建立房屋修缮工程造价指标体系的研究

陶圣洁 Tao Shengjie 周 俊 Zhou Jun

1 指标建立的背景

据上海市统计局发布的年鉴统计数据显示，截止至2015年，上海市房屋建筑面积达到12亿m2，其中居住房屋建筑面积达6.3亿m2，非居住房屋建筑面积达5.7亿m2；同年新建房屋的施工建筑面积接近1.8亿m2，其中竣工建筑面积接近0.29亿m2。可见，既有房屋建筑面积在数量上远远超出新建房屋，并且随着每年新建房屋竣工面积的增长，既有房屋的建筑面积还呈现出不断攀升的趋势。因此，围绕着如此大规模的既有房屋，必将有越来越多的房屋修缮管理和技术研究工作需要开展。

在此背景之下，是对上海市既有房屋使用和管理政策的进一步优化。目前，上海市已改变过去大拆大建的旧区改造思路，从“拆、改、留并举，以拆为主”转向“留、改、拆并举，以保留保护为主”。在这种城市管理创新工作模式的驱动下，需要各专项管理措施及技术方法齐头并举，从保护建筑物的历史风貌和传承建筑的历史文脉方面入手，进行多领域的探索和精深的研究。

综合以上数据背景和形势变化，随着上海市既有房屋数量的不断攀升，以及对既有房屋保留保护要求的不断提高，对于房屋修缮各项工作的要求，不仅要适应量大、面广的普遍性，还要适应专项保护的特殊性。即使是普通的修缮项目，伴随修缮技术水平的提高和材料性能的发展，也从以往的先解决安全问题再恢复使用功能，到如今在满足安全条件的前提下，提升居住水平和工作环境，提高生活质量。修缮标准的变化与调整适应市民不断变化的新需求，同时相应地，会提高修缮造价。那么，该如何确定与控制造价呢？笔者认为，要在既定的限价范围内做到最优化的修缮设计，可以采用建立指标的形式进行研究。

2 造价指标的作用

修缮工程造价指标是工程造价进行宏观管理、决策的基础，是制定或修订投资估算、概算、预算和其他技术经济指标以及研究工程造价变化规律的基础。它是编制、审查、评估项目建议书和可行性研究报告投资估算，比选修缮设计方案，编制修缮设计概算，以及施工预算、投标报价的重要参考，既可为承包商估算工料机械消耗量，编制企业定额，合理安排施工组织提供参考；也可为修缮实施单位估算各期工程造价，合理地制订筹资计划提供依据。几乎在工程实施的每一个阶段，修缮工程造价指标都能发挥不同的作用。

2.1 在立项阶段，是投资估算的依据

修缮工程项目实施初期，需要进行投资决策，特别是公益性项目及政府投资项目，在立项时都需要估算项目投资。修缮工程项目估算是项目立项和审批的重要基础数据，是项目投资决策的基础，也是立项后作为投资控制的目标。由于工程项目修缮资料的不完备，修缮项目投资估算的直接依据就是修缮工程造价指标等经验数据。因此，修缮项目造价指标是住宅、学校、医院等编制修缮投资估算的主要方法。

2.2 在可行性研究阶段，是评估修缮项目经济效益的主要经济指标

在项目可行性研究阶段，营业性的公共建筑等修缮工程需要进行经济效益分析。在这个阶段，应用修缮工程造价指标计算修缮项目总投资，并在市场调查和预测的基础上，进行项目财务评价，计算社会及经济效益回收期和收益率等技术经济评价指标，作为投资决策的主要依据。

2.3 在设计阶段，是推行限额设计、选择设计方案的重要指标

修缮工程设计方案是控制造价的关键环节。在确定修缮设计方案阶段，需要设计人员能够快捷地寻找到某种设计方案或方法所对应的修缮工程造价，从而在制定修缮方案时能够有意识地控制造价。应用修缮工程造价指标，能够帮助修缮设计人员快速得到不同修缮方案所对应的工程造价和材料消耗，从而能够在修缮设计方案选择时，充分考虑造价因素。应用修缮工程造价指标，对不同修缮方案进行比选，选择技术上可行、经济上合理的方案，在满足修缮要求和使用功能的前提下降低成本。同时，应用修缮工程造价指标进行限额设计，控制修缮项目工程造价的最高限额，避免超出资金使用预算，也是工程造价在设计阶段的控制方法。

3 指标体系的建立

通过对指标的作用分析，发现在修缮工程中，造价指标既要满足被政府主管部门或业主用于资金申请或拨付的总体规划、对标（标的比对）要求，又要满足承包方、供应商、设计者在项目实施过程中对于方案选型的不断修改和调整需求。因此，项目设置的分类结果要能直观反映修缮工程的造价指标，方便决策者比对，又能具备灵活性，对于修缮方案设计者而言，可以根据修缮项目实际情况或资金限额进行个性化的调整。

通过对修缮工程造价估算指标的应用分析，除了在总体指标上尽可能详细描述项目特征外，还需要进行分部分项工程的指标比对。同时，考虑到估算指标不宜设置过细，既要区别于预算定额，又要满足市场实际需求，因此，决定采用综合指标、专项指标和分项指标三位一体的分类方法建立估算指标体系。

3.1 综合指标的设置

综合指标是指房屋全项目修缮和综合项目修缮的造价指标。由于修缮工程与新建工程有所区别，其对象为已经竣工完毕，并投入使用的房屋，因此，修缮项目的实施与建造项目有很大不同，若按新建工程的单位工程类别进行划分不符合修缮工程特点，需以整栋房屋为基本单位进行设置。本次指标建立的侧重点是针对城市化发展程度高的地区，因此住宅、学校、医院等修缮工程是研究的重点。

3.1.1 修缮项目房屋的分类

常规的分类一般将建筑物分为民用建筑和工业建筑，或是居住建筑和公共建筑。这里将从房屋建筑用途、房屋层数和结构形式方面进行分类。

（1）按使用功能分类，可分为居住类建筑和公共类建筑。其中，居住类建筑包括：简屋、旧式里弄、新式里弄、花园住宅、公寓、住宅（多层、小高层、高层）、别墅、宿舍、旅店、宾馆等；公共类建筑包括：托儿所、幼儿园、学校、科研楼、医院、福利院、图书馆、文化馆、影剧院、体育场（馆）、展览馆、大礼堂、寺庙教堂、商店（场）、商业办公楼、商业仓库、车站候车室、码头候船室、机场候机楼、民用车库及党政机关办公建筑等。

（2）按房屋层数分类，可分为：低层建筑（1～3层）、多层建筑（4～6层）、小高层建筑（7～9层）和高层建筑（10层及以上）。

（3）按结构形式分类，可分为木结构、砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构、钢结构等。

3.1.2 综合指标设置

综合修缮造价指标，根据管理要求与实际应用情况，可以按分部工程归类为拆除、砌筑、混凝土和钢筋混凝土、结构加固、金属结构、木结构与装修、屋面、粉刷、楼地面、门窗、沟路、油漆、电气、水卫等，亦可以按房屋各部位归类为屋面、外墙、门厅、走道、楼梯、各类房间、卫生间、电气、水卫、室外等。

以某小学教学楼修缮工程为例，其综合修缮造价指标按分部工程归类，生成的各类数据格式见表1～3。

工程造价指标一般包含经济指标和技术指标两部分。相对于经济指标反映工程总造价及各分部工程造价，技术指标描述的是该工程中所有人工、材料及机械信息及含量的汇总，本文不再赘述。

3.2 专项指标的设置

专项指标的设置满足房屋修缮项目的分类，主要按修缮工程性质与修缮功能、房屋结构形式分类。这里主要讨论以修缮工程性质与修缮功能分类。

（1）外立面整治：指城市面貌改观对房屋外立面修复与整治工程。

（2）综合平改坡：指在建筑结构许可的条件下，将房屋平屋面改建为坡顶屋面，达到改善住宅性能和提升建筑外观视觉效果的修缮工程。

（3）屋面翻修：指屋面严重漏水，已经影响正常使用，需重新进行翻修。

（4）厨卫等综合改造：指对未列入征收或旧区改造范围内的、安全和使用矛盾突出的、以里弄房屋为主的各类使用中不成套的旧住房，进行厨卫设施改造，完善其使用功能的修缮工程。

（5）成套改造：指对规划保留的不成套房屋进行空间和平面布局的调整或拆除重建，使原始设计不成套的居住单位内配备厨房及卫生间，完善成套使用功能。

（6）沟路整治：指翻排室外排水管道、修补路面、翻做路面、翻做侧平石等。

（7）小区绿化整治与健身设施：指小区绿化修剪与补种、健身步道、健身设施修缮工程。

（8）加固工程：对规划保留的旧房，房屋结构发生险情的需要及时消除安全隐患，进行加固处理。

（9）电气线路设施改造：房屋内电气设施严重老化，需要进行全面更新。

（10）二次供水改造：指对居民住宅小区内的供水水箱、水池、管道、阀门、水泵、水表机器附属设施等进行更新改造的修缮工程。

（11）增设消防设施：指老旧房小区增设消火栓、消火喷淋装置、消防烟感报警等。

（12）安保技防设施：指小区增加安保视频监控、电子防盗报警等。

当然，教育系统和卫生系统有针对其管辖范围内房屋所进行的专项维修，如提高抗震性能、解决安全隐患的校安工程，或其他以装饰整洁度为主的外立面整理等；酒店、宾馆等公共建筑也有定期的外立面整修或相关改造翻修项目等。

表2 综合指标数据格式表二（主要工作内容）

表3 综合指标数据格式表三（工程造价指标）

专项指标表现形式参照综合指标按分部工程归类生成格式。

3.3 分项指标的设置

由于修缮范围与标准的不确定性，修缮工程的对象是各个部位或不同项目的排列组合，如屋面、外墙面、水卫等修缮，且根据建筑物损坏程度不同，修缮的方法与程度各不相同。由于修缮工程具有上述特征，若将修缮工程以整幢房屋为单位，以平方米指标进行归类，结果将不胜枚举。因此，建议以被修缮建筑物的实施对象为单位设定分项指标，通过分项指标的组合生成综合或专项指标。这是一种比较灵活且更加贴合实际的做法。

以修缮的分部工程为单位设立分项指标，如此就不需要考虑建筑类型、结构形式、修缮部位这些特征值的排列组合，从而把重点放在各项指标的特征描述中，以动态的指标单位实物量体现修缮的方法与程度，最后以各分部工程的类别、做法及基本项目特征来设定指标表现形式。下面将以屋面为例具体说明（表4～8）。

通过综合指标、专项指标和分项指标的建立，便形成了完整的房屋修缮工程“三位一体”的造价指标体系。采用综合指标的表现形式，具有一目了然和方便比对的特点，方便政府主管部门或业主进行比对选型；缺陷在于一旦遇到项目特征无法匹配就不能使用。采用专项指标，应对城市管理需求与不同类型的修缮项目，直观体现修缮的专项造价指标。采用分项指标的表现形式，具有灵活多变和适用性广的特点，方便修缮项目在实施前由修缮设计单位进行方案比选，从而控制修缮造价。缺点在于使用时需要具备修缮预算编制的经验。

4 后续研究

4.1 指标指数研究工作的开展

根据上海市房屋修缮工程实际和修缮管理的要求，进一步细化指标分类，增加指标应用的针对性和有效性。指标的建立是为了数据的搜集，待数据形成一定规模后，筛选、精选指标样本，通过指标分析可以进行造价指数研究，对修缮工程造价实现动态研究工作，预测指数变化趋势，调整修缮工程造价管理的政策及措施等多种功能。

表4 屋面工程分项指标

表5 分项指标数据构成表一（基本信息）

表6 分项指标数据构成表二（对应定额）

表7 分项指标数据构成表三（费用）

表8 分项指标数据构成表四（工料机含量）

4.2 加强信息化平台的建设

房屋修缮工程估算指标和造价指数系统的建立与运用需要数据准确、实时，没有大量实时有效的基础数据（造价指标及项目特征等），得到数据的准确性就较差，利用效果不足。要获得相对准确、真实的统计规律，就需要算法的支持。在当前的条件下，应充分发挥计算机和互联网的优势，利用大数据进行数据的采集筛选和加工分析，通过对数据的查询和发布，解决指标的准确性和实时性。由此可见，造价信息大数据平台的建立非常有必要，通过这个平台进行造价信息的搜集和整理、数据查询访问及技术经济分析，充分发挥估算指标的作用，为工程造价管理提供技术支称。

4.3 造价指标权重的分析

在大量具有时效性的修缮工程指标数据的基础上，通过统计分析和大数据算法的支持，可以更准确、完整地确定各项指标生成中的权重分配。后续在指标权重方面还存在大量、繁琐的研究工作需要进行。另外，有关修缮造价的比对和预测方面的工作需要进行更加深入和系统的研究。

5 结语

近年来，随着各级政府、部门对既有建筑的利用和保护愈加重视，修缮工程技术方面的工作已经得到了非常全面的完善，相对技术而言，修缮工程方面的经济研究也需要跟上技术发展的步伐，得到政府及公众广泛的关注和参与。笔者希望通过此文，使从事修缮工程的同行对修缮工程的造价指标有更进一步的认识，在此基础上形成更加深入的合作和交流。