住宅小区强排方案的规划价值判定研究

何琼添

摘 要 强排设计作为开发商拿地的测算方案，需要准确把握项目的规划价值关键点，梳理规划的内、外因素，提出价值最大化的数据推导和空间最合理的方案推导，实现项目货值的最大化。

关键词 强排；规划价值；价值判定

1 规划价值判定的概念

建筑设计中的强排方案，是指在满足地块的规划指标和相关规范的前提下设计的住宅小区规划方案，其目的是为了测算项目成本和利润；一般在拿地竞标前完成，对开发商是否参与土地拍卖起着至关重要的作用。

规划价值判定：根据外部因素（政策形势、土地价值等）和内部因素（业主需求、设计条件等）进行综合评价，形成对应项目的解决方案。

2 规划价值判定的意义

强排时间短、要求高，并不是严格的方案设计，在这种情况下，准确的价值判定有助于快速定位、快速设计。本文旨在通过研究项目的规划价值分析，帮助设计师理清设计思路、准确把握设计要点、提出业主的关注点，提高设计的质量。

3 价值判定的内容

强排阶段，价值判定的内容主要包括外部因素：符合城市规划发展、满足建设要求；内部因素：货值最大化、案例分析、溢价空间设计。

3.1 符合城市规划发展

（1） 政策分析 研究当前的宏观政策，如：大部分城市限购、限贷，那么刚需型和改善型对产品的关注点是不一样的，须有针对性的设计；全面放开二胎对家庭结构带来的影响，对产品面积和房型结构的关注点也是不一样的。

（2） 土地價值分析 从宏观层面研究项目所处的区域价值，与城中心的距离、与交通枢纽的距离、与商圈、景点等城市节点的距离；从中观层面研究项目的周边价值，是否有商业配套资源、教育配套资源，是否有公园、绿地，是否有便捷的交通地铁站、公交站等，是否有影响住宅的不利因素：如变电站、加油站等；从微观层面研究项目的地块价值，地块是否为净地、是否有较大高差，场地形状是否规则等。

通过土地价值分析，在深入设计是可充分考虑将最佳资源配置给最大价值的产品。

3.2 满足建设要求

即研究地块的规划条件。根据规划局提供的规划条件书，对影响布局的主要因素进行快速总结：规划用地面积、可建设用地面积、容积率等，还需要关注商住比、人才住房等特殊要求，退界、间距及不可开口区域要求等。

对出让条件需要深入研究，在地形图上准确画出高层、多层退线，了解周边已有建筑，确定边界与周边建筑的日照间距和建筑间距，确定小区的出入口方位、商业可建设区域以及住宅与商业是否可叠加设计等具体条件。

3.3 相关规范研究

在做强排前一定要先了解当地的城市规划管理技术规定，不同城市在建筑间距、底层架空、面积计算等方面均有不同的要求。

3.4 货值最大化

货值最大化的研究流程为：数据推导——强排推导——方案深化，根据推导的结果进行综合评价，有助于确定设计方向。

首先根据规划条件要求的容积率，可进行数据推导，得出可能的产品组合形式，容积率≤2.0，可能为洋房+别墅，容积率为>2.0以上，则考虑全高层或高层+别墅组合布局。

通过数据推导得出设计方向之后，进行强排推导，将可能的产品组合进行布置，实测经济指标和预测货值，通过对比选出最佳产品组合。

当产品组合固化之后，进行方案设计，进一步优化空间布局。

3.5 案例分析

比较与本项目规划存在相似相通的案例，将原本单调的数据测算提升到直观的设计层面。案例需与本项目在区位、规模、景观等方面相似，具有一定的影响力、先进性，国内外、项目周边案例均可进行详细研究。

研究案例，是为了将其规划理念应用在本项目中，如将邻里中心的概念融入规划设计中，或者将街区（block）的概念植入方案中，提出令人印象深刻的关键词，作为项目的规划理念。

3.6 溢价空间设计

充分体现设计的精细度和人性化考虑，主要体现在以下五大方面：

小区道路：必须做到人车分流，安宁交通（通而不畅、路径蜿蜒）、保利最注重的是必须做健康步道，跑道可用软质胶垫、透水混凝土等铺装材料。宜设置封闭环形跑道，结合跑道可设置洗手池、直饮水、健身架、休息座椅等配套设施，跑道两侧地面每隔1m设置LED地灯，满足夜跑居民的需求

宠物设施：养宠物已成为社区的普遍现象。在照顾宠物需求的同时，应注重不影响他人正常使用社区各项设施的要求。因此，可在社区设置宠物排便设施。可从项目的实际情况考虑，设置专属游乐设施，以便满足社区不同人群的需求。

泛会所：根据项目具体情况，可利用架空层空间打造“泛会所”的概念，为社区居民，特别是老人和儿童，提供半室内的活动场所。

架空层的功能可考虑如下几项：

儿童活动区：不受天气影响，儿童在半围合的空间内活动，便于家长看护

景观会客厅：设置休息、交流等家具，可结合会客、休闲、等待、书吧等功能

康体活动空间：可设置乒乓球、健身器材、棋牌等活动室，不受天气影响，便于居民使用。

康体乐园与适老化设计：设计一定范围的铺装广场、绿化草坪作为社区居民健身交流的场所。场地按照活动类型可分为动态活动区（健身器械、乒乓、广场舞等）、静态活动区（下棋、喝茶）、聊天休憩区。户外活动场地应为平整、无级差的一定范围的广场、草坪或铺装，夏季有遮阴和冬季有日照。活动广场的规划位置应尽可能减少活动噪音对住户的影响，远离塔楼，尤其是阳台和卧室一侧。场地设计应满足老人各种活动类型需求。当园区道路出现高差时，应设置坡度≤1：12的坡道；活动广场地面均应选用平整、防滑、色彩鲜明的铺装材料。

亲子乐园与适幼化设计：根据儿童活动的心理特性、行为习惯设计园区儿童活动场地，可分为0～3岁幼儿启蒙乐园以及4～12岁学龄乐园。儿童活动场地设计应安全化、多样化、人性化。不应设置在建筑物的全年阴影范围内，

儿童活动场地应满足夏季有遮阴和冬季有日照。0～3岁幼儿活动区应至少配置1组组合滑梯、1组跷跷板、2组摇摇乐等活动设施。

单个儿童活动场地面积应≥150㎡。4～12岁学龄活动场地应配置儿童篮球场、秋千、涂鸦墙、攀爬墙等，在成本允许的前提下可增加全综合的运动设施。

4 结束语

规划价值判定是强排设计过程中的一个重要步骤，只有准确分析了项目的内因和外因，找准其价值点，才能找到正确的设计思路，因此：

（1）准确的规划价值判定，能确保强排方案没有硬伤。在激烈的市场竞争中，任何一个明显不满足诉求的点都能成为淘汰的理由。

（2）强排方案也应有一个鲜明的设计理念。不仅在数据和逻辑上有优势，在情感上也打动业主，让人忽略其他瑕疵。

（3）市场竞争激烈，可能所有方案在通过几轮精细分析比选后，会趋于类似，因此必须强化自己的鲜明特色，甚至去突破一些甲方的既定要求，方能脱颖而出。