要不要去东京买个房子？

赵慧

9月18日，日本国土交通省发布了基于2018年7月1日时点的基准地价。日本各地各类用途平均地价时隔27年首次上涨，住宅平均地价仍在负增长，但已连续5年缩减降幅。按地区看，东京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅用地、商业用地价格都在上升。

你可能对这条充斥了大量数据的新闻并不陌生。对房地产投资稍有兴趣的人，看到这些数据可能都会有直接反应—当前莫非是个去日本投资房产的好时机？

媒体们已经开始炒作日本房产投资的优势，其中，东京的房产在很多人眼中是一个不错的投资标的。很多普通投资者的想法很简单：可以拥有房地产的永久所有权；中期来看，奥运在即，东京的房产具有增值可能性；从短期看，自己去旅行时有地方可住，平日也可以将它转向民宿或出租市场。

但并非所有人都了解这个特殊的房产市场。首先，人们可能高估了“奥运效应”。日本大学运动科学部教授清水千弘分析了各国奥运经济的研究文献，学者们的结论都相对一致：在亚特兰大、北京、伦敦等地，奥运会对当地房地产市场“没有产生效果，甚至可以说是带来了负面影响”。当地的房产市场波动，主要取决于人口构成变化、周边环境与基础设施建设等因素。

外国人可能更在意“租售比”这个指标，在一些区域，东京在这个数据上的表现似乎还不错。但人们还是忽视了挺多租售比之外的因素。一个地区的房地产市场的价格走向，取决于这个地区的供需环境。影响东京房地产供需的几个重要因素包括老龄化问题、空屋率问题，以及“生产绿地”问题。

人口构成老龄化、人口总量减少，通常意味着私有土地与房产供给过剩。这不仅是“子女比父母辈拥有更多房子”这么简单。日本国立社会保障与人口的问题研究所对2015年与2040年日本不同年龄人群的住宅需求做了统计与预测比较，发现新住宅需求最强的族群—20岁至49岁人群会在这25年间下降31%。这也是日本一些地方目前面临的困境：老龄化严重，商店街衰退，社区丧失活力，从而无法吸引新住民入住。

观察东京登记继承的土地数量分布图与房产销售成交登记数量分布图，你会發现这两张图密度与趋势呈一致倾向。换句话说：继承房产较多的地区，也是房产交易相对密集的地区。这与东京的特殊政策有关。东京房地产继承税的缴纳以“差定额”为基准，这个差定额一般都低于房地产市场交易价，由此，很多人倾向于将资金用于购买房产，这样房产的差定额会小于资金额，从而可以少交继承税，这就会造成人们手中房产过剩。加上日本有3年内卖掉继承的房地产可以扣除继承税的优惠政策，这又会鼓励继承房产的人迅速卖掉房子，导致房产交易频繁、供应市场房屋总量增多。

日本总务府统计局最近一次调查结果显示，2013年，日本住宅平均空屋率达到史上最高的13.5%。房产分析公司TAS在2016年的一项调查中称，东京公寓（Apartment类）空屋率达34%。日本国土交通省则表示，做了房产登记的房产中，约有20%的所有者因各种原因“所在不明”，如果要进一步追查，有大约0.41%的土地无法找到归属人。这些废置且难以找到主人的土地处理起来很麻烦。由于日本在做公寓改建时需要4/5住户的同意，老公寓的维修改造也成了新问题。

“生产绿地政策”也算是日本的一个特别政策。简单说，就是在都市化进程中，手中有农地的农民可以选择将土地卖掉作为住宅用地、支付更高税金，或者在城市里支付较低税金保留下来，以“生产绿地”名义继续维持农业机能—这个契约当时签的是30年，所以2022年，农民们将再次有机会将“生产绿地”转为住宅用地。

长期来看，东京乃至日本都深受各类自然灾害影响，所以在房产交易时，人们也尤其注意其抗震性能，以及房产所在地区的土地稳定程度。日本银行的超低利息的确吸引人，但大多只支持本国国民或得到“永住”资格的外国居民申请低息贷款，多数海外投资客们只能付全款购买看中的房产。人们期待东京房产可以长期保值或飞速飙升 但在一个成熟的房地产市场，想要复制在中国那样的收益，似乎颇有难度。