屋顶漏水常见纠纷解读注意提前规避

今年3·15，房屋质量问题再度成为百姓热议的焦点。其中，有关屋顶渗漏的纠纷颇多，争议的焦点主要集中在：屋顶漏水是不是只是顶层住户的事？为解决漏水问题在屋顶加盖其他建筑合不合理？房屋漏水后责任谁来担？等等。屋顶漏水，顶层住户可能会与其他业主、物业公司、开发商或施工队等产生纠纷。现列举不同主体间纠纷的常见情形，并请专业律师解读，希望能引起消费者注意，尽量避免纠纷。

与其他业主的纠纷

情形一

一此顶层住户认为，屋顶不仅仅是自家的，更是整栋楼的，屋顶渗漏维修的费用不应由自己来出，而同栋楼的其他业主很多都不愿出钱维修，因此而引发矛盾。

情形二

顶楼住户因楼顶漏水严重无法入住，且整个单元其他楼层住户不愿分摊楼顶公共部位的维修费用，只好自己出钱在楼顶搭建大棚、阳光房、空中花园等，以解决室内漏水问题，此举引起其他业主不满。

情形三：

在屋顶建亭子、做绿化或安装太阳能热水器等破坏了防水层，造成顶楼其他住户家漏水。

律师相关解读

1）顶楼住户的屋顶属于整个楼栋的公共区域，出现渗漏后可以申请使用专项维修基金，如果维修基金不足或者根本没有缴纳维修基金，维修费应由所有业主共同承担。

2）无论是为了解决漏水问题，或是其他什么原因，私占楼顶乱搭违建肯定不合法，不仅侵占其他业主利益，还可能破坏防水层，造成渗漏，危及楼体安全。

与开发商的纠纷

情形一

保修期内，屋顶漏水，顶楼住户要求开发商维修却遭拒。

情形二

保修期内，屋顶渗漏，顶楼住户向开发商报修后，开发商派人维修，但屡修不好，后过了保修期，开发商便不愿再担责。

律师相关解读

保修期内，如果不是人为原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。如果开发商不履行维修义务，业主可以找第三人进行维修（注意保留证据），由此所产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外，若因开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期，开发商仍要担责。

与物业的纠纷

情形一

物业对屋顶公共设施管理不善。如积雪未及时清除导致积水渗漏至顶楼住户家，对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水，等等。

情形二

物业允许广告公司在屋顶私设广告牌，破坏防水层，造成顶层住户家漏水。

情形三

在漏水问题一直未解决的情形下，一些业主会拒缴物业费，结果反被物业告上法庭，甚至有的物业直接采取断水断电的行动。

律师相关解读

1）漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任（负有失察或是维修不及时的责任）。前者比如，管道堵塞、屋顶积雪未及时清除等，若根据物业管理合同和相关规定的要求，物业公司应定期进行检查和清理的，物业没做到，就可以追究物业的责任后者比如，隔壁邻居违法装修施工，物业未制止的，就可以要求物业赔偿损失。

2）业主和物业公司签订了合同，双方都应该遵守合同规定，业主缴纳物业费、物业公司提供物业管理服务是各自的义务。遭遇屋顶漏水，拒缴物业费不仅不能有效维护自己的合法权益，反而会影响解决渗漏的最佳时机。而业主不缴物业费，物业公司采取停水停电的方式迫使业主缴物业费则是侵权行为，应该使用合法方式催繳，如起诉至法院。

与防水舡方的纠纷

情形一

屋顶漏水，为图方便随便在街边找了施工队维修，结果刚修好不久又漏水了，再次找施工队，对方却百般推脱拒绝返工维修。

情形二

原先说是便宜结果是天价；或施工期间莫名增项，额外要求更高费用。

情形三

房屋装修后漏水，装修公司不愿修缮及赔偿相关损失。