明确，如：没有飘窗、外墙保温层的规定，又没有相应的地方规范可以参考，不同的人对同一情况会有不同的理解，从而导致测量结果会存在误差。

3.预测和实测面积差异引发的问题之解决方法

综上所述，竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算之间肯定会存在差异，这种差异是不可避免的，减少这种差异应从以下几方面入手：

3.1 完善管理措施

3.1.1 加强建筑工程规划管理

3.1.1.1 当工程因涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构发生变更的；市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化确需修改的，应按原程序重新申请办理《建设工程规划许可证》。

3.1.1.2 对于未严格按照规划审批的设计图纸施工的房屋，产生面积差异的，应由规划部门根据有关规定进行处理。

3.1.2 加强房地产销售的管理

3.1.2.1 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得随意变更设计；如确需变更设计的，应征得全体买受人同意。

3.1.2.2 《商品房销售管理办法》还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

3.1.2.3 各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘单位进行面积预测算，不得将未到实地测量的数据作为商品房预售的依据。

3.1.3 加强工程竣工综合验收的管理

3.1.3.1建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《建设工程竣工验收备案表》，不予办理产权登记，不得投入使用。

3.1.3.2 擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的不予进行规划验收。

3.1.4 加强房地产登记的管理

3.1.4.1 商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时，房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核，实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证。

3.1.4.2 商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3%时，房地产开发企业应保证按《商品房销售管理办法》第七条的规定对面积差异进行处理，并在商品房移交凭证或正式发票上对面积差异的处理方式进行说明，否则不动产登记发证机关将不予受理其产权登记申请。

3.1.5 加强房产测绘的管理

3.1.5.1 加强房产测绘人员培训，提高房产测绘人员素质，加强责任教育和质量意识，强化对房产测量规范、政策法规的学习。

3.1.5.2 加强房产测绘质量管理。测绘单位加强员工教育，强化房产测绘质量终身负责制，加强对房产测绘质量管理，健全质量保障体系和测绘档案管理责任；测绘行政管理部门和质监部门应该定期对房产测绘单位完成的房产测绘项目进行专项检查，开展技术评定，与测绘资质单位的信用等级挂钩，对责任意识淡薄的房产测绘资质单位，健全强制退出机制和处罚降级机制。

3.2 强化房产面积计算规范管理

3.2.1 健全和完善房产测量政策和规范。

按照《中华人民共和国标准化法实施条例》第二十条规定：“标准实施后，制定标准的部门应当根据科学技术的发展和经济建设的需要适时进行复审。标准复审周期一般不超过五年”。而现行《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》GBT17986.1—2000和《房产测量规范 第2单位：房产图图式》GBT17986.2—2000已近第四个复审期，仍然没有复审，与社会科技进步和日新月异的建筑规划设计理念已经很不适应了。再则，山西省未出台过房产测绘细则，遇到具体情况只能参考周边省份的做法，很不利于工作。

3.2.2 以《房产测量规范》等为统一的建筑面积计算标准，其他与其相关的标准应与其协调一致。应对其中计算全部建筑面积、一半建筑面积和不计算建筑面积以及套内建筑面积、共有建筑面积、不应分摊的公共建筑面积等的范围作一定义，然后对一些特殊情况作补充说明（如室外楼梯等）。这样，即使出现新的建筑形式，使用功能等，只要严格按照这些定义来区分，就能很快的把握计算方法，避免了“各自为政”的现象。

3.3 简化办事程序

理想化的办事程序是在房屋建设各阶段抛开部门之间的种种利益之见，均采用具有相应资质的房产测绘单位测算的建筑面积。这样，在房屋建设过程中只会出现两个面积：竣工前建筑面积和竣工后建筑面积。这样的好处一是建筑面积计算的依据、方法等高度统一；二是便于管理。当房屋竣工前建筑面积和竣工后建筑面积产生差异时，由房产测绘报告和图纸中可以很快找到原因，而且只涉及到一个或两个房产测绘机构。

3.4 提高政府的办事效率

减轻房屋建设单位的负担，避免重复测绘，减轻设计、规划等部门工作压力。

以上是本人在工作实践中所遇到的关于面积差异以及解决的方法与大家探讨一下。因观点和看法不同，阐述的内容也会有偏差，如果最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于完善、准确，是为本文的初衷。