安徽省房地产市场泡沫的测度分析

摘 要：房地产作为安徽省经济发展的重要组成部分，其健康发展不仅受到广大安徽居民的关注，同样也受到政界、学术界关注和重视。近年来随着安徽省整体经济的发展和人均可支配收入的增长，房地产价格仪呈现逐年增长的趋势。房地产投资对GDP的贡献率逐渐爬升首位，房地产价格的泡沫效应以及房地产价格未来发展趋势理所当然就成了研究的焦点。本文从房价增长率、GDP增长、施工面积、竣工面积等几个方面对安徽省房地产业的泡沫进行相关测度分析。

关键词：房地产；泡沫；房价增长率；测度分析

基金项目：淮南师范学院2017年度科学研究项目（项目编号：2017xj20）资助。

近年来，随着我国国民经济的迅猛发展和人民生活水平的不断提高，以及我国土地使用制度改革和城镇化建设的持续深入，我国的住房投资建设发展迅速，无论是居民的住房条件还是居住环境都得到了很大改善。然而房地产价格的持续飙升引发政府于2010 年出台了严厉的“国十条”，落实提高首付比例、提高贷款基准利率、收缩银根等措施抑制房价过快上涨。2012年1月31日国务院总理温家宝在主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式施行。另外多项政策陆续于2016年出台，房价也跟着跌宕起伏。从年初的二孩政策，降准将首付，到年中的公积金缴存存款利率和缴存比例调整，再到年底限购限贷政策收紧，2016年的楼市如过山车般令人惊心动魄。2017年更是中国历史上房地产调控政策出台最密集的年份，因城施策、租售同权、银行房贷利率收紧等相关政策接连出台，三四线城市库存量跌至近3年新低，销售量猛增。2018年上半年，中央进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。在十余年间，是否存在房地产泡沫等城市住宅价格问题的讨论从未间断过。因此对安徽省房地产市场泡沫现象进行系统深入的理论和实证分析具有重要的现实意义。本文希望能从理论上分析房地产泡沫测度的方法，试图回答泡沫经济到底是什么、房地产泡沫是什么、如何去衡量房地产市场的泡沫现象这三个问题，以此来判断我安徽省的房地产市场是否存在泡沫，并提出相关指导意见，以期能为维护安徽省房地产市场的健康、稳定、可持续发展做出贡献。

Wong（1998）在亞洲金融危机背景下通过构建一个动态因素模型，分析房地产商和普通居民对房市的过度看好和乐观预期对房地产泡沫形成、加速膨胀的影响。Shiller（2004）运用其构建的一系列房价指数对美国房地产价格进行拟合，通过房价外收入比、房屋施工率等因素来判断房价是否存在泡沫。李光照（2010）在房价收入比基础上提出指标修正法的概念，认为房价收入比、GDP环比指数、房地产业环比指数等指标是测度房地产系数的重要指标[1]。孙波（2017）通过在多元统计法基础上添加组合权重的形式测度我国十大典型城市的房价，认为中国房地产在结构上和总量上都存在泡沫性质[2]。

1 房地产泡沫测度的方法

目前房地产泡沫的检测方法主要有以下四种：指标指示法；边际收益法；统计检验法；空置率修正法。其中统计检验法是运用统计和计量原理对房地产价格变化进行相关统计分析，认为当房地产市场不存在泡沫时，房地产价格的波动会呈现一定的规律性，但是鉴于中国房地产市场受政府宏观调控和“羊群效应”的影响较多，当统计变量拒绝原假设时，也不能就此认定房地产市场存在泡沫。空置率修正法采用反映住房供求差异的住房空置率为计量基础，构建房地产价格泡沫系数：年度泡沫系数=总空置率×上年度（1+GDP增长率）/本年度（1+GDP增长率）×上年度（1+房地产业增长率）/本年度（1+房地产业增长率）×上年度（1+个人住房比率）/本年度（1+个人住房比率），首先上述公式的科学性有待进一步验证，其次式中总空置率数据很难真实获取。因此，本文选择用指标法和边际收益法来度量房地产价格泡沫。

1.1 指标法——房价收入比

该指标等于地产价格同居民的平均家庭年收入相比。这一比值反映了居民家庭的住房购买力。该指标值的升降反映居民购买能力的降升。如果房价收入比不断上升，同时市场仍处于活跃状态，说明市场中投机程度高，房地产泡沫就更大。这一项指标的临界值在不同国家有不同标准。一般认为发达国家该指标数值为1.8-5.5；发展中国家房地产业往往在国民经济中占据重要比例，通过房地产行业带动建筑业、钢铁行业、服务业的发展，并提供大量就业人口，因此该指标值得正常波动范围被认为在4到6之间[3]。

1.2 指标法——施工面积和竣工面积之比

该项指标体现了房地产市场在今后的供需关系。通常，这一指标值超过3.2时，认为泡沫存在，超过4.2时说明有严重泡沫存在。

施工面积和竣工面积之比作为预示类指标用于预测未来的房地产状况，对市场作出较合理的预警和正确的预报；房价收入比作为指示类指标，可以对房地产市场的目前状态作出判断。

1.3 边际收益法

边际收益法被誉为最符合判别房地产泡沫的方法，房地产泡沫从本质上来说就是其实际价格相对于经济基础条件决定的基础价格的非平均性偏移。要测量房地产泡沫的轻重程度必须首先求出其基础价值的实际价格。房地产泡沫大小就是房地产实际价格偏离其基础价值的程度[4]，用公式表式如下：

其中：Bi是房地产泡沫度，Pi是房地产的实际价格，Ji是房地产的基础价格。

2 安徽省房地产泡沫的测度

2.1 基于指标体系法的测度

依据指标体系法度量房地产泡沫，必须选择恰当的指标。指标的选取，应具备相匹配的经济意义，不可盲目选取。

房价收入比：该指标是用来衡量居民住房消费能力的。发达国家，该指标值在1.8-5.5之间；发展中国家，该指标值在4-6之间。

房施工面积与房屋竣工面积的比值：该指标可对房地产市场供需关系的进行预测。通常，比值超过3.2时，则认为有一定泡沫存在，超过4.2时，则认为有严重泡沫。

表1 各测度指标的测度值划分表

指标名称 无泡沫 轻微泡沫 中度泡沫 严重泡沫

房价增长率/GDP增长率 <1.3 1.3-1.8 1.8-2.3 >2.3

房屋施工面积/房屋竣工面积 <3.2 3.2-3.7 3.7-4.2 >4.2

2.1.1 房价收入比

房价收入比=

图1 2007-2015年安徽省房价收入比趋势图

图2 2007-2017年安徽省房价与收入趋势图

根据表2的计算可以看出，安徽省的房地产业在2007-2017年间，房价收入比都小于9.5，其中2007年—2008年年房价收入比小于6，测度为无泡沫；2009年开始出现轻微轻微的泡沫，并一直持续到2017年，其中2010年、2011年房价收入比超过8，测度为中度泡沫水平。2012年开始，除2015年骤降外，安徽省房价收入比大致呈现逐年上升的态势。

从上图可以很看出，2007-2017年安徽省房价收入比虽然没有达到一线城市20以上的峰值，但是却维持在一个相对较高的水平上。在图2中我们可以看到安徽省人均可支配收入的增长在放缓，房价还在持续稳定的上涨，房价收入的公式中分子有稳步上升趋势，分母增速有放缓趋势，所以我们可以推测虽然目前这些轻微的泡沫情况也只能称为房地产过热，还不能认定房地产市场存在泡沫，但是却有着向中度泡沫过渡的迹象。如果政府不采取有效措施，安徽省房地产市场很可能会出现严重的泡沫。

2.1.2 房屋施工面积与房屋竣工面积的比值

根据商品房的建设工期大多为一至两年，因此，该项指标可判断一至二年后的现房的供应量的大小，就是说其指标值越高，一至二年后的现房的供应量也就越充足，蕴涵着房地产泡沫就可能越大。

表3显示，2007—2016年这十年间，安徽省在的住房施工面积与其竣工面积的比值上面都出现不同程度的泡沫，由此断定安徽省房地产在这几年间的发展属于不正常范围，出现了不断加大的泡沫。该项指标显示从2011年开始，安徽省房价连续六年呈现严重泡沫状态，到2017年骤然下降。由于该指标属于预示类，可以预测安徽省未来的房地产价格将还会有一个震荡的趋势。一方面房屋竣工面积的大幅上升，施工面积相对增长较小，导致施工面积/竣工面积的数值较小，但这种现象不具有持续性；另一方面2017年中央政府、安徽省政府陆续出台去库存、提高住房贷款利率等一系列抑制房价的政策，但随着政策滞后性影响和2018年经济增速的放缓，房地产价格后续存在强有力的波动性。因此需要建立长效控制机制来应对目前和即将到来的房价异常波动。

2.2 基于边际收益法的测度

边际收益法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于经济基础条件决定的基础价格的非平均性偏移。要测量房地产泡沫的轻重程度必须首先求出其基础价值的实际价格。房地产泡沫大小就是房地产实际价格偏离其基础价值的程度，用公式表式如下：

（2）

其中：Bi是房地产泡沫度，Pi是房地产的实际价格，Ji是房地产的基础价格。

2.2.1 基础价值的确定

由于基础价值等于经济最优均衡之下的资本边际回报率剔除通货膨胀率n的影响，所以基础价值可以由下式表示[5]：

（3）

其中上式的θ是居民的心理因素，本文认为它取决于利率，一方面存款利率是居民从事房地产等投资活动的一个重要判断标准，另一方面对贷款购房者而言贷款利率是决定其是否购房、购房面积、购房位置的重要因素之一。β是通货膨胀率，n是人口增长率。

我们主要解决的问题是房地产的基础价值，来判断泡沫问题。因此在实证中我们选择两组利率[6]，一组是五年以上的金融机构贷款利率，由此得到的资产基础价值是最大值；另一组是一年期的存款利率，由此得到的是房地产基础价值的最小值。当房地产实际价格大于最大基础价值时，即说明房地产存在正泡沫，当房地产实际价格小于最小基础价值时，即说明房地产存在负泡沫；当房地产的实际价格处在这两者之间时，即说明房地产不存在泡沫[7]。

2.2.2 房地产实际价格的确定

房地产的实际价格采用平均价格增长率作为其实际的收益率。

最大报酬率=5年期贷款利率+人口增长率‐CPI增长率

最小报酬率=1年期存款利率+人口增长率‐CPI增长率

利用上述測度方法的计算结果表明：安徽省2015年无房地产泡沫，2012年为负泡沫，其余年份房地产价格均出现正泡沫。商品房平均销售价格增长率和最大报酬率、最小报酬率趋势图（图3）中显示2007年-2011年房地产平均价格增长率正向偏离最大报酬率的幅度较大。从2010年开始国家陆续一系列房价调控政策的提出和落实和中央银行对银根的收紧，房价增长率开始下降，并于2012年达到最低，一方面说明安徽省房价受政策调控影响较大，另一方面说明对房价的政策调控存在时滞性。除2015年外，在没有强有力政策调控的情况下，房价增长率从2012年开始均正向偏离最大报酬率，并呈现缓步上升趋势，这也间接说明安徽省房地产处于过热的状态，尤其随着对政策的消化，这种正向泡沫的趋势性愈加明显。

图3 商品房平均销售价格增长率和最大报酬率、最小报酬率趋势图

3 实证研究结果与分析

第一种方法是挑选了两个指标构建指标体系来应用于安徽省房地产市场泡沫研究。指标体系划分为两类，一类为预示类指标，一类为指示类指标。前者如房屋施工面积与房屋竣工面积的比值指标，这一类指标主要用于预测与预警和预报未来的房地产的状况；后者如房价收入比、房价增长率与 GDP 增长率的比值指标，这一类指标对应着房地产市场的目前状况，能够对房地产现状作出直接判断。通过这些指标的测度，安徽省房地产在2009年已出现泡沫现象，并在2010、2011年进一步的加大，之后也一直维持在一个较高的水平上。

第二种是应用边际收益方法，根据安徽房地产理论价值与实际价值的偏离度，认为2007—2017年间，除2015年房地产实际价格在其理论价值区间中，其余绝大部分年份房地产的实际价值都正向偏离基础价值最大值，出现了泡沫现象，并且具有持续性和潜在爆发性。采用两种方法的实证检验结果是基本一致的。

由指标体系法和边际收益法对安徽省房地产市场泡沫的测度结果显示2007—2017年这十一年间安徽省房地产市场虽存在一定的泡沫，但这种泡沫相对来说是轻微的、危害也较小。可能由于是安徽全省房地产投资周期滞后于全国，当其他省份出现房地产投资过热之时安徽省的省房地产投资才刚刚起步，因而安徽全省房地产市场的未来发展就应该切实避免盲目和扩张性投资防患于未然，使当前和未来的房地产泡沫所带来的危害降低到最低点。

注释

①采用央行存款基准利率，遇到利率调整时，以持续时间为权重进行加权平均。

②采用央行贷款基准利率，遇到利率调整时，以持续时间为权重进行加权平均。

参考文献

[1]李光照.基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究[J].经济研究导刊，2010，（01）：137-139.

[2]孙波，罗志坤.基于GM（1，1）模型的哈尔滨房价走势前瞻[J].哈尔滨商业大学学报（社会科学版），2017，（01）：108-113.

[3]楊红旭，王梦雯.中国房价收入比分析与国际比较[J].中国经济报告，2017，（06）：54-57

[4]马辉，陈守东，才元.当前我国房地产泡沫的实证分析[J].经济研究参考，2008，（34）：25-32.

[5]毛勇.对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究[J].城市发展研究，2009，16（02）：74-76.

[6]王浩，穆良平.当前我国房地产泡沫两种主要测度方法：研究思路、误区及适用性分析[J].宏观经济研究，2015，（02）：78-83.

[7]韩克勇，阮素梅.中国房地产泡沫测度及成因分析[J].东岳论丛，2017，38（11）：127-136.

作者简介

沈磊（1991-），男，汉族，安徽六安人，研究生，现就职于淮南师范学院，金融与数学学院助教，硕士，研究方向：宏观经济与金融。