房地产评估中的风险与控制对策研究

文/马永红 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

对于我国房地产经济评估工作,我们需要不断的进行提高和完善,对其进行深入的研究和实践的探索,这不是一朝一夕即可完成的工作,需要找出问题所在并提出解决问题的方法,从而更好更快的促进房地产行业的健康有序的发展。

1、房地产评估行业风险因素

1.1 虚假资料对评估造成的风险

房地产评估的首要依据是评估对象的产权资料,评估工作必要的产权状况信息都是从评估对象权属证书,如房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证或档案资料中搜集,如果委托方提供的资料不实,会对评估结果有很大的影响。比如：在征收评估中,被征收人为了提高评估值以获得更高补偿,故意伪造或篡改产权资料（改变用途、增加面积）,一旦这些虚假信息没有被评估机构发现,那么就会直接影响评估的结果,使房地产的评估值远高于其实际市场价值。此种情况下,征收部门依据评估结果做出的补偿不公平,会对政府的征收工作带来非常不利的影响,这样的风险评估机构无法承受。

1.2 不正当竞争现象严重

我国房地产评估机构数量在这几年内骤然增加,且房地产评估机构市场准入的门槛并不是很高,行业准则环境也不够完善,造成机构数量众多,规模小的局面。这些小微的评估公司没有长期持续发展的理念,注重眼前利益,普遍缺乏品牌意识,核心竞争力薄弱。另一方面,随着信息技术的发展,互联网＋时代的到来,大型房地产数据系统、自动估价系统等相关系统的推行应用,都直接导致例如抵押估价、涉税估价等传统估价业务的萎缩。在激烈的市场竞争中,这些评估企业往往采取不正当手段谋取利益,致使恶性竞争频发。

1.3 资质“挂靠”

执业证书挂靠产生的原因是估价公司需要一定数量的估价师才能满足主管部门资质的要求,而实际工作业务量并不需要规定数量的估价师;而“挂靠”者能够获得评估公司给予“挂靠”费。资质“挂靠”本身是政府主管部门明令禁止的行为,而且也扰乱市场公平竞争,给挂靠者本身也带来潜在风险。例如,使用外租证书的评估公司可能使用挂靠者的证章出具明显高估的抵押报告,而使挂靠者在不知情的情形下陷入一场司法诉讼。

2、房地产评估风险应对控制措施

2.1 加强对委托事项的了解

想要妥善的应对房地产评估工作中的风险问题,必须充分了解评估委托事项。因此,应在房地产评估开始前,与委托方进行充分的沟通,了解估价目的,对委托方提供的资料进行核实,从而详细的掌握评估房地产的实际情况。然后开始评估工作,采用科学、合理的估价方法,测算出客观、公正的评估结果,并出具真实、严谨的评估报告。

2.2 强化内部质量控制评估机构的管理水平

对执业质量有着直接的影响。“严格遵循执业规范对房地产进行估价”是保证房地产估价工作有序进行和提高估价结果准确性的重要前提,在此基础上,“执业规范的制定趋于完善”发挥着非常重要的作用。评估机构首先要有一套完整详尽的规范程序,做到底稿完整、记录详尽、取证客观、事实清楚、定性准确、措辞恰当。其次要对各类业务项目进行监督并定期检查复核,若发现在质量上存在问题,应及时解决。这些手段能使评估机构在发生争议或纠纷时可以处于有利地位,能有效控制和防范估价风险的发生。

2.3 提高房地产评估从业人员准入壁垒,完善从业人员的培训机制

我国目前房地产评估从业人员的限制较低,对此这就要求我们从源头把好关,控制好房地产评估师的准入资格,具体措施如下：第一、由于房地产评估师是需要很高的职业素养的,进入该行业对于学历和专业要严格限制,必须要求具备大学本科以上学历。第二、严格的注册制度,当前我国虽然有很完善的注册制度,但实行的力度还是远远不够的,没有发挥出其应有的作用。第三,增加入职和测评考试的难度,扩宽考试知识点的范围,多多符合实践的要求,实行定量录取。以上这些措施都是关于房地产评估行业人员入职的基本要求,入职后也要对于从业人员进行培训,完善人员培训、优化评估机制。

2.4 加强房地产评估机构的有效监管

建立健全房地产评估机构的有效监管体系,合理规避风险是重中之重。第一,负责房地产评估部门的政府机构应加强监督,认真履职,定期检查撰写报告或者不定期的进行抽查,杜绝违法行为、违规行为产生;不放纵不姑息,这样才能保障评估氛围良好、有序,健康发展;第二,房地产评估体系的建立与完善也应提上日程,每次的评估检验都应该有相应的标准。另外房地产评估机构也要在每次的评估工作中,找到工作方法,总结工作成果,查缺补漏,及时地进行总结并用切实有效的方法进行改正。此外政府也要维护市场稳定,做到公正公平,不断地完善监管体系,以政策引导,保障房地产评估业全面向好。

结语：

综上所述,在房地产评估工作中存在很多不确定因素,会给评估带来一定的风险,从而影响房地产评估机构的生存和发展。因此,房地产估价机构应当建立健全估价质量管理制度,提高估价人员执业能力,加强职业道德教育,增强服务意识,这样才能控制评估中的各类风险,树立良好的企业形象,促进企业健康、长远的发展。