略论不动产登记风险管理

吕永

（烟台市莱山区不动产登记中心，山东 烟台 264000）

前言

我国经济发展进入新常态，以往那种传统的档案管理体制和机制也需要进行相关变革，以便更好服务经济社会发展。不动产登记需要围绕便民高效的目标，继续深化登记管理改革，在建立统一登记标准、构建不动产登记体系、培育高素质人才队伍等方面下功夫，不断提升不动产档案信息收集、整理、查询、利用的科学化和规范化水平。

一、不动产登记的内涵

透过房地产行业层面审视，选择执行不动产登记制度，目的绝非单纯的稳定房价和降低房价，毕竟价格波动往往由供求关系所决定，其余因素亦会给房价造成间接性的影响。也就是说，实施不动产登记，还在于针对房产税实现提供技术铺垫，进而适当增加政府的税收数量。而不动产登记可以依次细化为基础、核心、目的、表达形式等多个层面内容，主张配合法律途径处理房产权属问题，使得相关利益人免受不必要的损失，更为关键的则是维持房产交易秩序的安定和谐状态。除此之外，进行不动产登记，还能够适当调节房地产市场内部的供求关系，在令二手房数量快速增加、适当缩减住房空置率过后，切实彰显出房屋应有的社会价值，为日后政府宏观管理力度强化和房地产经济健康稳步发展等，奠定基础。

二、不动产登记风险的产生

（一）内部因素

内部因素主要包括四个方面。1.服务态度。工作人员服务意识不强，服务礼仪不到位，进而引起服务对象投诉风险。2.工作责任。工作人员受理、审核错误致使服务对象多跑路，或者证书制作不合格、收费错误等引发投诉风险。3.业务能力。工作人员业务不熟练，收取材料不准确，致使服务对象办理登记时材料携带不齐全，多跑冤枉路，引发投诉风险。4.机构管理。不动产登记机构管理疏漏，超越法定时限或不能按照公示时限完成登记流程，致使服务对象到期无法领取证书或是收件材料要求过于繁琐、材料要求不统一给办事群众带来不便，引发投诉风险。

（二）外部因素

外部因素主要表现在三方面。1.不实申请。虽然登记机构已采用身份识别、人像采集等技术手段，但在实际受理中，申请人提供伪造、变造材料或携带他人身份证，冒充他人进行不实申请的情况仍有发生。以上都增加了不动产登记机构及其工作人员登记错误的风险。2.政策因素。统一登记后，因遗留问题处理非常复杂，配套法律、政策还在逐渐完善中，各地虽通过政府协调、部门会商等多种办法加以解决，但仍可能引发一些行政诉讼和复议。3.部门间支持缺位。例如，相关部门不再出具相关证明，即使通过登记调查，也无法获取更为有效信息，加大了登记审查难度；一些部门文件被废止，不动产继承、赠予不再要求公证前置；司法机关、复议机关、登记机构在一些案件上看法不一致，甚至出现同类案件上口径不一的情况。

三、不动产登记风险防范与管理

（一）完善审查机制、提高审查效率

鉴于不动产错误登记的一个重要原因是当事人所提供的材料为错误的或虚假的，所以，不动产登记机构需改进并完善审查机制，从源头核实材料的真实性和准确性。

各国由于历史文化和法律传统的差异，所采取的不动产登记审查方式不尽相同，有的国家采取形式审查方式，有的国家采取实质审查方式。依据我国的国情，可采取形式审查和实质审查相结合的方式。通常情况下，不动产登记机构只需审查当事人提供的材料是否完整和合法，无需核实登记申请内容与实际的权利义务关系是否一致；必要时，不动产登记机构应依据实际情况，执行调查核实权利，采取询问或实地查看的方式以保证材料的真实性，履行审慎审查义务。同时应对登记期限做出明确的规定，这样可以督促登记机构工作人员及时登记，提高不动产登记的审查效率。

（二）规范登记流程、加强内部管控

没有规矩不成方圆，各级不动产登记机构应通过建章立制，规范登记流程，让每个登记环节应注意的事项详细、明了，使工作人员的操作有章可循，有据可依。同时应成立登记质量监督小组，加强内部管控，不定时地对登记成果进行检查。将检查结果纳入考核内容，并制定相应的奖惩措施，以期直接有效地降低错误登记的发生。

（三）完善信息化管理系统

不动产登记档案管理工作内容繁杂，如果依旧采用纸质档案，将给管理工作增添许多难度，为适当减少工作量，提升档案管理效率，相关部门必须要将先进的信息化技术引起不动产登记档案管理中，在现行不动产登记档案管理模式的基础上，利用计算机信息技术建立信息化管理系统，为不动产产权信息登记配置专门独立的数据库，将传统管理形式与电力文件管理形式有机结合，确保各项不动产产权信息能得到合理储存、妥善管理，不会出现信息遗失或信息失真情况。现阶段，相关部门已经开发出了国家级宗地统一代码电子文件管理示范信息系统，给不动产登记档案管理工作提供了技术保障。

（四）完善人才教育与培养

档案管理人员是各项工作计划的主要实施者，工作人员的能力、素质、技术水平将直接影响不动产登记档案管理效率与效果。相关部门应当正确认识人才在该项工作中的重要性，并积极采取相应培训与教育措施，提升工作人员能力素质，从根本上提升不动产登记档案管理水平。为此，相关部门需要做好人才培养与人才储备工作。根据工作性质、要求，适当提升人才选用标准，定期组织现有工作人才参加技能培训，使其接触到最新的不动产登记档案管理知识与技能，能妥善完成各项管理工作。优化岗位竞升机制，完善岗位激励制度，充分调动工作人员的积极性与主动性，推动他们不断创新思维、提升工作质量。

结语：综上所述，在当前不动产登记制度实际应用中，为能够使其作用及功能得以更好发挥，相关人员需要对其中的风险原因加强认识，并且要对其进一步实行完善，从而使不动产登记体系更加具有科学性及合理性，促使其更好发展。