论城市老年建筑市场发展的战略取向

李永亮

摘 要：最近十年是我国老年人口快速增长、养老政策密集出台、养老产业蓬勃发展的十年。期间，为满足养老需求，我国建设了大量的老年建筑，取得了令人瞩目的成就。但与此同时，现有的老年建筑设计也存在着一些较为突出的问题，需要我们及时总结和反思，为今后的老年建筑设计提供参考。

关键词：城市老年建筑；市场发展；战略取向

1 前言

近十年间，通过国家政策的大力扶持和相关行业的不懈努力，老年建筑不断发展，在政策法规、项目定位、养老模式、养老观念、运营管理、规划设计等方面取得了长足的进步。

2 老年住宅研究成果

2.1 住宅选址与场地设计

选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与設计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。

2.2 容积率

容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。要求建筑入住对象的多样性，建筑形式的多样性，老年公用建筑等设施，服务医疗人员的配备。

2.3 配套设施

健康老年人日常活动半径的设置为450m，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能恢复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。

3 城市老年建筑市场发展的战略取向

城市老年建筑目前的现状及问题与老年人不断增长的消费欲望在给社会提出问题的同时，也引发了一个巨大的、潜在的老年建筑市场。虽然老年建筑投资回报期比较长，政府也尚未出台强有力的、有针对性的政策和法规，但仍有许多企业考虑到该市场庞大的目标人群、不断增长的总购买力以及日益改善的投资环境，准备积极介入。不可否认，老年建筑市场从总体上看是一个具有无限商机、朝阳型的产业，这一点也被西方一些老龄化国家房地产业的发展所证实；但是如果希望老年建筑能得到持续的、健康的发展，经营者还需注意以下具体的发展战略。

3.1 明确定位

老年建筑市场的发展是城市老龄化加剧和社会发展的结果，也是房地产市场细分的必然趋势。老年住宅、养老院、公共场所等老年建筑在实际操作中还可进一步细分。如公共场所型可以从功能上分为学习型、休闲型、健身型等，也可以从消费层次上分为低、中、高等不同类型。

从所需照顾的程度，养老院可以细分为：自助型，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活设施，甚至可以包括一些比较奢侈的活动设施，如高尔夫球场、健身馆等。陪住型，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括饮食、体检、保健等个人生活方面的需求。特护型，除了提供前两种类型所提供的服务外，还包括从传统的医护房间到肿瘤患者、绝症患者提供治疗的房间。

从子女和父母之间的居住距离和关系，老年住宅可细分为：

完全同居型，一套房子由一个门进，老年人和子女同用一个厅，一个厨房，卧室分开，两个卫生间。完全相邻型，同一栋楼里，一个门栋有套二、套三的住房，年轻人可以住在套三（因为有小孩），老年人住在套二。老年人卧室应放在整套住房的南向位置或有最好日照效果的房间。

半同居型，各套有各自的厅、卧室、厨房、卫生间等，开门是一家，关门是两家。半相邻型，这种户型从立体分离来构思。如设计跃层式楼房，老人户和成年子女以室内垂直交通相互联系。两户共用一个门，关起来是一家，内部上下互不干扰又为两家。上层由年轻人居住，下层由老年人住居。

混合型，老少两代人分开居住，但相距不远。老年人同子女同住一栋楼或一个街区。在日本，该户型被形象地称为“一碗汤”距离。

根据经营目的的不同可分为营利性老年建筑和非营利性两类：非营利性老年建筑，具有社会福利性质，为政府或非营利性组织投资建设，采取非营利性组织的运行方式，主要为低收入或无收入的老人提供安身之处。它们的营利幅度控制在一定范围，所得结余不能用于投资者的经济回报，也不能被其员工变相分配，所有的利润只能投入机构的再发展。在我国主要包括养老院、老年活动中心、老年大学等。营利性老年建筑，由民间筹资，以营利为目的。如为满足海外侨胞落叶归根、回国安度晚年的要求而建设的设备先进、服务一流、豪华的别墅型老年住宅以及其他以营利为目的的老年建筑，如休闲娱乐的公共场所等。

3.2 人性化的设计

无论是哪一种类型的老年建筑都应充分考虑老年人的生理特点。如针对老年人以后记忆力衰退，应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。同时入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；同时不设置门坎，无高度差。随着年龄的增加，老人的户外活动会相应的减少，居室设计就显得格外重要。老年人一般怕寒怕冷，且容易患骨质疏松症，卧室应选择向阳的房间，保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况，选择背风的方向，既能透气，又能避寒。老年人一般喜静，所以墙壁一定要隔音。

家具应力求简单实用，带棱角的家具一般不予考虑。地面应选择防滑地板，浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求。卫生间和厕所要安装扶手、有暖气，最好淋浴或采用平底浴盆。卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆。在从居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。

3.3 全寿命的理念

通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为4个年龄段：健康活跃期，60～64岁；自立自力期，65～74岁；行为缓慢期，75～84岁。随着老人年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增多，需要辅助的设施也越多。从老人健康活跃期（60岁）到进入行为缓慢期（74岁以上），差不多有一二十年的时间，有些设施和设备，只有在行动缓慢期（75岁后）才迫切需要，过早安装不仅会影响居室美观，而且妨碍老人的活动，如卫生间的一些扶手。有些设施需要能及时变动，为老年人设计的洗脸盆不宜过低，以免洗脸时前倾曲度过大，较为合适的高度约在80—90厘米上下；但如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用，脸盆的高度就要下降。因此老年建筑的设计，不只是涉及到当前老年人的需求，而且涉及到老人未来的生理需求。所以树立全寿命的建筑理念是十分必要的，即在有关建筑开始建设的初期，就应考虑和准备的必要设计。

4 结语

目前，我国因人口老龄化带来的问题日益突显现，现有的养老建筑显然难以满足需求。为老年人提供和谐、完善的养老设施已成为建筑设计建造者的新目标。我们必须以老年自身特点出发为他们养老承担起自己的职责。

参考文献：

[1] GB50763-2012.无障碍设计规范[S].

[2] GB50867-2013.养老设施建筑设计规范[S].