房地产评估存在的主要问题及其方法改进研究

文/李刚 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

1、房地产评估中存在的主要问题

1.1 相关法律制度不完善

这些年以来，因为我国房地产评估过程中必须严格的依照相关法律进行操作，国家陆续出台多部法律，但这些法律条文对细则没有完善，在房地产评估的过程中，工作人员也无法依照这些法律为依据进行房地产评估。

1.2 房产评估机构独立性不强

房产评估机构独立性不强，评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬评估机构在房地产抵押贷款中所处的处境较为尴尬，由于业务需求房地产抵押贷款需要在银行、评估机构、贷款客户三方之间进行，现实中三方之间既存在着合作与依赖，又存在着利用和不信任的关系，这种微妙的关系直接影响着评估的进行。银行、评估机构和银行三者之间的博弈是现实存在的，而正是由于三者之间存在着密切的联系，使得评估机构在估计双方利益的同时，难以保持其公正性和独立性。贷款人本身是购买评估报告的人，评估机构需要为其进行准确的服务，然而，也不能不重视银行，如果房产评估法达到标准，银行不满意，也不会信任相应的评价机构，会将这些评估机构封杀，因此，在评估的过程中面临着一定的风险。

1.3 评估人员业务水平参差不齐

当前评估人员的素质参差不齐，很多从业人员情况已经通过了房地产评估执业师考试，然而在工作的过程中缺少相应的交流平台，缺乏学习的动力，操作的机会不多，无法准确的对实际的房屋进行评估，在出具评估报告之后，评估报告的使用者也承担了相应的风险。

1.4 房地产评估业务市场环境不规范

①房地产评估需要经常与政府部门进行业务沟通。因此很多评估机构或个人为了拿到更好的业务或赚取更多的利益，需要与政府相关部门的工作人员建立起比较好的沟通关系。在这一过程中，很多房地产评估从业者不惜采取一些非法措施以达到其目的；②随着房地产评估行业的快速发展，相关的评估机构及评估行业从业者数量都实现了快速增长，面对“更多人分享同一块蛋糕”的现象，各机构（或个人）纷纷推出了一系列的业务竞争模式，而其中便存在着一些非法手段。在当前市场中还存在着部分恶性竞争的现象，这也是市场环境不规范的一种体现。

2、房地产评估中相应的对策探析

2.1 建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规

有关部门需要依照现行的法律法规，制定相应的评估办法，制定行业标准，对于违法乱纪的情况进行相应的处罚，对于业内收费标准进行合理的调整，如果评估总价较低，还需要依照档次对收费标准提高，防止由于收费少而出现无人承接的情况，需要适当调低一些评估总价较大的项目，进行档次细分，防止出现私收回扣、压价竞争等情况，一定要合理的规范业内的职业道德标准，不断地强化房地产评估行业的实施细则，在评估的过程中，一定要做到有章可循，有法可依。

2.2 强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系

需要不断对房地产行业内外并行的诚信机制进行完善，内外监管的实施可以有效的净化和整顿房地产评估市场，通过监管机制的实施可以有效的监督各个机构和操作人员，防止在评估的时候产生弄虚作假的情况，对于一些违法乱纪行为，一定要严厉进行查处，形成一种良性的循环，对房地产评估行业的公正性和独立性进行维护。在房地产评估行业诚信体系建设的过程中，一定要交房地产评估行业协会的自律性发挥出来，与行业发展的需求相结合，不断的完善评估的操作流程和服务规范，协会需要建立相应的信用档案，利用信用档案的完善来对各单位和个人的诚信机制进行预警，进一步加快市场环境的建设，促进职业道德的宣传和培训，让从业人员的道德素质提高，自觉抵制一些不良现象，行业协会还需要积极对房地产评估过程中的纠纷进行调解，对于一些有损行业内部信誉的行为，一定要坚决打击。

2.3 优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统

相关部门一定要优化和完善房地产评估从业人员的资质人员体系，在完善资质认证体系的过程中需要对房地产评估师的资质认证进行二到三个档次的划分，积极学习国外成熟的资质认证体系，与国内的实际情况相结合，合理的对房地产评估师的行业经验掌握情况，对业务能力进行评估，依照职业道德的好坏以及评估技术的高低进行分类，加强房地产评估师的等级动态监管，保证房地产评估从业人员的技术水平，加快房地产从业队伍的建设。并且在评价从业人员等级资质的过程中，还需要依照相关的准入门槛，从源头抓起，对从业人员的综合素质进行控制，让从业人员的学历水平和业务能力提高自己，严把注册关，提高考试难度，使用择优录取的方式将良性竞争机制建立起来，积极的加强优化培训，不断对行业的专业知识和理论技能进行完善，让房地产评估从业人员的综合素质提高。

2.4 加强评估机构内部管理与评估技术

评估机构在我国房地产评估过程中占据主体地位，需要承担应该承担的任务，所以一定要加强房地产评估机构的内部管理，让评估机构的资产水平提高，合理的评判评估的程序和方法。此外，需要以当前先进的信息技术和智能软件技术为基础，对当前房地产评估的实时数据进行整理，建立房地产评估数据库，开发出一套具有较高实用价值的评估分析软件，提升房地产评估的技术水平，进而提升房地产评估的效率和准确性。

结语：

在当前房地产行业发展速度进一步加快，房地产评估的重要性越来越受到人们的关注，利用房地产评估的方式可以获得准确的结果，为房地产的交易和抵押提供相关的参考依据，当前房地产评估的时候，一定要注意对房地产评估监管体系进行强化，加强从业人员的培训，内外兼治，加快房地产评估行业的良性发展。