泰安市2017年地价状况分析研究

赵立霞

[摘要]依托城市地价动态监测项目，通过测算不同用途地价水平和变化趋势，形成地价状况分析，为政府引导市场提供一定依据。

[关键词]地价水平；变化趋势；分用途地价；未来趋势预测 文章编号：2095-4085（2018）05-0061-02

城市土地价格随着城市经济发展、人口增长、基础设施建设、土地供求关系等因素的变化而变化，直接影响到城市房地产市场、土地开发等，进而影响到城市经济社会发展。泰安市2017年地价状况分析依托泰安市城市地价动态监测项目，通过测算不同用途地价水平和变化趋势而形成。

1 整体地价水平与变化趋势

2017年泰安市城区综合地价水平值为1830元/m2，较2016年增长4.51%，涨幅较上年上升1.45个百分点，涨幅上升势头趋于明显。分季度看，地价总体平稳，各季度涨幅较平均，无较大波动。地价持续上涨，但上涨幅度有上升趋势，原因如下。

（1）2017年，泰安市围绕推进富民强市、建设幸福泰安的总目标，紧紧抓住市场需求回暖的有利时机，加快推进供给侧结构性改革，积极引导市场主体创新发展，经济运行继续保持总体平稳、稳中有进、稳中向好态势。

（2）刚需购房是推动房价持续上涨的主要动力，从而推动地价上涨，近几年泰安周边乡镇的农村家庭人口、以及务工人员有追求城市生活的想法，还有高校毕业学生在一二线大城市梦破碎后向泰安加速集中导致的人口红利，从而形成“返乡置业”的热潮，以及放开二胎生育政策，加速释放首次住房需求、改善型住房需求，都导致了对泰安住宅地块的持续需求。

（3）2017年泰安市土地计划供应量与上年持平，实际供应成交量大幅减少，土地需求特别是商业、工业等投资性用地需求持续降低，影响地价上涨幅度。

2 不同用途地价水平与变化趋势

2017年泰安市商业、居住、工业地价水平值分别为2958元/m2，2967元/m2，327 ：TG/M2；较2016年分别上涨3.07%，5.47%，2.19%；住宅用地价格涨幅上升幅度略大。

三种用途中住宅、商服用地价格涨幅略大于工业用地涨幅。主要原因是：受适度宽松货币政策、房地产调控因城施策、全面放开二孩政策等影响，泰安市商品住宅市场环境得到明显改善，商品房销量回升传导作用影响，加之住宅用地计划供应规模连续三年减少，用地供需保持适度紧张，因此住宅用地价格保持一定上涨幅度。

三类用途地价水平值比值为1：0.98： 0.11，商住用地价格比1.02，商住价格接近。商住用地价格接近的原因主要是：泰安市作为国内著名旅游城市，环境优良，特别是泰山山脚地区特别适宜居住，住宅用地价格明显高于省内其他经济规模相当的城市；但泰安市旅游业对城市商贸流通、服务业的带动作用不够明显，对商业地价影响有限；另外近年来传统商业受电商冲击较明显，商业地产投资回报率降低，投资风险较住宅投资偏高，总体呈现商业物业与住宅物业价格接近甚至倒挂态势。

3 不同区域地价水平及变化趋势

3.1 商业用地不同区域地价水平及变化趋势

2017年泰安市地价监测区域内商业地价总体水平值为2958元/m2，一级地价水平值为4122元/m2，二级地价水平值为3182元/m2，三级地为2526元/m2，四级为1783元/m2。以增长率看，总体呈现高级别涨幅高，低级别涨幅低的特点；一级地地价涨幅最高，为3.75%；四级地涨幅最低，达1.54%。

泰安市商服一级区域为泰城商业服务业中心区，市场繁荣，区域商场铺位或沿街商业用房租金涨幅较大，地价涨幅较大。二级区域为居住集中区，商业业态中沿街店铺所占比重较高，另外该区域为写字楼比较集中的区域，随着服务业发展，中小企业进入写字楼办公的意愿增强，区域写字楼租金持续上涨。三级、四级区域为旧城改造區域和城乡结合部区域，受城市更新进度加快，区域区位条件改善明显，商业分布比较分散，因此地价涨幅较小。

3.2 居住用地不同区域地价变化趋势

2016年泰安市地价监测区域内居住地价总体水平值为2967元/m2，居住一级地价水平值为4545元/m2，二级地价水平值为3125元/m2，三级地为2528元/m2，四级为2087元/m2。从增长率看，总体呈现高级别地价涨幅小，低级别地价涨幅高的特点。

泰安市居住用地价格呈北高南低的特点。泰安城区北部为泰山，泰城规划依山布局，区域环境优良，配套成熟，城市建设水平较高，土地资源稀缺性突出；监测区南部区域为旧城改造或退二进三区域，城市配套、环境状况等均与北部区域有一定差距。一级地所在沿山区域由于资源稀缺，房价较高，目前房屋均价接近1.5万元/m2，房价持续上涨压力较大，因此地价较高且涨幅较小；南部区域房价较低，随着房地产限购政策的松绑，去库存压力明显缓解，区域商品房销售状况好转，因此地价涨幅略大。

4 工业用地不同区域地价变化趋势

2017年泰安市地价监测区域内工业地价总体水平值为327元/m2，工业一级地价水平值为3937G/m2，二级地价水平值为314 jG/m2，各区域地价涨幅接近，地价上涨主要源于土地取得成本增加。

5 未来地价变化的趋势预测

2017年9月，泰安市迎来今年“金九银十”首场土拍，两块土地均位于高铁片区，溢价率分别为59.2%、99.9%a，预计房价会达到7500元/m2，而目前周边市场房价在6000元/m2左右，业内人士分析新一波的涨价潮已经在路上。说明高铁板块作为西城核心发展片区，坐拥高铁带来的交通及经济红利优势，加快发展。

预计泰安市2018年房地产市场在满足宏观经济在结构转型过程中稳中向好；因城施策，多策并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性的前提下将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。