房地产开发及投资经济效益分析研究

摘 要：近年来，房地产俨然已成为国民经济的支柱产业，不少投资人看中了房地产项目的高收益而纷纷参与进来。从目前形势来看，受政府调控、企业竞争和经济环境的影响，房地产项目仍然具有高成本、收益缓慢的特性，如果开发投资商未能协调好各项因素，势必会引发巨大的经济损失。对此，本文立足于房地产开发投资项目的相关内容，客观分析了影响项目经济效益的因素，并对提高房地产开发投资项目经济效益的有效措施进行了深入探讨，旨在促进我国房地产行业实现健康可持续性发展。

关键词：房地产开发及投资；经济效益；有效措施

一、房地产开发及投资项目的概述

（一）概念及特征

所谓房地产开发投资项目，即是指在依法获得土地使用权的情况下，为国有土地倾注资金，对其进行基础设施的建设和改造，以满足国家大力发展的需要。与股票、债券、期货等众多投资形式相比较，房地产项目具有十分显著的优势，譬如高收益和保值增值性，但是其也无可避免的存在一些不足，比如投资额巨大、回收周期长等，稍有不慎，便会陷入资金大量损失的危机。因此一方面国家政府需要通过立法或其他手段来对该过程加以调控管理，另一方面房地产开发商需要遵照城市规划中社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，对整个项目进行合理布局和综合开发，使其符合国家的相关标准和规范[1]。

（二）项目涉及的经济费用

房地产开发及投资项目涉及范围广泛，其总共涵盖如下方面的费用：一，开发成本费用，通常有土地费、设备器材购买费、建筑安装工程费和公共基础配套设施建设费等，其中土地费是房地产开发商为安抚居民，获得最终土地使用权而支付的征地拆迁和安置补偿费用，公共基础配套设施建设费则是用于城市医疗卫生、教育、商业服务和市政公用设施建造的费用；二，项目维护费用，在房地产开发投资期间，必然涉及管理、财务和销售活动，而与之相关的就是一系列的维护费用；三，税务费用，房地产企业需要根据国家的要求定期缴纳如数税务费用，如营业税、行政事业税和城市维护建设税等。

二、影响房地产开发及投资项目经济效益的相关因素

（一）国家政策形势因素

房地产开发及投资的具体收益是随着国家政策形势的变动而产生波动的。当国家对房屋开发进行限制管理时，房地产项目必会受到一定程度的打击，进而影响投资收益。同时，我国会定期调整房屋的价格，当价格被调低时，房地产商的盈利会随之减少，投资人的收益也就得不到切实的保障。此外，房地产行业的发展与我国经济水平密切相关，若经济环境动荡，国民消费意愿会降低，如此一来，房屋的销售滞后，经济收益更无从谈起。

（二）房地产业自身因素

房屋作为固有资产，不具备灵活性和流通性，这本身就存在着隐患。投资注重投资对象的灵活性，这样所需要承担的风险会降低，而在房地产投资的过程中，如果在建造房屋时出现了问题，那么之前投进去的资金就没有了安全保障，房屋建造方已经将資金全部应用于施工过程，无法再归还投资的本金，这就造成了难以挽回的资金损失。同时目前我国房地产业仍以银行、信托、基金为主要的融资方式，资金来源渠道相对单一，然而行业发展势头正猛，恐怕无法满足实际需要。

（三）规划设计因素

房地产项目规划设计会直接作用于最终的经济效益，比如地理位置的规划，部分土地在企业中标前就已经被政府规划好了用途、建筑密度、绿化覆盖率、建筑高度及间距等内容，这不仅决定了房地产企业在该土地上所开发的项目类型和数量，而且也会影响售价的高低。除此以外，房地产企业自行规划时，也需要充分考虑道路、建筑物美感、舒适度以及公共配套设施等因素，从整体层次进行规划设计，以满足人们对住房的高品质要求[2]。

三、提高房地产开发及投资项目经济效益的有效措施

（一）拓宽融资渠道

现今，房地产业正致力于中高层建筑物的构建，需要大量资金的融入，才能从根本上确保项目的有序运营。为广泛拓宽融资渠道，房地产行业首先需要征求当地政府的支持，而政府也要明确自身的职责所在，根据实际情况，充分发挥宏观调控的职能，秉着带动地区经济快速发展的原则，大力扶持健康的房地产业，在政策和资金方面给予企业优惠，合理调整房屋价格、规划土地用途，使房地产项目能够顺利开展。再者房地产企业需要强化自身的融资能力，在银行途径融资的基础上，利用互联网科技全面拓宽并整合多元融资渠道，降低融资成本，从而为项目运营提供强有力的资金支撑。

（二）注重全过程监管

为取得显著的经济效益，需要对房地产开发投资项目进行全过程监管，保证工程建设的质量。在编制施工方案时，工作人员应当进行实地考察，深入了解项目地理位置和周边环境，以提高客户满意度为宗旨，对所需开发地区的道路交通、基础设施、建筑器材、施工进度等进行规划，并编纂成系统的施工方案，然后由专业人员借助以往经验和先进的计算机模型技术对方案的可行性进行探究，对不合理之处及时做出有效的改进。在正式建造时，房地产业需要派遣专门的督察人员，对施工方案和施工进度的控制执行情况进行实时检查与反馈，严禁出现偷工减料、蓄意缩短工期的状况，同时在工程完成后，要开展竣工验收工作，切实把关好工程建造的质量。

（三）构建房地产长效管理机制

首先，房地产企业应当优化项目结构，通过转变土地使用权获取方式，提高土地利用率，来降低项目开发的成本，如在开发旧城区中污染或能耗较大的地块时，房地产企业一方面可以需求政府的帮助与支持，另一方面可以与其他企业建立良好的合作关系，进而共同出资收购该地块，并对其进行污染治理，将之重新转化为可利用的土地，整个过程不仅以较少的资金获取了土地资源，而且对环境起到了保护治理作用。其次，房地产企业需要完善招标竞争体制，采用公开招标竞标的方法，优选投标设计单位，有助于提升工程设计的整体质量。最后，企业还需建立风险预警机制，基于大数据思维，全面收集以往市场信息，对项目建造的风险因素做出合理性评估，并第一时间制定可行的应对方案[3]。

总结：房地产属于资金密集型的高风险行业，在高额利润的诱惑驱使下，开发商和投资者往往会失去原本的理智，在未认清市场形势的情况下，便贸然做出决定。事实证明，若要取得丰厚的经济效益，企业必须立足于长远发展的角度，拓宽融资渠道、加强过程监管、构建管理长效体制，先行提高社会效益和社会形象，而后过渡到项目经济效益的提升。

参考文献：

[1]黄璟轩.浅析中国房地产开发及投资经济效应[J].时代金融，2018（05）：23-24.

[2]余莉萍.浅谈房地产开发投资决策的经济分析[J].当代经济，2017（24）：56-57.

[3]彭勇，盛宝柱.我国房地产经济的可持续发展[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2016，13（01）：31-32.

作者简介：

郄文斌 ，出生年月：1984.4，性别：男 ，民族：汉，籍贯（精确到市）：临川，当前职称：中级，学历：研究生，研究方向：经济管理。