房产开发项目全过程造价咨询中的造价控制要点与对策

陆康

摘    要：房地产是国民经济的重要组成部分。促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“美丽中国”的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。要进一步统一思想认识，坚决贯彻落实中央关于稳定房地产市场的各项决策部署，着力促进全国房地产市场平稳健康发展。

关键词：房产开发项目;全过程造价咨询中;造价控制要点与对策

1  引言

房地产工程领域的迅速发展大大提升了人们生活与工作环境，并有效缓解了我国住房紧张的问题。实际上在开展房地产项目应用时，必须按照国家的相关规定进行管理。成本管理是房地产项目管理的首要任务，相关部门应结合我国房地产项目发展现状，积极探索成本管理模式和方法的新途径，不断优化房地产项目的各种工作，确保现代化进程有序进行。

2  房地产开发项目全过程工程造价控制的目的和意义

更好地理解影响房地产成本的因素使企业能够更好地控制房地产成本，并对这些影响因素进行目标分析，以实现实际有效的控制。随着国家经济建设的不断发展和改革，房地产产业本身的成本水平要求提高，国家根据宏观的管制和相应的政策，要求房地产业的利润空间更加透明，目前利润空间与前一年相比呈相对下降趋势，为了使房地产投资的利润最大化，房地产公司满足国家宏观的管制要求，同时确保自己项目的合理运营，有效地降低房地产的开发成本，必须从整个过程的角度控制项目投资和决策，成为房地产造价管理的重要组成部分，项目决策必须制定可行的方案，因此项目建设和整个过程的成本控制是必要的。

3  我国工程造价管理现状分析

开发项目的成本控制将由房地产商感兴趣，项目建设过程中出现的一些问题需要我们系统地分析。在对项目做出决策时，必须确保对此项目做出决策的准确性。否则，如果出现决策错误，成本管理将变得毫无意义。在设计阶段仍然需要控制成本，并且能够进一步加强设计监督制度和设计优化工作，则项目设计文档的质量会有一定程度的提高，同时还能提高投资效益。为了避免索赔事件发生，签署的合同中，如果出现这种因为错误而给对方造成损害和赔偿的现象，经济将会蒙受巨大损失，应该竭尽全力避免这种现象的发生。

4  全寿命周期成本的特征

（1）成本核算范围广，全寿命周期成本包括了对项目的选址与规划，再到设计与施工等每个阶段。房地产节能经济是需要利用全寿命周期成本的理念，将建筑环境进行有效的分析，满足现有的管理要求与标准。（2）降低能耗。节能经济是将环保设计理念，作为了建筑施工的基础。在房地产行业的设计和施工中，就需要融入全寿命周期成本的理念。全寿命周期成本的理念有着降低能耗的特点，让设计和施工人员，在建筑项目的设计与施工当中，对水电资源的能耗进行估算，保证材料在满足施工要求的同时，降低对环境的影响，让土地资源充分得到利用。（3）倡导和谐发展理念。传统建筑不仅能耗量巨大，并且不满足建筑与自然融为一体的发展理念。房地产项目的施工产生的大量建筑垃圾，会对环境造成直接的影响，这也不符合房地产节能经济的发展要求。全寿命周期成本的理念，是对房地产规划设计与施工地注重，改善传统建筑的建造模式。居民有了舒适的居住环境，会利于房地产项目的再开发。正因如此，房地产节能经济发展需要结合人为因素与环境因素的影响，进行有效的处理。这可以视为房地产节能经济发展的整体要求，符合国家对环保、低碳等政策的法律规定，让企业更加稳健发展。

5  房地产开发项目全过程造价控制策略

5.1  项目投资决策阶段的造价控制

工程造价是否科学合理，在很大程度上取决于项目决策的正确与否。项目决策正确，则表明对项目建设做出科学决策。同时，在建设的基础上，保证了投资方案的最优化，以此来达到资源的优化配置。只有保证投资方案的高效性，才能对工程造价做出科学估算，实现对工程造价的有效控制。对项目决策失误而言，通常情况下主要指投资方案不合理、建设地点选择不合理、项目投资对象缺失。而项目投资决策方面的失误，不但造成了资源方面的浪费，例如人力资源、财力等，而且还会给投资方造成较大的经济损失。此外，在项目决策阶段，项目决策得以顺利开展，主要取决于可行性报告。尤其在可行性报告的编制过程中，投资方需要对项目的背景、发展前景等进行综合分析，在保证当前工作得以顺利开展的基础上，还需要对市场需求做出科学预测。结合项目的实际情况，对项目建设的技术、建设、规模等方案进行确定，并制定出项目资金筹措方案。项目决策正确与否，取决于可行性报告的编制质量高低，一旦决策出现错误，则意味着造价控制缺乏明显的现实意义。

5.2  项目投资决策的造价控制

房地产项目的投资估计是这一阶段的首要任务，必须确保投资估计的科学性和准确性，并为限度设计提供可靠的依据，这样才能实际实现房地产开发项目的利润目标。深入掌握当地房地产的供求情况，对政府政策进行分析，从成本管理角度最大限度地减少项目开发的盲点，降低项目执行风险，保证房地产企业的利益。位于城市郊区的房地产项目、2000英亩土地面积、容积率1.8、项目初始投资决定阶段不时出现的偏差得到纠正，成本结算部门强调整个项目生命周期的成本管理，重视组合风险管理，关注项目的总体目标，根据生命周期阶段控制成本，最重要的是开发成本、税和期间成本、开发成本包括征地和拆除补偿费、以前的项目成本、附属。

5.3  施工阶段

（1）加强建设过程管理，管理人员要明确自己的责任，在建设房地产项目之前对建设人员进行严格的资格审查，从思想、体格和专业能力等多方面着手，素质不足的人员坚决接受自己的不可诱导;在施工过程中，管理层必须严格管理施工过程，仔细记录施工过程，更加严格地管理接管过程，一旦发生偏差，下一个施工过程是绝对不可接受的，项目完成后，房地产项目管理人员必须仔细审查竣工接受资料，总结起来吸取经验教训。（2）建筑材料设备质量，建筑材料保证。第一，购买建筑材料时，必须选择声誉好的制造商并请求质量证明。第二，建筑材料到达施工現场时最后，由于建筑材料容易受环境影响，因此在建筑过程中要小心对建筑材料的适当保护，以免环境因素损害建筑材料的质量。机械设备、房地产项目管理部门在施工前必须检查机械设备，一旦发现问题，立即维修或更换设备，购买设备时也要注意从正规企业购买;在建设过程中，房地产企业要派管理层密切监视机械设备的运行，创造记录。房地产工程完工后，管理部门要加强机械设备维护工作，定期全面检查机械设备。

6  结束语

总而言之，房地产项目成本管理在房地产建设项目的整个建设过程中，管理部门使用科学合理的手段管理项目内使用的资金，提高房地产项目资金的利用率，促进房地产工程企业的经济利益，对促进企业自身发展起着重要作用，但现在的房地产工程企业对项目成本管理没有充分注意，实际工作存在很多问题，阻碍了房地产企业可持续发展。

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