浅议我国房地产企业履行社会责任现状及原因

田磊磊

【摘要】企业社会责任（Corporate social responsibility，简称CSR）是指企业在承担创造利润等经济责任的同时，还要承担对消费者、社区和环境的社会责任。过去十五年来，房地产行业是推动我国经济发展的支柱性产业，其各项经营活动与社会责任履行有紧密的联系。近年来，房价的持续走高并且部分房地产企业存在以次充好等欺骗消费者的现象，使得人们对房地产企业怨声载道，房地产企业的社会责任履行问题变得格外受关注。现如今，企业承担必要的社会责任已成为不可逆转的国际潮流，我国的房地产企业只有承担相应的社会责任，才能为社会做出应有的贡献，为自己赢得良好的发展环境。

【关键词】房地产 社会责任

一、房地产企业履行社会责任现状

（一）责任意识淡薄

2006年，我国发布了首份《房地产企业社会责任发展现状调查报告》，此报告显示开发商对于“企业社会责任”的概念认知度普遍偏低。经过十余年的发展，虽然企业的社会责任意识有所提升，但总体状况并不乐观。从南方周末中国企业社会责任研究中心发布的2017年中国房地产行业CSR榜单来看，房地产行业的社会责任评分最低分为19.84，最高分为77.65，有32%的企业处在40分以下，可见我国房地产行业企业社会责任履行的总体情况并不理想。虽在调查样品中建立起了社会责任管理团队的企业达到80%，但有明确目标及考核的企业只有58%，这说明我国部分房地产企业社会责任体系尚不完善，很难在实质上落实了对社会责任履行。

（二）开发建设方面

在开发过程中，房地产企业为了降低房产产品的开发成本，牺牲员工、政府、竞争者、社区等利益相关者的现象也比较常见。

（1）员工层面：人社部數据显示，建筑业从业人员数量近4500万，其中3600万人是农民工，作为社会的弱势群体，其经济权益和人身安全权益常常难以得到保障，有超过70%的农民工遇到过工资拖欠问题。由于法律知识匮乏，他们在维权过程中也不顺利。在生产方面，从事建筑业的农民工95%上岗前未接受专业技能培训，加之他们的工作环境安全保障措施有限、保护设施质量不过关等原因，其行业事故伤亡数仅次于矿山和交通。而事故伤亡善后方面也存在着工伤参保率低、工伤取证困难等问题。

（2）政府和竞争者层面：部分房地产企业在政府和竞争者之间进行博弈，使用不正当手段谋取非法利益。偷税漏税问题。房地产行业产业链条长、业务复杂、建设周期长等特点为偷税漏税提供了可操作空间，有的企业随意选择会计政策以达到少计收入、虚增成本的目的；不正当竞争问题。土地招标过程、决策过程公开透明度低，缺乏有效的监督，部分房地产企业因此通过贿赂、找关系等方法达到中标目的，由此导致的“量体裁衣”式苛刻的招标条件对同行构成了不正当的竞争。

（3）社区层面：我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定不得采用暴力、胁迫等非法方式搬迁，然而征地拆迁过程中房地产企业往往漠视被拆迁群众的意愿、暴力非法手段屡禁不止。

除此之外，在生产过程中出现的房产企业有意识的利用土地闲置来炒地造成资源浪费以及建筑垃圾处理不力等问题，也彰显出其社会责任的缺失。

（三）市场销售方面

房地产市场结构是区域性的寡头垄断市场，房地产市场结构是区域性的寡头垄断市场，消费者要求的公平和效率在卖方市场上往往难以得到保证。消费者是房地产企业的关键利益相关者，其权益保护存在以下四方面问题。宣传问题。房产销售广告宣传承诺的配套设施常常落于一纸空文，虚假宣传司空见惯；房屋品质问题。主要表现为房屋质量低劣、房屋面积缩水，物业服务滞后等，甚至有的楼盘甚至出现楼体不稳倾斜倒塌现象，危及使用者生命安全；房价过高问题。2014年全国商品房房价收入比为7.1倍，个别一线城市更是达到了9-19倍，大大超出了合理区间；合同违约问题。我国施行商品房预售实行许可证制度，合法销售的楼盘必须办齐“五证”：即《国有土地使用权证》键设用地规划许可证》、键筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。只有取得这五证才能面向社会公开出售，而当下开发商“未批先建”，“无证认筹”的现象层出不穷，由此导致的矛盾很多难以得到妥善处理。

二、房地产企业履行社会责任原因分析

以上种种问题的根源在于房地产企业未能充分认识履行社会责任对自身可持续发展的必要性，而行业的引导和政府立法监督力度不够，社会责任信息不透明导致社会公众参与有限也是相关问题的原因。就企业、行业、政府、社会参与的原因分析具体表现在以下四方面：

（一）企业自身消极的CSR应对哲学

企业是经济和道德的双主体，但固守于传统的股东权益最大化理念导致很多房地产企业管理层倾向于缩减社会责任成本。他们对履行社会责任、保护利益相关者权益（特别是消费者、农民工等关键利益相关者权益）重要性的认识尚不深刻，不能以先动的应对哲学去处理各利益相关者层面CSR履行存在的问题。

（二）行业CSR执行力、约束力不足

房地产开发主管部门及规划、设计、施工、监理、项目法人等相关单位执行国家法律法规力度、履行责任有差距。房地产行业社会责任协会等第三方CSR协会的号召力和监督力、沟通和协调方面发挥的作用有限。同时房地产行业CSR绩效体系的鉴证上，其内容尚未包含足够的定量指标且实践上可操作性相对较差。

（三）政府立法有待完善

截至现在，美国已有29个州的公司法规界定了社会责任的履行，目前我国法律条文针对房地产社会责任问题公益诉讼尚未有专门的法律，对其规定和管理分散于《房地产管理法》、《环境保护法》等单个法律条文中。这些单条法律对房地产企业社会责任问题的具体程序和监管弹性的界定上还有待进一步的提高。

（四）社会知情权有待进一步的提高

尽管有的房地产社会责任报告编制表现较好，但企业实质上未重视社会责任。房地产企业的利益相关者（如农民工、社会公众等）在信息不对称的市场中处于弱势的地位，同时对于房地产CSR的履行程度缺乏有力的社会和媒体监督，实际上公众的知情权不能得到切实的保障。