浅析会计报表分析在房地产公司财务管理中的应用

兰登博

【摘 要】本文分析了财务报表分析方法、局限性以及会计报表的具体应用，以供参考。

【关键词】财务报表；方法；局限性；会计报表应用

一、前言

财务管理是房地产企业管理的重要内容，直接关系到企业的利润。通过精细会计报表管理并充分发挥其作用，使其为企业财务管理提供数据支持。

二、会计报表分析的主要内容

1.资产负债表

在企业的会计报表中，资产负债表是其中的一个重要组成部分，其主要是以“资产=负债+所有者权益”来作为平衡关系，将企业在某个时期的实际财务状况，通过报表的形式反映出来。在这当中，我们所说的资产，是指通过交易，或者相关事项所获得的，能够进行相应控制的，以货币计量的经济资源，具体来说，其又包含了债券、财产等。

2.利润表

从本质上来说，所谓的利润表，指的就是能够将公司，在某个会计期间，所获得的财务成果充分反映出来的报表。通过利润表的形式，能够将企业在年度、季度以及月度等期间，所存在的亏损和净利润情况充分的反应出来。简单来说，在利润表中，各个项目之间所存在的关系，可以通过“收入-费用=利润”概括出来。

3.现金流量表

简单来说，所谓的现金流量表，指的就是能够将企业在一定会计期间，所存在的现金流出与流入情况充分反映出来的报表。在这里，我们应该明确的是，现金流量表中当中所说的“现金”，不仅包括了银行存款、库存现金等货币资金，同时，也包括了一些具有较强短期变现能力的现金等价物等。

三、会计报表分析的方法

会计报表分析的方法有很多，常见的有以下几种：

1.比率分析法

比率分析法对同期相关数据进行比较，并提取比率来说明会计报表相关项目之间的关系，从而评估企业的财务状况和经营成果。共同比率指标为：负债比率，负债权益比率，负债权益比率，流动比率，速动比率，应收账款周转率，存货周转率，资本利润率，销售利润率和成本费用边际。

2.框图分析

方框图分析方法是一种以方块图的形式直观显示公司的实际完成状态，历史水平和计划编号以说明变化情况的方法。由于框图既能反映绝对值又能反映比值和相对值，因此这种分析方法的应用越来越广泛。

3.比较分析

比较分析方法采用会计报表数据与公司的计划指标，历史指数或类似企业指标进行比较，并作出差异。通过分析差异的原因，可以判断公司的经营业绩和财务状况。

四、财务报表分析的局限性

1.财务报表本身的局限性

财务报表由企业会计人员根据企业会计准则、法律法规和会计处理惯例编制的，是企业会计系统的产物。而每个企业因为有其独特的会计环境和会计政策，编制的财务报表也会存在差异，影响财务数据的可比性，继而影响到财务报表分析的准确性。

（1）虽然会计准则要求企业如实披露相关财务信息，但企业可能出于自身利益考虑对一些应当披露的事项予以隐瞒，财务报表并没有涵盖所有需要披露的信息，企业管理人员与外部使用者存在信息的不对称。

（2）每个企业都会结合本企业自身情况，在国家政策允许的条件下选择最适合本单位的会计原则和会计处理方法，这从客观上导致由于不同的会计政策影响会计报告的可比性。

（3）企业所提供的报表数据是由会计人员编制的，有些数据需要结合会计人员的职业判断来确定，受会计人员主观因素的影响较大，使得披露的相关数据存在一定的误差，未必能反映最真实的情况。

2.财务报表的可靠性问题

只有根据符合规范的、可靠的财务报表，才能得出正确的分析结论。所谓“符合规范”，是指除了以上三点局限性以外，没有更进一步的虚假陈述。外部分析人员很难认定是否存在虚假陈述，财务报表的可靠性问题主要依靠注册会计师鉴证、把关。但是，注册会计师不能保证财务报表没有任何错报和漏报，而且并非每个注册会计师都是尽职尽责的。因此，分析人员必须自己关注财务报表的可靠性，对于可能存在的问题保持足够的谨慎。

3.分析人员和分析方法的局限性

（1）分析人员的工作能力和经验参差不齐。对财务分析理解的深度和广度会直接影响对指标计算结果的理解，而丰富的相关经验对于准确理解报表所传递信息也有很大的帮助。

（2）分析人员的风险观念各不相同。不同分析人员对企业财务风险的认识往往各有差异，因此即使在对待同一指标高低的看法时也必然存在差异，有人比较激进，认为只有高风险才有高收益，有人则相对保守，倾向于公司的稳健经营。对待风险的态度不同，利用相近或相同的财务分析指标，也可能会得出截然相反的结论；

（3）分析方法的局限性。比率分析法是目前在财务报表分析中所使用的最为广泛的一种分析方法，通过各种比率的计算和分析，基本上能够反映出一个企业的偿债能力、营运能力、获利能力以及相关盈余的分配情况，但比率分析法由于受到自身的各种限制，其局限性也是非常明显的，其通常只是单纯数量指标的堆砌，而忽视了对问题本身的深入剖析。比率分析法所使用的各种数据，都是过去的资料，还有很多数据都是估计和判断出来的，用这些数据进行分析难免会出现偏差；另外各种比率计算公式、名称等尚未标准化，也给实际分析运用带来了很多的麻烦。

五、房地产公司财务管理中会计报表分析的应用策略

1.针对报表资产价值不实的问题，房地产公司可以从本行业总体经营情况出发，来明确各个账龄段所存在的坏账比例，并且，通过运用滚动分析的方式，来对公司的坏账准备额进行定期的调整，并通过变现价值，来进行账面价值的调整，使用重置成本，来进行固定资产价值的调整等。这样一来，就能够从根本上，来确保资产价值的真实性，并通过运用报表的形式，来提供更多真实的情况。

2.为了能够对房地产企业管理人员的业绩进行科学的考核，就要求我们必须要对公司的净利润标准进行科学的调整。通过运用科学的方法，来将其在管理过程中所存在的各项不可控因素找出来，这样一来，就能够更好的确保考核指标的科学性。比方说，在实际的考核过程中，总公司所運用的主要考核指标，可以通过“息税折摊前收益（EBITDA）=净利润+ 利息支出+所得税+折旧+长期资产摊销额”的形式进行。通过运用这个指标，能够将房地产公司的经营成果更加真实的反映出来，这样一来，我们也就能够对于企业的经营业绩等有一个全面的了解。

3.在实际的会计报表根系过程中，我们可以加强对SWOT分析法等相关技术的运用。通过这些技术，能够帮助我们对于企业的整体情况有一个全面的了解，并且，从某种意义上行来说，这也就表示，要想成为一个优秀的财务管理人员，就必须要对现代管理理论有一个充分的了解与认识，并从公司的全局出发，才能做出正确的判断。这里所说的SWOT分析法，指的就是一种，能够将房地产公司，在整个竞争大环境当中定位的管理形式，通过这种方式，来对房地产公司的优势、弱势、机遇与挑战这思想内容进行充分分析，并通过集思广益的形式，来加强公司管理人员与关公之间的交流，确保企业的所有员工，都能够对企业的整体情况有一个全面的了解，并以此来掌握公司的财务状况，只有这样，才能在日后的管理过程中，紧紧地抓住时机与机遇，并在决策时，能够做到扬长避短，为企业的发展带来更多动力，使之能够更好的应对挑战。

六、结束语

总之，我们要充分发挥会计报表的作用，为房地产企业在财务管理中提供数据支持。

【参考文献】

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