我国房地产金融风险分析及防范措施探究

【摘要】从二十一世纪初以来，随着我国房地产市场的不断发展，房价高企、投机性需求不断增加等问题开始凸显，相关金融机构在为其提供大量资金支持的同时，也面临着一系列风险。本文通过对房地产金融风险的系统阐述，提出了新形势下我国防范房地产金融风险的措施。

【关键词】房地产 金融风险 防范措施

作为我国国民经济的支柱性产业之一，房地产行业的健康运行直接影响到我国国民经济长远发展。基于此，加强对于我国房地产金融风险的识别，建立相关风险预警机制和防范措施，对于我国当前的房地产市场，具有十分重要的现实意义。

一、房地产金融风险的类别及其特征

房地产金融指的是在房地产开发、经营和消费过程中，围绕资金获取所开展的所有金融活动的总称。房地产金融包括房产金融和地产金融。围绕房屋从生产到消费的所有融资活动就是房产金融；地产金融则是指围绕土地有偿使用的融资活动。房产金融和地产金融密不可分，其实质就是指房地产在生产消费过程中的资金融通活动。金融风险，指在融资的各个环节中，由于受到各种不确定因素影响，融资主体的实际收益与预期出现偏差而受到损失的概率。房地产金融风险属于金融风险的一种特殊形式，指金融机构在围绕房地产业的金融服务中，因为各种原因导致资产及信誉受损的可能性。判定房地产金融风险的大小，可以用以下指标来进行衡量：第一，不良贷款率。就是不良贷款额与总贷款之间的比率，其数值越大则风险越大。第二，贷款集中度。就是房地产贷款余额与金融机构贷款余额总数的比值，其数值越大，表明风险越大。第三，贷款回收率。指金融机构以房地产业的累计贷款与贷款收回额之间的比值，其数值越大，表明风险越大。第四，房地产投资与投机的需求率。指房地产投资与投机需求的比值，数值越小则风险越大。由于投资与投机在实践中往往很难进行区分和识别，所以这一指标在实际应用中存在操作性不强的问题。

房地产风险可以分为系统性风险和非系统性风险。系统性风险，指的是会因为政治、经济政策、社会心理等原因导致房地产价值大幅下降，致使为房地产提供金融服务的机构产生损失的可能。房地产系统性风险所导致的后果非常严重，当系统性风险发生以后，作为房地产市场供给主体的开发商和作为消费主体的购房者履约同时出现困难，围绕房地产服务的金融机构即使采取各种措施，也无法避免严重损失。非系统性风险有以下六种：第一种，市场风险，指开发商、购房者和金融机构由于市场不稳定因素而产生的各种损失。第二种，信用风险，指由于借款人违约致使金融机构难以回收贷款本息，并因此遭受损失的可能性。信用风险主要来自于开发商或者购房者的违约行为。第三种，流动性风险。流动性风险主要由于金融机构在发展中无法降低负债水平或者增加资产造成，严重的流动性风险可能导致金融机构破产。流动性风险分为原发性和继发性，原发性风险指房地产行业长期贷款比例过高，致使金融机构出现流动性不足而产生风险，继发性风险是指房地产作为金融机构提供贷款的抵押物，由于贷款者难以还清贷款而对抵押物处理又出现困难，因此产生的金融机构流动性风险。第四种，利率风险，指因为利率波动而产生的风险。第五种，通胀风险，指金融机构因为通胀率不断增加实际利率不断下降所承担的风险。第六种，操作风险，指由于金融机构员工个人原因或者业务流程出现问题致使损失产生的可能性。所以，房地产金融风险作为金融风险的一种特殊形式，不仅具有金融风险所具有的一般特征，还具有隐蔽性、扩张性、周期性和可控性特征。

二、我国房地产面临的市场风险和金融风险

当前我国面临的房地产市场风险主要有以下几种：

第一，区域性房地产泡沫风险。从2003年至今，我国房屋销售价格年均增长率超过10%，高于城镇居民收入增长。按照世界银行的房价与收入合理比值范围，发展中国家的房价与居民年收入的合理比值在3-6倍之间，我国房价与收入比值已经达到7.5左右，在一些一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，这一比值已经超过10倍，据此判断，我国房地产存在区域性泡沫风险。第二，房價下跌风险。房地产行业的发展具有周期性特征，在我国目前经济结构调整转型、经济增速下降、宏观调控增强的背景下，近年来一直高位运行的房价出现下跌的可能性也在增大。第三，房地产投机泡沫风险。由于我国房地产价格逐年上涨，其高额投资回报率使得对于房地产的投资有增无减，如果房地产投机泡沫一旦破裂，可能会产生房地产价格迅速下降，不良贷款增多等风险。第四，房地产盲目投资所造成的资源浪费。虽然在房地产开发热潮中出现的空置房由于统计上的问题一直无法得出准确的数据，但是在一些地区由于过度投机，使得房价高企，一方面刚性需求消费者根本无力购买；另一方面投机者大量囤积闲置，房屋的居住功能难以发挥，造成资源浪费。

对应于房地产市场所面临的风险，我国房地产金融在当前也面临如下风险：第一，贷款过度集中，金融机构面临流动性风险。随着我国房地产市场的不断发展，开发商和购房者在银行的贷款不断增加。在一些商业银行的贷款中，房地产所占用的贷款比例居高不下。由于我国房地产贷款基本属于中长期贷款，如果金融机构无法及时补充现金，一旦其流动性难以满足需求，就可能面临流动性严重不足的问题。第二，不良贷款影响金融机构资产质量。相关国际经验表明，房地产不良贷款的风险暴露以贷款后2至3年为一个周期，我国多家银行对于房地产的贷款持续加大，因此产生的风险值得关注。第三，地方政府土地储备贷款风险。我国地方政府以其控制的土地为抵押获取了金融机构大量贷款，由此面临债务风险，同时也产生了金融风险。第四，房地产开发企业贷款风险。根据近年的一些统计指标，我国房地产开发企业的资产负债率达到70%左右，远高于50%的国际警戒线，一旦房地产开发企业出现经营困难等严重问题，将为金融机构带来很大的风险。

三、新形势下我国防范房地产金融风险的措施

（一）严格控制房地产投机，稳定房地产市场价格

我国房地产市场供不应求的重要原因在于其中存在大量的投机性需求。如果任由这种需求长期大量发展，势必对我国房地产行业健康发展产生严重威胁。因此，政府必须采取有力措施降低房地产市场的投机性需求，切实稳定房地产市场房价。在金融方面，要针对购买多套房的投机行为作出限制，对于购买第二套房的行为要提高贷款利率，对于购买第三套房的行为则不予贷款；在税收方面，要对频繁买卖房屋以及购买多套房屋的行为征收高额契税和所得税，对于住房空置的，要收取物业税。

（二）强化金融机构对于信用风险的防控

一是完善和落实对房地产开发企业的征信制度，对于企业信用记录良好的，则适当提高贷款额度，并给予一定贷款利息优惠；对于信用较差的房地产开发企业，则停止对其贷款；对于信用极差的房地产开发企业，不仅不予贷款，还要将其列入黑名单。金融机构在对房地产开发企业贷款的审核过程中，要加强对其资本金的审查，并对相关信息进行严格审核，以防止其骗贷。二是严格把控抵押物价值，对于房地产贷款中抵押物的变现能力以及实际价值情况要进行严格评估，如果出现抵押物大幅降价无法有效担保，必须要求借款人追加担保以弥补其缺口。

（三）完善法律法规，加强金融监管

对于房地产金融服务的相关法律法规要及时修订完善，包括对于房地产抵押担保、房地产金融运作、个人信用、住房公积金办法等相关法律法规，根据房地产市场发展情况进行修订，以加强对市场各方主体的约束和规范，切实维护房地产市场的健康有序发展。在房地产金融监管的过程中，银监会、规划部门等政府机构要相互协作，密切配合，形成互补的有效监管模式，对市场的合理需求进行积极引导，合理分配相关资金。另外，要建立健全风险预警机制，金融机构要根据市场变化建立贷款的动态调整机制，充分考虑房地产市场价格下跌等原因带来的各种风险，制定预案，防止风险积累。

（四）创新金融工具，分散金融风险

我国房地产行业的发展，目前主要依赖金融机构，在降低房地产市场风险的前提下，必须创新金融工具，使房地产开发企业能够采取与多个市场主体进行合作的方式获取资金，将目前单一的融资方式向多样化融资方式转变。一是要扩大对住房公积金的贷款额度，扩大贷款覆盖面，实现对于刚性需求购房者的保障和支持；二是发展房地产信托基金，开辟房地产企业的融资渠道，为其发展壮大提供资金支持；三是探索住房资产证券化；四是放宽其它金融机构开展房地产信贷的门槛，使相关资金合法进入房地产市场，形成多元化发展体系。随着我国房地产市场的不断发展，其资金的需求量将会越来越大，仅依靠银行来为其提供金融服务，将难以满足其资金需求。因此，非银行金融机构的介入，不但能够拓宽房地产市场的融资渠道，而且还能够有效分散相关风险。

四、结束语

据上述的分析可知，随着我国房地产市场的不断变化，当前我国面临的房地产市场金融风险主要有贷款过度集中、金融机构面临流动性风险，不良贷款影响金融机构资产质量风险，地方政府土地储备贷款风险以及房地产开发企业贷款风险，为妥善控制这些风险，实现房地产行业的可持续发展，必须多管齐下，采取严格控制房地产投机、稳定房地产市场价格，強化金融机构对于信用风险的防控，完善法律法规、加强金融监管，创新金融工具、分散金融风险等一系列防控措施。

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作者简介：陈丐治（1977-），男，汉族，浙江永嘉人，本科（在职MPA学位），职称：经济师，研究方向：金融。