广州市三旧改造

张泽鹏 张洁萍 戴苗 黄琪

[摘要]伴随着广东省城市经济飞速的发展，城市化水平日益提升。城市的深化改革也是势在必行。早在2008年政府就提出产业转型、城市转型和环境再造。继而使”三旧改造”上升为广东全省的发展战略。2009随着亚运会的展开，三旧改造也在广州轰轰烈烈的进行。红砖厂，轻纺交易园，猎德村等案例的成功进一步的推动了改造的力度。

[关键词]旧城改造；城市更新；旧厂房；旧工业；因地制宜；产业转型

文章编号：2095 - 4085（2018）09 - 0017 - 02

1 背景现状

“三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。2016年国务院批复《广州市城市总体规划（2011-2020年）》（下称《总体规划》）。《总体规划》明确，广州是广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽。《总体规划》要求，广州要认真落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，认识、尊重和顺应城市发展规律，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，提高新型城镇化质量和水平，统筹做好广州市城乡规划、建设和管理的各项工作。不断增强城市综合功能，提高区域辐射带动能力和国际影响力，逐步把广州市建设成为经济繁荣.和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。通过推动广东省的旧城改造的成功经验进一步的向全国推广。

2 面临困境

广东省作为全国旧城改造的排头兵，无论是在经验上，还是在能力上都面临着巨大的压力，不仅实施时间上短暂，而且任务重大。所以各级政府在推动旧城改造，产业转型，土地集约化上都遇到了不少挑战。

2.1 指标不明确，规划依据少，计划不合理

由于三旧改造处于试验阶段，所以，具体方面的处理都不太明确。有明确的目标，但是没有具体的规划计划和规划模式。虽然，国家及政府提供相应的支持，但是具体实施的步骤与内容没有相对应的文件和说明来约束。所以会造成在规划时依据少，计划不明确的问题，走许多弯路同时改造的结果不尽人意。

2.2 土地出让收益问题及分配失衡

随着三旧改造的进行，土地实现了升值。因为土地用途的变更，使土地的社会经济价值上升，土地收益上升。所以在收益上政府与土地拥有者对于利益分配上产生分歧。在实际中，由发展带来的收益归国家，集体及企国企所有，所以忽略了土地擁有者的直接利益。造成在土地征收中房屋拥有者，村民与企业开发商及政府的矛盾，从而引起一系列的社会问题。

3 创新模式

早在1992年，广州城市改造在政府的主导下进行，“政府出资，政府建设”，房屋重建，危楼改造，但是，这些都只是解决了局部问题，并没有改善旧城区的根本情况。直到2006年后对52个城中村再次提出全面改造，在2009年亚运会时许多城中村完成改造方案及审批。对于旧厂的改造也亦步亦趋，涉及土地面积有1434亩。可以说猎德村无疑是成功的典例。该区改造的功能达到了较高的容积率，其中桥东区的安置复建房达到5.2，桥西区的商业容积率达7.98，成功的完成了产业的转型，更促进了土地集约化的利用。

3.1 加强规划管控引导，积极推进连片成片改造

（一）将“三旧”改造纳入全省各级国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划。进一步调整完善“三旧”改造地块数据库，认真开展“三旧”改造专项规划修编工作。注重各类规划的对应衔接，充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地，促进城市功能完善和产业转型升级。

（二）对分散的改造区范围进行区域整合，形成连片改造，结合存量土地开发利用特点，进行规划管理，完善总体规划，积极的推动公益性设施，城市公共空间等的建设。

3.2 相互借鉴，城市更新

欧美发达国家城市化程度远超我国，但是曾经的他们也面临着与我们如今同样的问题。英国伦敦通过确立城市绿带限制无序延伸，再通过改善环境，引入市场成功的进行产业更新转移实施城市更新，不仅如此，还通过政府评估克兰地区的历史建筑，使用法律手段进行保护，同时结合历史建筑划分区域。广州有着相似历史底蕴，渊远的岭南文化，岭南建筑以及工业遗存遍布于整个广州市内，所以，在进行改造的时候，在保护好文化建筑的同时可以结合建筑进行建设。

3.3 着重推进，政策支持

政府应该更加注重城市的三旧改革，加快“三旧”用地审批，加大对产业类改造项目支持力度，合理分配土地增值收益，明确旧村庄改造的供地方式，加强“三旧”改造实施监管，加强“三旧”改造信息公开，兼顾人民群众的合理建议。

4 总结

三旧改造的趋势如火如荼，工业区的改造，城市产业结构的转型是政府着重推动的重点，也是未来城市建设的潮流，更是向全国各地推广的标杆。所以，无论是政策以及市场改造行业的依旧前景可观，潜力巨大。