房地产预警指标体系及综合预警方法的思考

前言

现阶段，房地产预警系统的应用越来越普遍，其原理就是通过分析房地产的经济运行历史，获得相关房地产经济发展的基本规律，从而辅助制定企业发展决策与战略等。在这一过程中，房地产预警指标体系的构建，是揭示房地产经济运行总体与局部势态之间关系的重要环节，也是确保预警系统判断与评价准确性的重要基础。因此，要科学的构建房地产指标体系，并合理运用综合预警方法，这是完善房地产监测预警系统的必要前提。

1　房地产指标体系的选择及筛选

房地产指标的有效选择，是保证相关体系作用与价值实现的关键。因此，在选择指标时，可采用不同的选择方法分两次进行。第一次选择，利用综合分析法，结合经济与管理方面的权威理论，进行分类选择，对指标的全面性进行重点考量；第二次选择，利用聚类分析法和相关分析法，对每一类指标进行再次选择，以相关系数的大小作为判断依据，获得代表指标。这种选择模式，能够在确保房地产指标全面性的同时，有效避免指标相关性。

对于房地产指标的实际筛选，可参考如下流程：

第一，利用综合分析法进行房地产指标的初选，并对所选择的指标进行分类处理。一般来说，影响房地产预警度的因素源于三个方面，分别是房地产与国民经济之间的协调关系、房地产自身发展速度以及市场供求协调关系。在初选指标的过程中，要确保所选指标的全面性。

第二，对每一类指标进行聚类分析，使其形成若干子类。

第三，以所得子类为对象，运用统计方法从中选择代表指标。在选择过程中，每个子类当中至少要有一个指标被纳入评价指标体系；筛选时，主要通过计算子类中某一指标与其他指标之间的复相关系数，系数越大，则说明该指标所包含的信息就越丰富，其代表性也就越强，也就是说，要将复相关系数最大的指标纳入到评价指标体系当中[1]。

2　房地产指标体系的综合预警实现

下文以某二线城市的房地产预警系统为例，利用房地产指标体系对该地房地产进行综合预警。

2.1　确定预警界限

在预警之前，要对房地产市场的单项指标及指标总体的警度状况进行划分。需要明确的是，该地区的房地产发展历史较短，相比于一线城市，发展过程较为平稳，基于此中实际状况，可将划分出偏冷、平稳、偏热三个警度区间。

确定预警界限，就是在确定各指标警度之后，进一步明确警度区间的变化范围。在这一过程中，要参照系统化方法中的半数原则、多数原则、少数原则、均数原则，但由于系统化方法容易被数据影响，尤其在市场起步阶段，单纯采用系统化方法，最后能够获得的警度值往往偏低，可结合经验数据法对其进行适当调整，由此获得更加准确的各指标预警界限。依据预警界限，可以进一步获得单个指标的历年分值。

2.2　确定指标权重

房地产指标系数当中的不同指标具有不同的评价作用，所以需要依据其重要性大小，为其赋予不同的权重。本文列举的预警系统中，采用的是层次分析法，具体的确定流程如下：

第一，要构建层次分析模型，依次设置目标层、准则层、指标层。其中，目标层指的是该市房地产预警指标体系；而准则层包括三类指标，分别是房地产与国民经济之间的协调关系指标、房地产自身发展速度指标以及市场供求协调关系指标；指标层则包括准则层下属的9个子类指标。在模型基础上，还要进一步构建服务于准则层与指标层的判断矩阵，通过一系列的计算之后，获得随机CR一致性比率，判断权重是否满足一致性条件。由此确定权重之后，还要进一步对其进行归一化处理，使其总和为1。

2.3　确定综合警度

实现综合预警的最后一步，就是确定综合警度，在上述方法顺利运用的基础上，有效确定各单项指标的预警界限，并赋予其警度值与权重，即可得到各个年度的综合警度值。上文中提到，指标所处警度状态被划分成偏冷、平稳以及偏热三种，需要明确的是，当综合警度值小于1.9时，该警度为偏冷状态；当综合警度值在1.9-2.3之间时，警度为平稳状态；当综合警度值大于2.3时，则警度为偏热状态[2]。由此能够进一步获得房地产历年的综合警度值。

本文所列举的二线城市，房地产事业从2000年开始起步，初期发展较为平稳，到2005年前后，出现偏热的现象；随着房地产政策的实施，2006年有所抑制；2007年和2008年，该市房地产市场反弹，出现了较为严重的投机现象，导致房地产过热；为抑制各类投机现象，自2009年-2016年，国家相继出台并实施了多项新的房地产政策，对房地产市场进行宏观调控，但就房地产发展实际来看，整体处于偏热状态。经过综合预警所获得的房地产走势图，与该市房地产的实际发展十分吻合。

3　结束语

综上所述，对房地产指标体系及综合预警方法进行探究，有利于提升房地产监测预警系统的建设水平与应用效果。通过相关分析，实现对房地产业的综合预警，获得目标区域房地产发展的真实状况，对房地产政策的制定与颁布、房地产企业的发展都具有极高的参考价值。因此，要重视相关指标体系的有效完善，从而提升相关判断、分析、评价的可靠性，提升预警系统整体的应用价值。