以人为本，服务生产，精益求精，品质保障

刘育宝 张军 王晓博 于克民 郭劲松 郑殿旺

摘 要：中国邮政储蓄银行北京分行营运用房装修改造工程是2016年9月28日中国邮政储蓄银行在香港联交所主板成功上市后第一座新办公楼。作为全国各地中国邮政储蓄银行分行新办公楼的标杆工程，项目施工组织为先导，精心策划，以人为本，服务生产，通过生活区物业化服务，侧面解决了生产劳动力数量不稳定问题，通过团队建设，打造了一批管理精英，通过新技术、新工艺的应用，为类似拆除改造工程积累了施工经验，实现了社会效益和经济效益双丰收。

关键词：拆除改造；装饰装修；物业化管理；团队建设

1 项目成果背景

1.1 行业背景

目前，北京市城市化建设程度已相当高，随着科技进步以及人们生活办公需求的逐步提高，越来越多的大厦、办公楼、住宅配套设施、功能处于待改造、待维修的状态，如何在保证结构安全的情况下合理组织结构拆除加固旧建筑，同时又能在保证一定数量劳动力的情况下合理穿插各种工序是一二线城市即将面临的一种新的城市建设状况。

1.2 工程概况

中国邮政储蓄银行北京分行营运用房装修改造项目位于北京市丰台区南三环路与嘉园路交汇处北甲地路2号院，原有建筑名为玺萌大厦，于2006年建成。

规划总用地面积总占地面积15400m2，总建筑面积：72093m2，地上：57693m2地下：14400m2，其中改造面积67016m2，结构共分为三个区北塔、南塔和裙房，北塔地上21层，南塔地上20层，裙房地上4层，地下两层。塔楼结构形式框架核心筒，裙房结构形式为框架剪力墙。

本工程地下二层：汽车库、金库及机电用房、戊类物品用房；地下一层：现金清分中心、银行保管库、自行车库、物业用房、机电用房；首层：现金处理中心、营业网点、大堂、消防控制室、医务室等；二层：金融交易中心；三层：大餐厅、小餐厅、包间、厨房；四层：会议室及视频会议室；五层：健身房、瑜伽室、台球室、乒乓球室及淋浴更衣室；六层及以上：各职能办公室。

1.3 施工组织重难点

（1）重要影响力。2016年9月28日中国邮政储蓄银行在香港联交所主板成功上市，银行将在全国各地进行新办公楼建设（改造、装修）。本工程为中国邮政储蓄银行上市后第一座新办公楼，为该银行的标杆工程，将有多批次新楼拆改负责人来本项目观摩学习。

（2）生产组织难度大。由于拆除改造的特性，部分管线、设备、结构拆除，新增管线及新增结构的交叉、连接、工序穿插等等存在不同程度的矛盾、碰撞、甚至破坏，需要保护性拆除的设备繁多，涉及专业多且专业性强，深化设计量大，同时劳动力数量的保持是工序衔接的重要保证，由于银行本身的特殊性，涉及多个专业分包，综合协调管理难度大，以及单机调试、综合调试、电梯验收、消防验收、竣工验收等检查验收工作，是总承包单位在施工阶段所面临的主要难题。

2 管理重难点分析及创新特点

2.1 管理重点

该项目总承包管理的重点主要在于生产管理控制、技术质量控制、安全控制、组织与协调控制等几个方面。

2.2 管理难点

（1） 现场施工正确处理工期与质量、安全、成本之间的关系。

（2） 专业分包多、工序穿插多、交叉作业多、成品保护、安全管理难度大。

（3）深化设计工作量大，图纸变更频繁。

（4）本工程拆除加固的部位分散，需管理人员旁站监督，防止错拆、漏拆，防止加固搭接虚空，防止交叉施工，破坏成品，监管难度大。

2.3 创新特点

（1）新技术。工程BIM技术应用涵盖设计阶段、施工阶段和竣工运维全过程，尤其是在管线碰撞和装修效果展示等过程中发挥重要作用。在施工前发现解决设计图纸的差错，并进行碰撞检查，在施工组织管理上对土建、安装各专业之间及各工序之間预先做好协调，从而更好地控制工程安全、质量、进度、成本。

（2）新工艺。在地下室车库及楼梯间采用纳米无机硅自流平施工技术，该施工技术不仅造价低廉，且比一般环氧自流平更耐磨，更绿色环保，同比其他常规自流平施工节约1/3工期。

3 项目管理分析、策划和实施

3.1 管理问题分析

拆除改造装修工程不同于新建工程，它没有基础结构阶段到二次结构阶段的过度，建筑中所有的施工阶段同时同在，即有混凝土柱，又有钢板结构与之粘结；即有隔墙，又有新的隔墙与之替换；即有旧的设备，又有新的设备即将配套……因此自开工开始，各专业的工作面都或多或少存在于每一层，即可以进行装修，也可以进行拆除，还可以进行加固施工，工况复杂，但是按照拆除加固施工原则，拆除施工应当先对下部进行支撑后拆除，加固施工应当先卸载顶部荷载后加固。合理的进度计划排布是必须要合理且详尽的，不但如此，工序衔接更显得重要，部分看似存在的工作面其实不存在，因此各专业间穿插施工稍有偏差将使得工序衔接不畅，而这种偏差不可避免，或材料问题或环境问题将造成不同程度的窝工，就目前建筑市场劳动力的常态来看，劳动力是紧缺资源，随时都会有工人离开工地，随时都会有新工人进场，但新工人进场进过安全培训教育，技能培训、交底等必要的工作后已耽误工期3天左右，因此留住熟练的操作工人并最让工人保持干劲是摆在生产组织的第一要位。

3.2 管理措施策划实施

（1）施工计划精细化，节点考核手段多样。进度计划分区、分段、分层，精细到施工组、施工人员数量、节点日期安排。进度节点每周考核，对于进度质量游戏的单位进行表彰，对于施工形象滞后的部位进行原因分析，并协调校正施工进度，确保大节点的完成要求。在实际施工中要确保材料进场的及时，对于实验周期较长的材料应至少提前一个试验周期进场，以免因材料不合格或未复检造成工期滞后。

（2）劳动力的竞争就是生产力的竞争，要让工人留在项目随时跟进项目进度，需要项目部让工人的生活变得丰富多彩且舒适。本项目生活区采用物业化的管理方式聘用专业保安、保洁、厨师等物业管理人员，24小时解决工人生活区的一切生活问题，无论娱乐健身、上网学习还是吃饭住宿，拎包入住的条件让工人以最快的方式入住及融入。酒店式服务，物业化管理，把工人当顾客，将工人视为“上帝”。

（3）建设合理的配套设施。想工人之所想，做工人之所盼，在生活区布设免费WIFI无线网络，带宽100M，保证工人手机免费连接使用，方面闲暇时间上网学习交流以及阅览新闻等；并开通安全答题功能，只要连上网就可下载在线安全教育答题app，用手机号注册登录，进入答题环节，考试题目全部经过项目部严格筛选，安全问题可以在服务器更新。得了100分还有双倍网速加速奖励。让工友在享受网络冲浪的方便的同时主动接受安全教育。

设置工会工作站设置视频亲情连线网络服务吧，每天定时开放，安排专人采用视频的方式帮助背井离乡的工人在电脑屏幕前能见到亲人并与之通话；

娱乐健身不用“遛弯儿”、“跑步”，在生活区设置健身区，乒乓球台、篮球场、单双杠等健身器材等最大限度满足工人健身需求配备，这对于长干体力活的工人来说有纠偏“职业姿势”，锻炼身体协调性的作用；

项目部配置免费自动洗衣机供工人使用，同时配套晾衣棚。还建有吸烟亭、茶水厅供工人们休憩、解乏。

厕所的干净程度在一定程度上能够反映出我们对待使用者的态度，干净的厕所源自24小时有人清洁的物业，时刻为工人提供整洁清新的入厕环境，让工人愿意到厕所解决内急，而不是现场。

工人宿舍内限员8名，人员与门牌上的登记人员一致，宿舍床上由物业统一配发床褥及三件套，储物柜、鞋柜，采暖、凉采用1.5匹节能空调，统一由物业单位按需开启关闭。宿舍内手机充电一律采用USB安全电压插座，手机防止在防爆盒内进行充电。项目人性化管理，如工人有结伴夫妻在场，则凭借结婚证可以入住特别设置的夫妻房。

项目部在生活区设置小卖部，18小时供应日常百货，满足工人的不同需求，不用出工地，买到货真价实，物美价廉的物品。

项目生活区设置男女淋浴间，一人一隔断淋浴，并配有橱衣柜及换衣座椅，地面铺设防滑毯，热水采用3台180L电热器24小时提供。

（3）新技术、新工艺。①新工艺无机硅彩地坪自流平施工技术成功应用于本工程的楼梯间及地下车库地面，其原料为硅酸盐等天然矿物原料，经特殊生产工艺加工而成，无毒无味，不含甲醛、苯、重金属等有害物质，无辐射；防火阻燃、耐水、耐酸、耐碱、可擦洗、摩擦；色彩丰富，使用寿命长，维护费用低，适宜各种水泥、混凝土基面等。施工简单方便，可喷涂、滚涂或刷涂。施工工艺简单，工人易操作，施工条件宽松，施工工期相较于普通环氧地坪漆可缩短1/3。②BIM技术应用。国家大力提倡绿色建筑、节能建筑。在这种背景下改造项目结合新技术的运用，探索BIM技术在改造工程的运用及发掘BIM技术在改建项目中的价值显得十分重要。随着虚拟现实技术越来越多的改变着人们的生活，近几年将其引入工程建设中的实例也比比皆是，但装修改造项目的虚拟体验运用并不多。本工程建模根据图纸、方案进行精装模型创建，创建数字化样板，明確建筑做法进行可视化方案交底。精装过程中装饰风格、装饰材料等均需要比选效果进行确定，BIM模型结合VR技术的运用，利用VR技术进行沉浸式体验，BIM模型数据与VR场景数据双向关键，可随时调整方案比选效果，敲定最终方案。创建各专业机电模型，与土建及精装修模型进行整合，进行管线综合排布。并尽量利用原有机电预留的洞口，达到空间的高效利用。

4 管理效果

4.1 工期目标的实现

良好的生活环境也能改变人的情绪和心理。本项目的工人流动相对较为稳定，因此劳动力在一定程度上得到了最好的保障，本工程按照合同约定完成装饰装修的各项施工内容及竣工验收工作。物业化管理的方式得到了工人及政府领导多次赞扬，并组织观摩数次。以人为本服务工人，回报给企业的不仅仅是一个项目的完成，而是更大的社会意义，只有让工人全心全意工作，才会有高效率的回报。

4.2 完成邮储银行第十期基本建设培训班

自2016年11月07日至2017年7月31日共培训90余人次，加微信群学员数85人，关注项目公众号80人；培训讲师为建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位，平均年龄35岁；学员培训调查满意度为94分，对课件授课与现场讲解认知度较高，对项目品质服务、各项管理指标均表示认可；课程的开设为业主与施工方提供了一个很好的交流平台，建设相关知识互相学习互相补充互相提高。

此类向业主进行施工经验输出的培训班在我公司属于首次举办，并顺利开展十期，离不开所有讲师的辛勤付出与业主领导的信任，我们将不断提升自我，在后续为业主践行品质服务的过程中尽自己更大的义务。

4.3 表扬信

因多次攻坚克难，质量及进度都未曾脱离进度计划，业主多次检查和考核均圆满完成任务，在最后精装修阶段连续4次获得业主表扬信。

4.4 质量与安全

质量是企业的生命，安全胜于一切，在质量、安全与进度的稳步推进下本工程圆满结束，装修效果得到了设计院及业主最高负责人的高度赞扬。

5 拆除改造经验及结束语

装饰装修改造工程，施工节奏紧张，在施工前务必排足够详尽的施工计划，防止因材料、人员、方案等不确定因素导致工序的断接或窝工，无论从工作的选择还是社会阶层的交流，物业化管理在工地的落地就是以人为本的体现，始终把劳动力排在第一位，时刻为工人着想，才能更好的服务生产。

机电安装专业需做到无BIM不施工，原有结构图纸应与建筑实体进行复合，建模根据现有建筑建立，然后再与新设计碰撞，而后才是新管线与旧管线的建模和碰撞。

原有设备应从新估价检测，外表看似完整且光鲜的设备不一定可以继续使用，损耗件厂商已不再生产或因硬件落后已无法与相应软件匹配对接，因此不宜再继续利旧，这一点需提前与建设单位沟通防止最终设备调试出现联动故障。

我们的祖国正处于日新月异的建设发展中，土地资源有限，为了匹配更加现代化的城市，在用建筑的维护的需求也随之增加，发展生产不仅仅只靠新建，将旧建筑推倒重来并不是唯一方案 ，拆除加固装饰装修必然成为一二线大城市的一种发展趋势，对老项目的技术改造是非常必要的，根据国情，我们资金还比较缺乏，在今后生产发展的过程中，搞必要的新建项目与老项目改造相结合，采用两条腿走路的方针，是发展生产，强国富民的必经之路。