楼市艰难时刻的背后

张程

9月28日，国内最大房地产开发商之一——万科在深圳举办一年一度的秋季例会，没想到这场例会却因为当日的一个口号而意外在网络上走红。万科在现场打出了一个巨大的红底白字的口号——“活下去”。这一行为引起了外界的关注，不少人惊呼：“连万科都这么说了，那楼市真是到了危急时刻！”

“活下去”作为万科的发展口号，最早出現在此次例会前两周，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上的讲话中。彼时，郁亮在谈及万科应对当前楼市下行情势的举措时，指明“以‘活下去为最终目标”，并在这次讲话中强调，楼市真正的拐点已经到来。

与万科的危机感相映衬的是传统的楼市销售旺季“金九银十”，今年销量惨淡，从已经过去的9月份的销售数据来看，部分热点城市的商品房销售出现了量价齐跌的回调局面。面对这种情况，多家大型房企也纷纷祭出打折促销的应对措施，如泰禾、恒大、万科、碧桂园等企业接连自发降价打折销售。一时间关于楼市降价成为了热门话题。

最严调控政策

回顾本轮楼市的涨落可以发现，虽然从2016年开始，各地已经先后出台各种严厉的楼市调控政策，但是从全国范围来看，房价依然在缓缓上涨。截至2018年8月，全国70个大中城市商品住宅销售价格依然是“稳中有涨”，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨0.9%；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨1.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%；二手住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨6.5%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%；二手住宅销售价格环比上涨1.4%，同比上涨6.4%。

本轮楼市连绵持续的涨势显然与当前国内去杠杆、防风险的总基调不相符。2017年中央经济工作会议已经明确提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本基调，2018年中央经济工作会议又提出发展“租购并举”的住房制度，以形成房地产市场平稳健康发展的长效机制。然而到2018年上半年为止，依然有部分地区出现房价非理性上涨的情况，“万人抢房”的新闻也时而见诸报端。

一面是持续不断、越发严厉的房地产调控政策，一面却是仍然在上涨的房价。在这种情况下，2018年7月底，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，会议中明确将“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”作为六项经济工作要求之一列出，措辞异常严厉。其中“坚决遏制房价上涨”的表述前所未见，为历次房地产调控政策中态度最为严厉的一次。

在这一次中央政治局会议之后，各相关部门明显加强了调控力度，以贯彻落实中央关于“坚决遏制房价上涨”的要求。

8月以来，北京、上海、深圳、广州先后发布治理房地产市场乱象的专项行动。北京严查此前引起关注的“群租房”“商住房”“隔断房”“大棚房”等。上海在整治首付贷、违规提取公积金等行为之外，加强了对“限购、限外、限企”的审核。深圳发文严打中介机构以威胁恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预订金，以及“茶水费”“阴阳合同”等22条楼市乱象。广州进一步加强房地产中介行业治理，把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。

二三线城市也在采取行动。如陕西西安禁止房地产开发企业将商品房销售与学区、学校相关联，进一步规范房屋销售秩序；河北廊坊出台多项举措，规范存量房交易行为，遏制“阴阳合同”和“高评高贷”；湖南郴州对全市房地产市场的住房及用地供应、住房建设、住房价格、住房销售、舆论导向等作出了相关规定。

另外，住建部频繁约谈各个房价过快上涨的城市，并明确表态将对房价调控不力的城市相关负责人启动问责程序。银行等金融部门也对涉及房地产项目的贷款进行更为严格的审查和控制。中国楼市迎来了史上最严厉的调控政策。

房企甩货过冬

在政府的调控压力之下，一向以高杠杆运作的房地产企业开始承受压力。尤其是那些依靠高周转率快进快出的房地产企业，面临着巨大的资金链压力，这使得不少企业不得不加快出货速度。

对于这些房企而言，一面是居高不下的存货，另一面则是数额庞大的贷款及利息费用。按照申银万国行业分类，剔除可对比性数据不全的上市房企，截至2018年6月，130家上市房企存货总计接近4.5万亿元，比去年同期增加了9380亿元，同比增长27%。同期，A股房企的平均资产负债率达70%，总资产规模1000亿元以上的20家房企资产负债率均已超过70%，且它们的有息负债总规模达1.77万亿元，较年初增长13.5%。如此高的负债额意味着每年仅利息就要1000多亿元。然而这些都不是致命的，如果库存能够快速消化，那么房企还有利润可赚，但是一旦市场遇冷，库存积压，经营活动产生的现金流不足以维持公司的正常运转，以及偿还短期债务，那么公司就面临资金链断裂的风险。尤其在当前去杠杆、防范金融风险的大环境下，房地产企业融资已经变得相当困难，快速消化库存几乎成为房企的唯一出路。

进入9月之后，不少大型房地产企业就加快了消化库存的步伐。如泰禾、恒大、招商蛇口、碧桂园等纷纷推出了降价销售的策略。恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折；碧桂园个别项目出现8折优惠；泰禾在合肥的合肥院子部分户型降价4000元/平方米，降幅达两成。

作为房地产企业标杆的万科，进入7月份以后去化率一直在下降，7月份的去化率为51%，8月份去化率为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。在这种情况下，万科董事会主席郁亮喊出了以“活下去”为最终目标的口号。万科2018年的回款目标是6300亿元，据悉完成的并不好，这也是万科焦虑的原因。今年“金九银十”楼市销量惨淡，9月份不少大中城市的销量创下历史新低，然而房企下半年的库存供应却充足，仅恒大、碧桂园、融创、万科的货值就有2.2万亿元。随着恒大、碧桂园加速甩货，在市场行情不好的情况下，或将迫使更多房企加入甩货队伍。

降价维权频发

房产作为居民的重要家庭财富，随着房价的下跌，居民的账面资产值也会跟着下滑，而且房产属于大額资产，房价一旦大幅下跌，那么居民财产就将遭受严重损失。对于那些按揭买房的人而言尤其如此。按揭买房实际上属于加了杠杆，房价的小幅波动会被成倍的放大。

房企的大幅降价促销虽然是市场行为，但是对于已购房者而言，尤其是新近购房者而言，是莫大的伤害。房价打8折可能意味着他们将损失几十万元的账面资产，许多人心里都难以接受。随着房企在全国范围内进行降价促销活动，不少遭受损失的业主纷纷走上街头进行维权。

今年8月以来，媒体先后报出合肥、长沙、杭州、南京、上海等大中型城市都出现了业主维权事件，引起了社会的广泛关注和议论。网上甚至传言有个别维权事件出现打砸售楼处的现象。

在当前全国多地出现楼盘大幅降价促销的情况下，一些甚至连房都没拿到的业主，其房价就已经降了好几成，在这种情况下，业主是否可以进行维权呢？

其实长期以来，商品房销售过程中一直存在一些对消费者侵害的行为。例如开发商在进行促销时往往会勾画出一幅美好蓝图，但是后期能实现多少则完全不可知。例如有些小区承诺规划了配套设施，但是很多在房子销售完以后就敷衍了事，甚至全然不予兑付。这类承诺由于往往是口头承诺，后期消费者难以有效维权。就如2008年春晚小品《梦幻家园》中讽刺的那样，宣传广告上画了小区的天空中飞着天鹅，池塘里边游着鱼，但应付业主质疑时却说“鱼让天鹅吃了，天鹅吃饱飞了”，所以什么都没有了。类似这样的消费欺诈其实并不在少数。

现在网上购物允许消费者7天无理由退货，有些平台还有保价措施，即商品在短期内（通常为一个月）降价会给消费者补差价。商品房如此大额的消费，是否应该有试用期？当购房者发现销售人员过分美化了房子的优点，无意或者有意淡化缺点时，是否有权利要求退货？当房子在短期内出现不正常的大幅降价时，开发商是否该有保价措施？房价涨跌原本是市场化的行为，但是如果当卖方和买方之间掌握的信息严重不对等时，当卖方掌握了更多信息而有意无意隐瞒买方时，是否应该有对买方的保护机制？

当前楼市行情变差，房企面临危机，广大的买房者同样面临艰难时刻。这样危险而艰难的处境的由来，恐怕要好好反思此前的疯狂和非理性，才能避免下一次重蹈覆辙。