基于土地集约利用视角下的城市土地整理分析

麦淑滢

佛山市禅城区三旧改造服务中心 广东佛山 528000

随着我国社会的不断发展，我国城市化建设的速度越来快。在城市发展建设的同时，消耗了大量的土地资源，传统的粗放式土地利用方式已经难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，对于我国的可持续发展造成了非常大的制约。因此，充分料及我国土地资源情况，大力推进节约集约用地，从而盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是我国当下和未来发展的重要思路。

1 城市土地整理的总体要求

以科学的发展观作为指导，围绕提升综合竞争力和资源能承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积以及建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进城市土地整理工作。将城市土地整理与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进城市土地整理工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新城市。

2 城市土地整理的基本原则

2.1 政府引导，市场运作

政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人以及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。在按市场化运作的同时，政府应该正确进行引导，加强监管，确保土地整理规范推进。

2.2 明晰产权，保障权益

调查摸清城市土地现状，并对应做好土地确权登记工作。属于土地整理范围内的房屋以及土地，未经确权和登记的情况下不能进行改造。正确的处理城市土地整理过程种经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定[1]。

2.3 统筹规划，有序推进

统筹经济社会发展和资源环境保护依据过图规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学的制定城市土地整理规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定城市土地整理的范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大城市土地整理的使用范围。

2.4 节约集约，提高效率

通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

2.5 尊重历史，客观公正

既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题，科学合理的制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

3 基于土地集约利用的城市土地整理开展策略

3.1 转变发展理念，调整土地供需现状

随着我国社会的不断发展，我国城市土地的开发供给对象一直以增量土地为主，这使得城市建设过程中可供利用的土地资源在不断的减少。为了更好的改变这种现状，城市土地供应必须逐渐有传统的增量土地市场向存量土地市场进行转移，从现有资源分布和利用的情况出发，通过科学合理的城市土地整理来减少城市中土地闲置的状态。通过这样的方式，可以更好的激活城市土地的利用潜力，将城市土地由原本的粗放浪费利用转向城市土地集约化利用。

3.2 与城市规划相协调，开展城市土地整理专项规划

城市土地整理的过程中，符合土地利用总体规划以及城乡规划是土地整理的前提。在这个基础上，通过整合土地资源和统筹规划，提高土地利用的效益，从而更好的引导产业集聚和发展，更好的开脱城市发展的空间。因此，在进行城市土地整理的过程中，应该将科学的发展观作为指导，制定更加合理的城市土地整理规划，保证城市土地整理的顺利开展。

3.3 理过程要政府引领和市场运作相结合

城市土地整理过程中，要充分发挥政府的统筹和主导作用，在城市土地整理过程中的各个环节之中充分协调多方利益。同时还需要加强政府组织的协调作用，以此调动各方的参与积极性，使土地整理过程中各方都可以充分行使自己的职责。

要通过城市土地整理，优化用地配置、调整产业布局与优化产业结构，促进土地集约利用。在具体的改造过程中，可大力推广“政府出政策、所有者(使用者)出土地、开发商出资金”的市场化改造模式，提高城市土地整理的效率，以实现多赢的发展目标。

3.4 因地制宜，推行多样的土地整理方式

我国各个城市的发展以及特点都各不相同，因此在土地利用过程中所面临的困难也是不同的。在这样的情况下，土地整理过程中所采用的方式也不能千篇一律，应该根据城市自身的情况，制定符合城市需求的土地整理策略。如佛山市东华里整体改造方式，创意园不拆不建、“腾巢引风"方式，石头村土地入股、联合开发方式等等。在法律制度的框架下，通过不断转变土地整理的方式，才可以实现更高效的土地整理，快速实现节约集约利用[2]。

4 结语

作为一个设计到我国城市的经济、社会以及生态发展的复杂工程，城市土地整理的研究之路还有很长。随着社会的不断发展，我国土地整理项目的进程也逐渐加快，并且在很多城市都取得了良好的成绩。相信随着研究的不断深入和实践的经验总结，我国的城市土地整理规划将会越来越完善，更好的达成对城市土地资源的节约集约利用，在有效提升土地利用率的同时，为我国的社会进步和经济发展提供更好的保障。