浅谈地产投资内部控制的完善

崔爽

地产投资作为我国经济发展的驱动因素，对我国市场经济的发展发挥着重要的推动作用。但是近年来随着国家宏观调控政策的出台，地产投资的运营风险也随之上升，特别一些参与了地产投资的地方政府投融资平台公司，其面临的债务违约等风险更高，因此越来越多的地产投资企业将管理重点放在了内部控制上。鉴于此，本文试图从地方政府投融资平台公司的视角来分析地产投资在内部控制实施过程中存在的主要问题，并据此提出具体的完善对策，以期能够对降低地产投资业务的运营风险有所启示。

一、地方政府投融资平台及内部控制概述

地方政府投融资平台主要是指各级地方政府利用所划拨土地等资产组建成一个现金流与资产基本上符合融资标准的公司，其主要目的在于利用该平台公司进行融资并投资于公共事业、市政建设项目等。

内部控制主要是指由企业各级管理人员共同制定的以改善企业经营管理效果和效率、保障财务报告等相关信息的准确性真实性为目的的各种管控策略和程序，内部控制的主要目标之一是对企业的运营管理風险进行管控和防范。

二、从投融资平台公司的视角探讨地产投资业务进行内部控制完善的必要性

地方政府投融资平台公司所开展和实施的地产投资项目之所以要进行内部控制的完善，其必要性主要体现在：

一是投融资平台公司的特殊性决定了其必须建立较为完善的内部控制体系，地方政府投融资平台公司因为是由政府主办组建，所以其特点之一是与政府关联度较高，公司经营自主权存在一定的局限性，投融资平台公司的另一个特点是其资金运营的特殊性，即投融资平台公司所投资的地产项目主要以公益性和社会性特点为主，经济效益次之。平台公司的两大特点决定了其在运营管理过程中将会存在更为复杂的风险，因此需要完善的内部控制体系进行风险防范和控制。

二是内部控制作为现代企业管理模式的重要组成部分，在资金密集型的投融资平台公司的地产投资项目中发挥着十分重要的作用，完善的内部控制机制能够实现平台公司财务管理、岗位责任和审计监督等不同管理模块之间的有效衔接和结合，从而提升公司的管理水平，并最终辅助地方政府完成基础建设任务。

三、地产投资内部控制实施过程中存在的主要问题

如上文所述，虽然完善的内部控制体系对投融资平台公司的地产投资在风险防范等方面具有积极意义，但是在实践中平台公司的独特性及其运营地产项目的目标差异等因素影响，仍然存在较多问题，具体表现在：

（一）平台公司在地产投资项目管理中普遍缺乏内部控制意识

地方政府投融资平台公司在进行地产项目投资建设过程中缺乏内部控制意识，主要表现在：一是投融资平台公司由于在组建之初就与政府部门高度关联，一些公司甚至没有建立内部控制制度和体系，因此在进行融资、投资决策和管理过程中，缺乏较为合理的可行性分析和论证，主要依赖于管理层的主观判断进行决策，导致公司的投融资地产项目往往放在了政绩工程和面子工程上，进而导致公司的管理和经营效率较低；二是一些建立了内部控制制度的公司管理层对其重视度不够，从而导致内部控制制度在实际执行的时候效果较差，内部控制制度形同虚设，难以发挥管控效果。

（二）平台公司在地产投资项目管理中缺乏完善的风险防范机制

从当前投融资平台公司的地产项目投资来看，其投资的项目主要是城市基础设施建设和公共事业，而这些项目的非营利性和公益性特征明显，因此这些项目普遍缺乏经营性现金收入，主要依赖于政府拨款和负债来进行，加上投融资平台公司在成立之初多以土地使用权等无形资产、建筑物等固定资产作为资本，因此公司的流动性普遍不足，从而造成平台公司在进行地产项目投资过程中存在着较高的负债风险和流动性风险，但是公司却缺乏有力的风险防范机制，极容易在地产投资过程中因对于风险的评估和管理能力不足而产生风险累积。

（三）平台公司的内部审计监督作用难以有效发挥

内部审计是平台公司实现对内部控制有效性监督的重要途径和手段，但是在实践中，多数平台公司在地产投资项目中缺乏专门的内部审计部门和业务人员，即便是建立了内部审计机构的单位在开展对内部控制的审计工作时也容易受到管理层的干预，从而造成内部审计的独立性难以保障，进而影响了内部审计监督职能的充分发挥。

四、从地方政府投融资平台公司的视角分析地产投资的内部控制完善对策

从上文分析可以看到，地方政府投融资平台公司在地产投资内部控制实施过程中存在较多问题，因此在实践中多数投融资平台公司在地产投资方面的内部控制有效性较差，对风险的管控效果并不理想。鉴于此，笔者结合上述问题和自身的实际工作经验，从以下角度提出其内部控制的完善对策：

（一）对平台公司地产投资业务的内部控制环境进行优化

内部控制环境是内部控制有效实施的基础和关键，因此针对上文中平台公司在地产项目管理中普遍缺乏内部控制意识的问题，笔者认为可从对内部控制环境进行优化来加以应对：一是进一步明晰平台公司和政府的职责边界，并以市场化作为指导，尽量做到政企分开，降低管理层在进行地产投资项目决策时的个人主观判断性，将平台公司的地产投资项目真正落实到实质的公益性项目上，以提高政府的社会公共服务效率；二是要对平台公司的内部控制制度进行完善，梳理业务流程，找准流程中的具体风险点并制定详细的控制制度；三是平台公司的管理层应当在实际管理工作中坚持贯彻和落实各项内部控制制度，以提高公司整体的内部控制意识；四是促进公司股权多元化改革，积极引入外部投资者，以改善公司的股权结构，为内部控制牵制和监督作用的发挥创造良好的环境。

（二）建立和完善风险防范机制，强化平台公司地产投资业务的风险管控意识

结合投融资平台公司地产投资项目的公益性和非营利特点及其债务融资普遍较高等因素带来的风险较高的问题，笔者认为可从两个方面来对内部控制的风险管理机制进行完善：

一是平台公司应当在内部设立专门的财务风险管控部门，并结合所投资地产项目的实际情况构建财务风险的预警系统，对于会计报表和财务相关资料进行分析，找出潜在的财务风险。

二是针对平台公司普遍存在负债率较高，流动性不强的问题，笔者认为可从两个角度来进行风险管控：一方面是针对融资规模、融资渠道和投资决策等制定较为完善的具体规定，以改善项目的负债率较高，风险较大的问题；另一方面则是从资本结构优化入手，制定出较为详尽、精细的资本结构控制机制，及时对平台公司的资本结构进行优化，以降低其出现财务风险的几率。

（三）完善内部审计机制，充分发挥其监督作用

要提高内部审计的独立性以充分发挥其监督作用，首先要在所投资地产项目内部设立专门的内部审计部门和人员来对内部控制体系进行评价，以及时发现其存在的重大缺陷并加以修正；其次要从组织结构上提高内部审计的隶属关系问题，以提高其独立性，进而促使其能够更客观的评价企业内部控制是否有效；最后则是从拓宽内部审计的范围来完善内部审计机制，将内部审计拓展到内部控制的所有流程和业务环节，从而实现内部审计的全覆盖以充分发挥其对内部控制的监督职能。

结束语：地方投融资平台公司作为地方政府进行城市基础建设和公共事业的重要投资和融资渠道，对地方经济的发展发挥着重要作用，但是同时由于平台公司与政府关联度高、所投地产项目具有公益性和非营利性等特点，因此其面临的运营风险较高。本文在总结地方政府投融资平台公司进行地产投资过程中实施内部控制所存在具体问题的基础上，分别从对平台公司地产业务的内部控制环境进行优化、建立和完善风险防范机制，强化平台公司地产业务的风险管控意识和完善内部审计机制，充分发挥其监督作用三个角度提出相应的完善对策，以期能够对降低平台公司的地产投资业务运营风险有所启示。（作者单位为沈阳嘉润工程技术有限公司）