美、日、港对我国房地产税改革的借鉴

【摘要】房地产税作为税收的一种，其最终目的是调整中央和地方财税分配体系。近日，我国在2018年两会工作报告中首次提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。本文通过简要比较美、日、港三个代表性地区，探讨对于当前我国房地产税立法可借鉴的经验。

【关键词】房地产税 美国 日本 中国香港

一、美日港三地房产税的比较

房地产税包括各种具有税收性质的基金和费用。它并不是一个单一税种，实质上来说是一个与房地产有关的税系。我国房地产业2017年的投资额为139734亿元，比上年增长3.6%。房地产业的飞速发展，使得房地产税己成为当前社会各界高度关注的焦点。

在国际中，美国的房地产税经历了长期的发展和完善，是西方国家中房地产税制最完善的国家。日本的房地产税制是亚洲国家中发展较早的，且目前已经形成了一套比较成熟的税收体系。我国香港发展情况与大陆更为接近，且香港的房地产税收制度也已经过多年发展，诸多方面已日臻成熟。因此，我们选择对美国、日本、中国香港的房地产税征收进行进一步的研究。（如表）

（一）美国

美国的房地产税是典型的地方税种，是美国平衡地方财政预算的重要手段，使地方政府组织财政收入的能力得到了高效发挥。其立法目的是为了公共基础设施的建设，将财政收入的一部分投入到公共产品及教育上。从建国以来，美国就开始征收其房产税，到1792年有4个州实施，1798年通过的财产税法律也涉及了对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。根据美国人口普查局的数据显示，2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2，149美金。

（二）日本

日本经历过两次重大的房地产税收制度改革。80年代末日本的房地产泡沫严重。1991年，日本针对土地保有环节征收“地价税”，要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税，此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时，日本为了刺激宏观经济，停止了对“地价税”的课征。在日本，地方只享有部分立法权，其立法权享有核心是中央政府。

日本从1950年开始征收房地产税后，其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上，是基层政府财政收入最重要的来源。日本城市土地资源短缺，因此其立法目的是有效制止土地的投机性交易、促进资源合理配置，從而对房地产市场进行调控。

（三）中国香港

香港地区和内地的土地均为公有制，使得香港地区的税制相对而言更具有参考意义。香港的房地产税分为差饷、地租和物业税三类。差饷是对房地产保有征收的税收，近年来税率为5%，约占香港收入的5%，占家庭支出的2%左右。现已经成为特区各级地方政府的主要财政收入。地租分季度预先缴纳，它的征收标准是差饷租值的3%，地租并不是一成不变的，地租随着差饷租值的变动而变化，它并不是一成不变的。物业税从1940年开始征收，税额是物业估定租值的5%，税率是每一纳税年度调整一次。

二、国外房地产税经验借鉴

第一，依法立税和依法治税。有效制止税收立法权的滥用，提高房地产税收的立法层次，同时适当放权给地方政府。因为最了解选区居民利益诉求的是地方政府，这样可以使得房地产税发挥最优的收益效果，同时有利于居民监督。

第二，立法注重公平，在房地产设计上兼顾效率。制定房地产税法时，不管是美国，日本还是中国香港，都很注重立法公平原则，并且都遵循了税制宽容的理念，同时也是各国或地区完善财产税制追求的目标之一。同时在借鉴其他国家成熟的房地产税制设计基础上，针对我国“重流转，轻保有”资源配置效率较低的特征，应重新构建“重保有，轻流转”的征收格局，实现社会效率与公平。

第三、推动税务机关改革。强化税务电子化稽查力度，增加税务人员，扩充其编制，准确及时采集房屋登记和交易数据，实现全国联网，实时查询。

第四，构建合理的房产评估机构。为了保证评估的公正性，房地产税评估与征管机构要分开设置。可以通过政府招标的方式将评估这部分的工作交给专门的评估公司，或者设立专门的评估部门，对辖区内的房地产价值进行定期评估。

第五，简化税制。减少与房地产有关的税收种类，缩减政府收费金额，优化税制和税负结构，促进纳税人和政府的良好关系。

三、结语

在房地产税改革的进程中，我国应该结合自身的国情，汲取有益且适合中国的经验，使房地产税在社会公平和经济调节方面发挥应有的作用，进一步推进房地产税的改革。

作者简介：岳爽（1996-），女，山东菏泽人，汉族，学历：在读研究生，研究方向：金融理论。