加拿大BC省房地产投机和空置税解读

夏欣怡

面对突如其来的房地产投机和空置税，华人业主该如何应对，可以少交甚至不交吗？

加拿大BC省（温哥华所在省份）政府2018年2月以来一直宣称要出台房地产投资税和空置税（Speculation and Vacancy Tax），如今细则已经出炉并正式实施。作为BC省房地产从业人士，笔者认为这个新税种对加拿大房地产市场的影响将不亚于自2016年7月温哥华开始征收海外买家税。

新税种细则

房地产投资税和空置税出台的初衷主要是为了打击海外资金在BC省的投机行为，使得在BC省居住和工作的普通民众，能够以较为合理的价格获得可供居住的房屋。

应税区域 房地产投资税和空置税按年度缴纳，本次适用的应税区域包括：（1）BC省首府区域（即大维多利亚地区）内的市；（2）大温哥华区域内的市（不包括鲍文岛、狮子湾村和选举区A，但包括UBC及它的大学捐赠地）；（3）阿伯斯福德市；（4）米逊地区；（5）基洛纳市和西基洛纳市；（6）纳奈莫市和兰斯维尔地区。

适用人群 投机和空置税的征收会按照业主的身份进行区分，在业主身份一项，特别提出了“卫星家庭”的概念。对于华人来说，最为关心的莫过于卫星家庭如何界定，政府对此也有明确规定：卫星家庭（satellite families）指个人或其配偶，他们全球的主要收入来自加拿大应税范围之外，且没有向加拿大申报。

征收比例 投机和空置税的征收比例，2018年为房产评估价值的0.5%，2019年之后，是否有加拿大身份，征税比例不同。海外业主和卫星家庭对应税房产征收评估价值的2%；BC居民和其他地区的加拿大公民或永久居民（家庭成员不属于卫星家庭模式），对应税房产征收评估价值的0.5%。

税收豁免及豁免申请

投机和空置税的设立宗旨是为了防止在BC省内住房投机，将空置和未充分利用的房屋进入租赁市场，为居住和工作在B.C.的人民提供住房保障，以确保税收公平。得到豁免的人群包括以下几类：

第一，BC省非应税地区的业主。

第二，存在特殊情况，如房屋装修或离婚、生病等重大家庭事件发生。

第三，应税地区符合以下情况的个人。

（1）主要居所豁免。加拿大公民或加拿大永久居民的主要住所，而且他们是BC省税务居民（请特别注意卫星家庭不在此列）。

（2）出租豁免。

（3）高危房地产豁免。房产处于高危状态，1年中不适合居住的时间超过60天，就可以在当年得到豁免，后续年份如果不适合居住的时间超过60天则可以继续得到豁免。

（4）医用第二处房地产豁免。

（5）新业主豁免。业主在购入或其他方式新得到该处房地产的第1年，可以豁免。

（6）配偶分离豁免。已婚夫妇或法理上的配偶关系，如果在一个纳税年度内至少分居90天且没有和解，则有资格豁免。

（7）破产豁免。

（8）死亡豁免。

（9）未成年人遗嘱信托豁免。如果信托是由已故父母或监护人建立的，则投机和空置税不适用于未成年子女的信托財产。

（10）共管限制豁免（仅适用于2018年和2019年）。如果一个共管物业的法规规定，该小区物业不能出租，那么也可以得到豁免。但前提是该小区禁止出租的条例于2018年10月16日之前出台。

（11）共管单元豁免。共管酒店式公寓的居住单元可以在2018年和2019年得到豁免。

（12）执证日托豁免。

（13）空地豁免。仅适用于2018年。

（14）其他可以得到豁免财产和实体：注册慈善机构拥有的财产；合作社拥有的财产；非营利性公司拥有的财产，用于特定目的；市政府拥有的财产；土著民族拥有的财产，或为土著民族信托的财产；政府和相关实体拥有的财产；地区政府（如大纳奈莫地区）所拥有的财产；法律规定的类似机构拥有的财产；评估价值低于15万加元的房地产。

第四，正在进行建筑活动或实质性翻新的房地产所有人，但不得故意拖延地产开发或房地产整修。

第五，拥有住宅物业的合格公司、受托人或合伙人。但是在符合个人所有者申请主要住宅豁免时，这些人还需要满足相应要求。

在征税范围内的各类型住宅拥有者，如果想避免缴纳该税种，必须向政府声明自己不在征税范围内。而其中多处房产的拥有者，则必须为每个房产填写声明。至于具体该如何申报减免，政府会在每年2月中旬将相关文件邮寄给应税区域内的业主。此外，大家要特别注意的是：完成申明的截止时间是3月31日，而不是常见的税收截止日。此外，该新税种的征收是针对每年最后一天持有房产的业主。

应对策略

面对突如其来的房地产投机和空置税，华人业主应该如何应对？笔者提出了5个方法。

（1）无论身份，只要房产处于正常长期出租状态，则无须缴纳空缺或空置税。所以，将房产出租，是最简单的合理避税方式。

（2）此次房地产投机空置税征收的区别对待，是一种严重的身份歧视，但这也再一次说明了身份对于华人业主的重要性，迅速取得加拿大身份，则可以避免即使自己居住的房子也需缴纳投机和空置税的尴尬。

（3）外国人和卫星家庭可以用加拿大收入来抵扣投机和空置税。外国人在BC省收入的20%，可以折抵投机和空置税。

（4）加拿大BC省之外的居民，如果其在BC省的房产并非其主要居所，可以用BC省收入抵税，但是抵扣后交税应不少于评估价的0.5%。

（5）BC省纳税居民如果不将该房产作为主要居所，在投机和空置税上有每年2000加元的免税额度，即房产评估价值的前40万加元是免投机和空置税的。