对房地产工程管理要点的探究

周培凤

南京康益房地产开发有限公司 江苏南京 210000

房地产企业的两大核心业务是房地产项目开发管理与项目营销管理，长期以来，企业在楼盘项目营销管理方面的迅速发展，建立了一套较为完善的管理体系，但房地产项目管理发展的滞后，成为地产企业发展的短腿点、薄弱点。

通常，房地产项目开发建设要实现的目标，主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。此外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

1 房地产工程管理的要点

针对国内房地产项目管理的实际现状，房地产项目管理的应注重几大要点：

1.1 项目成本管理

在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目管理中不得随意变更施工方案，对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查，对不需要变更的设计要予以驳回。在房地产项目工程管理中还可采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则是将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性[1]。此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。

成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将各种预算业务集成在一起，进行控制、预警、分析，并通过多个项目积累的经验和成本管理优化措施，最终打到提升企业成本管理能力。

1.2 项目进度管理

为了项目能按计划竣工，建立项目级甚至企业级时间进度计划管理体系是非常必要的，可引入项目进度管理软件工具，对项目进度流程进行规范的管理，保证项目的开发按照计划完成，一方面通过对项目进度的控制，形成对成本控制，另一方面能有力地支持楼盘的营销。

1.3 项目质量管理

在房地产项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求。除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。

1.4 项目合同管理

合同管理是房地产企业管理的重点，但房地产合同管理的问题主要是缺乏系统的管理手段，导致合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，而合同信息的核对量很大，稍有差异，就要耗费巨大的精力。做好合同管理控制，其效果对企业影响很大。合同管理作为成本控制的基础，以及作为招投标工作成果的检验环节和支持环节。对于需要处理大量合同的房地产企业，急需引入信息化管理工具加以辅助。

2 房地产项目管理注意要点

2.1 严格发包

在选择项目的承包方时，要慎重，选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。

2.2 规范管理

在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制[2]。

2.3 现场控制灵活

在房地产项目的施工中，存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷，应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。

2.4 资料信息畅通

必须保证信息的通畅，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。

2.5 控制变更

工程中变更主要是因为设计方案中存在问题，或者市场趋势的变动导致方案调整。对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。

3 结语

随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本、工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。