居住福利研究综述

戚瑞双

摘要：论文对居住福利的国内外研究现状及进展进行了综述。随着住房问题在国内不断被关注，居住福利被越来越多的学者讨论与研究。从居住福利的内涵来说，居住福利是一种人权，通常被表述为适足住房权，即公民有获得适当住房的权利。同时，居住福利更意味着为其提供良好的居住条件和居住环境。大量的研究集中在居住福利的衡量和实证研究上，一方面，研究住房的可获得性，即住房可支付性研究；另一方面，居住者的生活舒适度和满意度以及居住空间评价等，即居住条件和居住环境研究。从理论上说，居住福利涉及多个学科；从实践上说，居住福利涉及民生问题。因此居住福利研究应予以重视。

Abstract： The research situation and progress on residential welfare in recent years are reviewed in this paper. With more and more concerns were paid to housing problems， residential welfare was discussed and researched by more and more scholarships. As far as the meaning of residential welfare concerned， it is one kind of human rights， and was described as the right to adequate housing， which means that citizens have the right to obtain appropriate housing. Meanwhile， residential welfare means good housing conditions and circumstances. Many studies focus on the measurement and empirical research， for one thing， the housing availability， which is the study on the housing affordability. For another thing， the living comfort and satisfaction of the residents， as well as the evaluation of living space， etc. which is the study on the living conditions and circumstances. In theory， residential welfare involves multiple subjects； In practice， residential welfare issues relate to the livelihood of the people. In a word， the studies on residential welfare should be paid more attention.

關键词：居住福利；可支付性；居住满意度

Key words： residential welfare；housing affordable；residential satisfaction

中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）25-0280-04

1 居住福利的内涵

居住福利，也被称为住房权或住宅权，目前关于居住福利的内涵表述还不尽统一，但有以下几点基本已经形成共识：

第一，居住福利是一种人权。例如在《世界人权宣言》（1948）第二十五条、《经济、社会及文化权利国际公约》（1966）第十一条以及《关于东亚居住福利的宣言》（2005）都有类似规定，住房，作为一种维持健康和福利所需的基本生活水准，人人都有权为他自己和家庭获得。联合国经济、社会和文化权利委员会在1991年就曾发表《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，在这个《意见》中就表述，适足的住房是一种人权。我国在对于居住福利内涵的研究上，一个相关的概念是住宅权，研究多集中于住宅权是否为人权。住宅权也被称为适足住房权，是指公民有权利得到其可负担得起并且适合居住的，配套有良好的物质设备以及基础服务设施，安全、健康、尊严并不受歧视的住房的一种权利。国内学者在对住宅权进行讨论后，都认为住宅权应属于人权的范畴，例如，肖泽晟（2007）就认为住宅权是一种宪法权利，即我国宪法规定的“公民的住宅不受侵犯”，同时属于广义人身权的范畴①。也有其他的学者认为住宅与食物、衣着一样，是人类生存、发展不可或缺的物质条件，从这个意义说住宅权是一项人权。

第二，居住福利除应获得居住权外，还包括居住条件和居住环境。例如，在2005年《关于东亚居住福利的宣言》中，对于什么是居住福利进行了如下描述：“我们把拥有这种基本的居住权利，人人能够有适当住房可住，能够维持自己的尊严，能够安全、安心地生存和生活的状况称为‘居住福利”。这个定义可以做如下总结：首先居住福利是居住权，其次，还应该能够让居住者有尊严，并安全、安心的生存和生活。因此，内涵上还应包括居住条件和居住环境。早川和男（日）在他的著作《居住福利论——居住环境在社会福利和人类幸福中的意义》中也指出，在现代社会，居住权不仅应该包括能够满足居住者最基本的生存条件，而且住所周边公共资源的优化与配置也应当重视。王祖山（2007）等研究后还认为，居住福利应该是以居住活动为核心的但同时又涉及相关的一系列经济因素、安全因素、文化因素以及心理因素等的所有因素的综合。李红波、徐宁、刘滢鸿（2013）等也认为，以居住功能为核心的生活空间应是各类生活功能性空间的总集合，这些功能性空间包括居住空间、合法的公共准入生活空间（例如公共场所）以及交通空间等，这些空间不仅实现相应的居住者生活需求服务的功能，甚至还会影响居住者的就业功能。正是从这个意义来说，居住福利还应具有一定的空间维度和空间属性。

2 居住福利的衡量和实证分析

根据居住福利的内涵，居住福利无非就两方面：一方面，满足人居住的需要，即让住户在可以承受的方式下获得居住权。另外一方面，居住条件和环境要保证人的健康，使住户获得尊严并能够安全、安心的生活。因此，在居住福利的衡量上，一方面，要考虑居住权是否可支付，另一方面，要考虑居住是否能满足住户的需求，提高其生活舒适度和满意度。目前，分别有学者从不同角度对以上两方面进行了研究。

2.1 住房可支付性研究

陶金（2011）等认为，住房可支付性反映的是家庭从市场购买或租赁住房的交易能力，1960年代到1970年代，美国的贫困和城市问题突出，住房支付能力问题引起学者的注意，之后该问题在世界各国都一直备受关注。在住房可支付的衡量问题上，有多种讨论和研究，比较典型的是以下两种：

第一种，住房支出收入比法及房价收入比法被称为比率法，前者一般以住房支出占收入的比率，后者通常以房价占家庭收入的比率来判断住房可支付性。Robinson Mark（2006）、 Kim Kyung（1993），Tiwari Piyush和Parikh（1998）、Bunting（2004）、Yamada（1999）、Wallace（1995）、D.A. Smith（1999）、W. Paul Strassm ann（2000）、Quigley（2004）分别用这种方法对美国、韩国及其典型城市案例进行过住房支付能力的分析、国际间的比较或住房政策的评价。比率法简单实用，但是也有学者比如Robinson Mark（2006）提出很多质疑。

第二种是剩余收入法。Dolbeare（1966）、Grigsby和Rosenburg（1975）、Stone（1994，1993，2006）、Budding （1980）、Bourassa（1996）、Leonard，Dolbeare，and Lazare（1989）、Kutty（2005）、Hancock（1993）、Bramley （1992，1993，1994）、Bramley 和Karley（2005）等国外学者分别以美国、英国、澳大利亚等国家或其城市的情况为研究案例，采用剩余收入法研究了住房可支付问题。其中，比较有代表性的是Stone。他认为住房支出以后的剩余收入会限制非住房消费，如果一个家庭在支付住房相关开支以后，其基本水准的非住房需求不能再被满足，则这个家庭就被认为存在住房可支付能力的问题。

国内对于住房可支付性的研究始于住房购买力问题，即从居民视角看住房价格的研究。李宇宏、沈榮芳（1999），孙文建（1999）分别采用房价收入比指标法对西安市和江苏省的居民住房购买力进行了分析。之后很多学者也运用房价收入比这个指标或在其基础上构建的模型进行居民购买力分析，例如王明华（2005），李爱华、成思危和李自然（2006），彭鸿斌、任宏（2010），俞日恒、张虎（2008），朱建君、贺亮（2008），张曼、蔡银莺（2012）等采用此方法分别对全国、北京市、江苏省和武汉市“80后”青年的住房购买力等进行了实证研究。也有学者采用房价收入比指标或在其基础上构建新的指标的方法对房价问题进行研究，例如陈然方（2005），虞晓芬（2004、2005），杨永华（2006）就分别对上海市、杭州市和全国及部分城市的房价问题借助房价收入比进行了研究和判断。此外，讨论居民住房购买力问题的同时，很多学者，比如杨文武（2002、2003），李伟（2004），沈久（2006），朱建君、贺亮（2008），苏多永、张祖国（2009）、张清勇（2011）等也对房价收入比指标本身进行了讨论。

因国际上将房价收入比作为衡量住房可支付性的一种指标，因此国内也有大量学者以住房可支付性的视角进行研究。在住房可支付性研究上，较多的是运用国外学者提出的方法进行实证研究。包括我国宏观经济研究院的课题组（2005）、向肃一、龙奋杰（2007）、张清勇（2007）、吴刚（2009）、周咏馨、季封（2007）、王艳丽、王振坡（2007）、黄顺英（2009）、桂河清（2011）、段明辰、林军（2013）、解海、洪涛和靳玉超（2013）、杨赞、张蔚、易成栋和高菠阳（2013）等分别用上述方法对全国或部分城市、地区或特定人群的可支付能力进行了实证研究。

也有学者在现有指标基础上，构建新的指标体系，进行实证研究。包括余凌志、屠梅曾（2008）、周仁（2010）、张晶、冯长春（2011）等进行了尝试。

此外，也有学者对国外可支付能力研究的进展进行总结和综述，比如李进涛、谭术魁和汪文雄（2009）非常详细的介绍了国外对住房可支付能力的内涵界定、测度方法、影响因素、低住房可支付能力带来的后果以及提高住房可支付能力的对策等研究成果等。也有学者对住房可支付性指标本身进行了专门研究，例如陈杰（2010）等就综合比较了基于质量调整的住房支出收入比法、传统的住房支出收入比法、剩余收入法和综合指标法等的异同。

从结果上看，各位学者比较统一的看法是影响住房可支付性的因素是多方面的，包括人口增长、收入变化、以及需求、供给的变化等等。同时，国内的住房可支付性在不同区域和收入阶层间有明显的分化现象。

2.2 居住条件或居住环境是否满足需求的研究

关于居住条件或居住环境是否能满足住户的需求，是否提高其生活舒适度和满意度的研究主要也集中在两方面：一方面是居住满意度研究，即居住满意度的影响因素、标准体系和评价方法的讨论。另一方面，是居住福利、居住空间差异、居住区位选择等的研究。

2.2.1 居住满意度研究

Galster、Hesser（1981）和Galster（1987）最早定义住房满意度就是居住者实际住房与期望住房之间的差距。

陆续有西方学者研究了影响居住满意度的主要因素， 大部分学者包括Marans和Sprechelmeyer（1981）、Weide-mann和Anderson（1982）、Awotona（1990）、Vrbka和Combs（1993）、Lu（1999）、Paris和Kangari（2005）等都认为居住环境满意度会受到住宅本身、居住环境与地段、配套设施等客观情况的影响，同时也有部分学者包括Burby和Rohe（1989）、Vrbka和Combs（1993）、Ozo（1987）、Mccrea等（2005）等学者研究发现，居住满意度也受到住宅管理部门的服务尤其是邻里满意度等主观因素的影响。同时，Lu（1999）、Carswell等（2009）等研究也发现个体及家庭的一些特征也是影响居住满意度的重要因素。随着研究的深入，一些学者包括Rossi和Webber（1996）、Lu（1999）、Rohe等（1996）、Elsinga和Hoekstra（2005）等研究进一步发现，住宅所有权也会影响居住满意度，自有住宅人群的自尊和生活满意度更高。

但是，在专门对公共住区居民居住满意度进行的研究中，研究结果和上述研究结论有些相同，有些则不尽一致。比如，Huttman（1971）在对意大利锡拉库扎市（Syracuse） 的公共住区研究时发现，相比于被安置到中产阶级住区的公共住房租赁者，反倒是被安置到接近贫民窟的群体居住满意度更高。Francescato（1978）等也验证了这一结论，同时Francescato研究发现邻里关系以及住房的所有权对公共住区居住满意度的影响更为关键。Lu（1999）的研究中发现公房所有者的居住满意度远远高于租赁者；Hourihan（1984）则研究发现公共住房的居民距离他们的亲朋好友越近，他们对居住环境越满意。Halimah（1998）等研究了雪兰莪（Selangor）的低成本公共住宅区的马来族和华裔家庭主妇，发现不同的主体对居住追求的感知也是不同的，而且差异比较明显。学者Ukoha等（1997）、Nurizan（1993）、Djebuarni（2000）分别对尼日利亚、马来西亚、也门等国家的公共住区居住满意度进行了实证研究也支持了上述观点。

同时，在居住满意度的评价影响因素、指标体系上，国内学者也做出了很多研究。大多数学者，包括耿媛元（1999）、杜宏武（2002）、李章华（2002）、李晨（2003）、金细簪、虞晓芬（2007）、李培（2010）、李金花、周婷婷、胡福光、李放（2010）、何立华、杨崇琪（2011）、虞晓芬、黄忠华（2010）、陈昊（2011）、湛东升、孟斌和张文忠（2014）等，理论或实证分析都和国外学者得到的结论相似，即影响居住满意度的因素包括住宅品质、环境情况、配套情况等客观因素，同时，其中也有学者认为居住满意度同主观期望、个体特征、邻里关系、住宅权属等因素有关。与国外学者不同的是，上述很多学者包括李志刚（2011）、虞晓芬、黄忠华（2010）、李培（2010）、李晨（2003）、李章华（2002）、吴莹、陈俊华（2013）、湛东升、孟斌和张文忠（2014）等结合我国实际情况进行研究时，发现居住满意度还与个体经济条件（收入）、个体对经济负担的主观感受、归属感、城市管制的强度、住房政策、金融政策等密切相关。

此外，也有学者在对相关问题研究时，提出了自己的看法。例如，焦华富、吕祯婷（2010）在对芜湖市从居住区位优势度出發进行居住满意度分析。还有学者对不同群体的居住满意度相关问题进行了研究，比如李鹏、瞿忠琼（2010）研究农户集中居住满意度。

综上，在居住满意度评价因素、指标体系上，研究从最初的重视客观条件，到后来重视主观感受，并重视目标群体与环境及周边群体的和谐以及获取同等发展水平和机会等因素，可以看出，学者对于居住满意度研究关注的因素越来越人性化，也越来越贴近社会经济的发展。

在居住满意度评价方法上，部分学者采用了定性的方法进行分析。比如徐磊青（2000）、金细簪、虞晓芬（2007）等。但是更多的学者是采用了实证的方法进行分析。这些学者基本都采用了问卷调查的方式得来数据，然后采用一定的计量方法或模型对各种因素对住房满意度的影响程度进行分析。在对因素进行筛选的过程中，很多学者包括耿媛元（1999）、金细簪、虞晓芬（2007）、李鹏等（2010）、陈昊（2011）等用了层次分析法，也有学者使用了探索性因子分析方法，包括吴莹、陈俊华（2013）、湛东升、孟斌和张文忠（2014）等。在进行各因素的实证检验时，王蕾、武永春和刘欣葵（2012）使用了相关分析的方法，杜宏武（2002）、李志刚（2011）、吴莹等（2013）等使用了回归分析的方法，而有些学者采用了模型，包括李培（2010）、何立华等（2011）使用了多元排序Probit模型，虞晓芬、黄忠华（2010）、李金花等（2010）采用有序logit模型，湛东升等（2014）结构方程模型方法。李章华（2002）、李晨（2003）还将住宅金融和政府住宅政策等经济、政策因素引入（住宅市场分析）满意度模型，并证明了其可行性。从研究方法上看，对于影响居住满意度的因素筛选，方法比较固定，而对于因素作用的实证检验，则从初级的相关分析、回归分析逐渐到进行模型检验的深入，从模型的选择上，也开始多样化。

2.2.2 居住空间分异等相关问题研究

首先，在居住福利的研究上，也有些学者直接使用居住福利或福利的概念进行了相关研究。王祖山、张志军（2012）、李梦玄、周义（2012）、李红波、徐宁、刘滢鸿（2013）等都对特定人群的居住福利相关内涵进行了研究。

其次，在居住空间分异研究上，国内学者多以西方空间失配理论为依据，主要研究居住空间分异形成的原因、趋势及其社会影响等问题。李志刚（2006）等认为，市场因素是居住空间分异形成的主要原因。而刘望保（2007）等认为，住房制度改革的设计，客观上形成不同人员的住房条件的差异并进一步形成居住分异。黄怡（2005）以上海市居住区为例详细研究了居住区隔离形成的原因和趋势。周建华（2013）研究了农民工居住分异形成的原因，认为农民工居住分异的趋势正在加剧。

第三，在居住区位选择上，国内学者多从职住分离角度研究居住、就业或居住、通勤等之间的关系及其对居住者的影响等问题。例如郑思齐、张文忠（2007）运用北京市微观数据对住房成本与通勤成本的空间互动关系进行了研究，认为北京目前住房成本和通勤成本之间确实存在空间互动关系。周素红等（2010）从居住与就业的区位选择这个视角进行了研究，结果发现保障性住房居住者的居住与就业地之间的空间不匹配问题比较突出。此外，郑思齐（2007）、李纯斌（2006）等、刘望保（2008）等人分别从城市经济学、就业政策、城市交通规划和城市改造、针对下岗工人、拆迁安置户和廉租房住户等弱势群体的相关福利政策制订等视角对中国城市的居住-就业空间关系及存在的空间不匹配现象进行分析，并提出政策建议。此外，很多学者对一些城市进行了案例研究，包括刘望保（2012，2014）、周素红（2010）研究了广州案例；宋金平（2007）、徐涛（2009）、张艳（2009）和郑思齐（2009）等研究了北京案例；钱瑛瑛（2007）研究了上海案例，这些学者在不同程度上验证了居住就业空间不匹配现象在中国城市中是存在且有加剧的趋势的。

总之，福利是一个涉及经济学、法学、管理学、社会学等等多学科领域的一个概念，因此，居住福利也被從各个视角进行观察和研究。随着我国住房问题在社会经济生活中不断被广泛关注，居住福利也应得到进一步的重视和研究，从而更好的为政府决策提供参考。

注释：

①肖泽晟：《论我国住宅权国家赔偿制度的构建》，载《国家行政学院学报》2007年第2期，第52页。

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