江西省城镇住房发展现状与问题浅析

文/胡辉 江西省城乡规划设计研究总院 江西南昌 330000

1、引言

习近平总书记在党的十九大报告中指出 ：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。本文将围绕江西省近年来城镇住房发展现状与问题进行分析，提出对策建议，以期为江西省城镇住房政策的优化、完善提出建议。

2、全省城镇住房发展现状

2.1 商品住房发展现状

2.1.1 全省城镇居民人均住房面积持续增长

全省城镇居民人均住房水平大幅提升，2006年，全省城镇人均住房面积达29.1 平方米，2018年，全省城镇人均住房建筑面积达48.3 平方米，近12年人均住房面积年均增幅为1.6 平方米。

2.1.2 全省各设区市商品房销售面积逐年上升

2018年，11 个设区市中，商品房销售面积最高的为南昌市，达到1846.31 万平方米，占全省商品房销售面积的29.8%。销售面积最低的为鹰潭市，为180.09 万平方米，占全省商品房销售面积的2.90%；销售面积同比增长最大的为上饶市，增长21.9%；最低的为抚州市，下降15.6%。

2.1.3 全省城镇居民住房价格略高

房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=（新建商品住房成交均价x 城镇家庭户均面积）/（城镇居民人均可支配收入x 城镇家庭户均人口），一般用于衡量城镇居民住房价格压力高低，2016、2017、2018年江西省房价收入比分别为8.44、8.38、9.71；以发达国家房价收入比3-6为合理水平，我省的房价收入比略偏高。

2.1.4 土地成交均价小幅回落，房企拿地趋于谨慎

2019年三季度江西省住宅用地较18年三季度同比上涨13.44%，环比二季度激增36.26%，三季度共成交住宅用地328 宗，规划建筑面积2217 万m2。

2.2 保障性安居工程建设大规模推进

全面推进各类棚户区改造，大力推进公共租赁住房建设。2016-2018年间，江西省累计完成保障性安居工程72.75 万套，覆盖率达22.3%。2018年完成保障性安居工程22.35 万套，城市棚户区改造22.35 万套，受益人口达150 余万人。

2.3 二手房交易情况

从全省近3年二手房交易情况看，整体呈现上升趋势，2018年，全省二手房交易面积1991.70 万平方米，增长较缓，同比增长3.73%；二手住宅交易面积逐年上升，其中，2018年二手住宅交易面积1716.87 万平方米，同比增长1.0%。（二手房交易数据为网签数据）

2.4 住房公积金制度进一步完善

2016-2018年间，江西省新开户单位10459 家，新开户职工85.51 万人，公积金缴存额1042.06 亿元。江西省全力打造“智慧公积金”，目前，通过“赣服通”平台可实现公积金查询、实时提取和公积金贷款提前还贷等部分业务操作，住房公积金支持住房消费的作用日益突出。

2.5 市场主体逐步壮大成熟

江西积极培育和发展大型骨干房地产开发企业，鼓励企业做大做强。2018年末，江西省房地产业开发企业达到4714 家。一、二级资质占比由“十二五”末的86 增加到156 家，开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高，抗风险的能力不断增强。

物业服务工作在标准化、规范化和专业化进程中迈上了一个新台阶。至2018年末，江西省新建城镇住宅物业管理覆盖率达到100%，比“十二五”期末提高3 个百分点。

3、现状特征分析

3.1 区域住房发展不平衡

房地产业发展不平衡，房地产市场出现区域性、结构性供应过剩。通过对江西省各设区市房价收入比进行测算，以经验数值房价收入比3-6之间为合理水平，南昌、宜春市房价收入比偏高，鹰潭、吉安次之，赣州、景德镇、新余房价收入比相对适中。

3.2 结构性矛盾仍然存在

我省各地区市场供求之间结构性矛盾依然存在，房地产市场出现阶段性供应过剩；部分地区房价收入比偏高，与购买力不匹配：居民普遍认为房价水平略高。通过腾讯问卷调查，选择“太高，难以接受”的被调查对象占比56.8%，选择“一般，可以接受”的被调查对象占比38.2%，说明江西省城镇居民对目前住房价格认为还需调控。

供应结构不合理，产品的种类、户型等与市场需求不匹配；在对调查对象的现居住地住房户型和居住时间统计中，三室一厅、三室二厅舒适度较好的住房占比达到了49.1%，中低收入家庭住房支付能力偏弱和家庭居住问题仍比较突出；租售市场发展不协调，租赁市场发展相对滞后。

3.3 住房保障体系仍需进一步完善

住房保障体系建设不尽完善，缺乏住房保障中长期规划的顶层设计；保障面还没有实现全覆盖，尤其是外来务工人员、青年教师、青年医生、新就业大学生以及公交司机、环卫工人等新市民住房问题。

4、对策建议

4.1 构建多主体供给的住房供应体系

坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给的住房供应体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。

4.2 进一步改善房地产经营投资环境

从调查、座谈等方式了解，2019年我省房地产开发商投资意愿不足已显现出来。需重点落实国家有关改善营商环境政策，尤其推进落实 “四最”营商环境要求，提升房地产开发商投资意愿。

4.3 加大土地供应量

我省2019年房地产新开工施工面积连续多月负增长，将影响未来市场供应，或导致房价上涨压力加剧；在各地去化周期继续下降的情况下，要加大推地力度，尤其是要完成年度土地供应计划，缓解未来市场供应紧张态势。

结语：

综上所述，江西省城镇住房发展过程中存在一些问题，通过构建多主体供给的住房供应体系，进一步改善房地产经营投资环境，加大土地供应量，防范化解三四线城市市场萎缩带来的风险，能够不断优化城镇住房环境，为实现江西省城镇住房的长足、稳定以及健康发展奠定坚实的基础。