不动产抵押未办理抵押登记问题分析

李淑霞

摘 要：不动产抵押指的是抵押人在向银行申请贷款或者办理财产抵押过程中进行的一种程序。在不动产登记的相关管理条例正式出台之前，我国的不动产登记材料较为复杂，由于部分人员在进行抵押是没有规范进行登记，导致后续工作中出现一定问题。基于此，本文通过对不动产抵押不办理登记问题的介绍，重点阐述规范登记流程的相关建议。

关键词：不动产抵押；抵押登记；问题；建议

行政登记是我国不动产登记的重要方式，当前不动产登记的模式依然处于发展中。我国在不动产登记方面依然存在的问题，最明显的就是体现在法律效力方面。因此研究不动产抵押登记问题对于进一步规范流程，完善效能具有重要的实际意义。

一、不动产抵押登记的性质和效力

1.性质

不动产抵押登记行为在法律层面讲，应该属于民事行为范畴，但同时也具备一定的行政法律效力。首先，不动产抵押登记过程中使用的登记机构具有一定的公权力。另一方面不动产抵押登记本身就是行政权力的体现，因此具备非常明显的强制性特点。最后，不动产在登记过程中本身就是一种约束性的行为，通过登记完成物权的归属情况。

2.效力

不动产抵押登记具有明显的行政效力。具体表现在以下几个方面：第一，确定归属权效力，由于不动产通过等级可以确定物品的归属情况，因此这也是一个获得法律权限的过程。第二，通过使用登记流程，可以对所有权进行判定，从而防止纠纷的产生。当相同的物品存在多个所有人时，可以严格通过登记的时间顺序确定权利。

二、不动产抵押过程中未办理登记造成的问题分析

由于我国在不动产抵押方面的工作长时间缺乏法律的支撑。因此在不动产抵押过程中经常存在人们不办理登记情况的发生。在不动产抵押过程中未办理登记手续将会造成以下几个问题：第一，效力问题。随着相关条例的出台，前期办理的抵押手续由于材料问题以及人为原因，没有登记手续将会造成一定的疏漏，依然产权发生变化，或者责任主体发生变化，将会造成严重问题。第二，对于不动产的所有权属于多个人的情况，在抵押过程中如果没有采用登记手续，将会影响其他人们的权利，另外没有完善的登记流程在法律的继承以及银行回收方面都会存在一定的问题。

三、不动产抵押登记规范的建议

1.统一办理登记所需材料

按照现行的《不动产登记暂行条例》的相关规定，在不动产抵押过程中，登记需要准备的材料需要进行统一，并且简化流程，提高工作效率，并采用数字存储的方式，方便后期进行查阅。

2.发挥政府职能推动不动产统一统计的全面实施工作

政府部門的牵头作用对于最大限度发挥不动产抵押登记工作的作用具有重要意义。首先，各级政府应该严格依照法律提高对不动产抵押登记工作的重视程度，同时还应该做好宣传工作，并在各个行政职能机构中做好培训工作，确保登记工作的全面实施。

3.简化流程，减少材料

在办理不动产抵押登记时，应该做到简化流程，对不不必要的公证文件应该简化。按照现象的物权法相关规定，不应该对不动产进行评估因此申请抵押的人员不需要提交公证过的评估文件，从而有效减少评估过程中的成本。由于公证文件具有法律效力，因此在社会大众的生活中，普遍认为不动产抵押登记过程中使用的公证文件是必须的流程。因此在做好宣传工作的同时，还应该提高工作人员的素质，提高服务质量。

4.完善不动产抵押登记权人规定

在不动产抵押过程中，权人除了金融机构与企业，自然人也应该可以成为抵押权人，在进行不动产抵押登记时，应该明确主体，责任到人，从而有效避免登记机构无法确认抵押权人情况的出现。另一方面，对于国土资源部而言，也应该积极出台相关的政策，通过不断完善不动产抵押权人的范围规定，提高自然人办理抵押登记工作的效率，从而确保不动产权益人的合理权利不受侵害。

考察我国现行立法中有关担保的法律制度安排，抵押人承担的上述连带清偿责任与担保法中的保证制度最为相似。两者都不属于物权而属于债权，保证产生的基础源于保证人和债权人的保证合同，抵押人的连带责任是基于债权人与抵押人签订的抵押合同。两者都是担保债权人债务实现的重要手段，易言之若债务人不能如约履行债务时，保证人和抵押人都要承担清偿债务之责任。然而抵押人承担的连带清偿责任与保证人的保证又有着明显不同，如前文所述抵押人仅在特定抵押物价值范围内对债权人承担连带清偿责任，但在保证中保证人一般则以个人全部财产对债权人承担担保责任。通过以上分析，可以看出不动产抵押未办理登记中，债务人承担的连带清偿责任与我国目前现行的担保制度都不同，只能将其视为一种不规则的担保责任，该责任更多体现了当事人双方的意思自治，可认为是当事人之间关于债权债务履行的一种合同约定。

四、结语

综上所述，我国在不动产抵押登记过程中，由于长期缺乏相应的法律支撑，导致在实际工作中存在较多的问题。随着相关管理条例的出台，不动产抵押登记流程应该逐渐简化，同时登记所使用的材料应该统一，登记的范围应该增加，从而保护权人的合法权益。