浅谈房产开发工程项目管理分析

文/周坚 上海鹏欣滨江房地产开发有限公司 上海 200120

1、房产开发项目现场施工管理的意义

房产开发项目具有投资量大、项目内容繁杂、施工技术要求高、开发建设周期长和风险大的特点，因此在进行施工建设的同时也要做好项目的现场施工管理。工程管理应和房产工程建设同时进行，贯穿在整个建设项目的每个阶段。开展房产现场施工管理的意义在于：①通过管理加强各部门之间或企业之间的联系，取得多方面的配合和支持。在项目施工中任何一个环节都是建设的组成部分，都需要工程管理人员去协调沟通，才能保证项目有效开展；②作为基础性管理工作的现场管理，和项目建设每一个环节、工序都产生着联系，一线管理工作具有复杂性和综合性的特点，因此要求管理人员做好监督检查，了解现场施工中的每一个过程和细节问题，才能最终保证项目管理的质量与效率；③房产开发项目的前期决策规划、建设施工以及后期竣工验收、运营管理都在项目工程管理范围内，所以开展项目现场管理是建设项目建设中最重要也是工作量最多的工作。

2、房产开发项目现场管理中存在的问题

2.1 施工规划组织不合理

受传统施工现场管理模式的影响，施工现场规划往往出现组织不合理的问题，在房产开发项目施工前期，房产开发企业以及施工单位未能提前做好房产开发项目施工的合理规划，以及充分调研房产开发施工方案的可行性，通常只由某个领导单方面同意决定，或由指定规划人员进行规划组织，欠缺对规划人员职业素质、专业能力的考核过程，导致施工现场规划组织方案没有结合房产开发实际特点，缺乏科学性、实用性，施工现场管理难以落实到位，施工现场管理工作无法对施工现场作业进行正确引导。

2.2 施工质量管理不到位

施工现场质量管理一直都是施工现场管理的重点、难点问题，由于房产开发企业以及施工单位对影响施工各环节质量的因素缺乏了解，施工现场质量管控工作难以实施到位。在施工材料进场前期，施工单位由于缺乏房产开发企业的监督管理，没有按照施工材料质量管理要求严格检验材料是否达到施工质量标准，一旦采购人员私下将以次充好的施工材料混入施工现场，将严重影响房产开发项目建设施工质量。施工现场管理缺少关键施工环节的监督核查、技术交底工作，尤其是一些施工难度大、施工工艺复杂的工序环节，即使设有完备的监督核查、技术交底流程，也难以对应到相关施工人员，施工质量管理执行力度较弱。同时，日常施工作业环节核查工作也不到位，对于部分隐蔽施工环节存在的施工质量缺陷问题也是能过则过，施工质量管理人员的管理工作态度敷衍了事，导致房产开发项目后期竣工验收或使用阶段出现质量问题，再进行返工整改，严重影响房产开发企业口碑信誉。施工现场管理往往只注重对施工人员的岗位分工，而忽视将施工质量责任管理落实到人，施工责任范围不明确，缺少相应的施工质量管理奖惩机制，很容易导致相关施工人员玩忽职守，现场施工操作随意性较大。

2.3 施工进度难以控制

施工进度是施工现场管理的重要内容之一，也是施工现场管理的难点问题，房产开发企业必须重视施工进度管理力度和管理方法，为保证房产开发企业实现经济效益最大化提供有利条件。但是在实际施工现场管理中，房产开发企业以及施工单位没有对房产开发市场进行充分调研，房产开发项目可能存在不具备按期完工的可行性和施工条件，导致后期施工进度难以进行有效控制，施工进度处于失控状态，施工现场管理也就无法发挥应有的优势作用，房产开发企业的经济利益不能得到有效保障。

3、房产开发工程项目管理措施

3.1 施工人员管理

大部分的企业已经认识到了加强施工现场管理的重要意义，但在实际施工中因为受到技术、人员水平的限制，施工管理还有不少需要改善的地方。为保证工程的质量和进度，首先需要提高对工程施工的重视程度，在此基础上不断完善技术方法，采取合理的施工技术和手段，配合管理人员一起完善现场管理工作。对于企业而言要做好对人员的培训，提高施工人员的技术水平，结合人员的实际情况合理安排工作岗位，明确岗位的详细职责、内容等，做好各部门之间的联系沟通工作。

3.2 材料和机械管理

项目施工管理中也包括施工材料和施工机械的管理。材料质量是工程建设的基础，这就要求施工企业做好充分的市场考察、制定科学合理的采购方案，安排经验丰富、责任心强的人员进行采购并严格做好质量检验工作，把好材料进场自检关。机械伤害是建筑施工行业五大伤害之一，发生机械伤害事故的概率高，事故后果严重，在项目施工管理全过程中必须加强作业人员安全教育培训，加强机械设备安全检查与维护保养，禁止安全防护装置不齐全和有缺陷的机械设备投入使用。

3.3 现场管理中的进度管理

为保证房产项目的施工进度，施工现场应进行系统化管理，合理安排施工进度并落实责任到具体班组。同时做好各部门之间的联系合作，在施工时对于材料准备、运输等作业有效衔接，在施工各个节点统一审查施工的进度，对存在的问题进行及时处理和纠偏，保证施工高效率高质量地完成。

3.4 现场管理中的资源管理

现场施工管理中的资源管理包括人、料、机、法、环五大要素。为提高资源的利用率，控制工程整体造价，需要结合实际情况合理配置资源。首先制定资源管理制度，明确资源的来源、用途和去向；其次提高资源节约意识，让参建人员认识到节约环保、提高资源利用率的重要意义；最后在了解资源总量和工程对资源需求量的基础上合理安排资源的使用，采取科学有效的管理办法实现对资源的合理配置和动态化管理，保证房产项目有效顺畅进行。

3.5 现场管理中的质量管理

由于工程实物的形成过程是一个系统的过程，所以施工现场的质量管理也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到工程完成、竣工验收为止的全过程的系统控制过程。施工现场质量管理应该遵循“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，在质量管理体系中着重控制管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进，事先分析在施工中可能产生的质量问题，并提出相应的对策和措施，在每一道工序或环节结束后都要进行严格的验收审查，且通过审核后才能进入到下一道工序或环节的施工中，将各种隐患和问题消除在产生之前或萌芽状态。

3.6 控制关键施工技术节点

施工现场管理主要围绕关键施工节点展开，施工现场管理人员需要结合房产开发项目施工特点，对房产开发关键施工节点进行控制，以此提高施工现场管理效率和管理水平。施工现场管理人员通过监督预测、合理规划施工技术节点，做好施工计划安排工作，能够对施工进度和施工质量进行有效控制，防止产生不必要的施工材料、人力成本浪费，施工周期一再延长，以便施工现场管理人员实时掌握房产施工进程，合理控制整体施工进度，此举能够促使房产开发企业逐步从传统粗放式管理转变为精益化施工现场管理模式，明显提高现场施工管理质量和管理效率。

3.7 验收与交付使用阶段

该阶段为项目后期管理，在项目所有子项与配套设施均完成施工后，施工单位应向建设单位主动申请验收。同时，其它所有参与单位也要出具对项目实施中的质量与安全进行评价的报告书。对于建设单位，需要以合同控制相关内容为依据对竣工阶段提交的验收资源进行全面检查，同时组织参与方代表对实体的外观进行检查验收。在项目统一验收过程中，需要由当地政府开展监督验收，向有关部门报备。项目经验收确认合格后，管理者应按主管部门提出的要求提供合格证明、质保书与说明书。该阶段在项目管理理论中对应的收尾阶段有相同的内涵与目的。项目结束以后，还应对开发管理工作做后评价，尤其是对项目的投资和收益情况进行总体分析与总结。在组织合同完全终止以后，项目结束。

结语：

综上，房产工程项目本身是一个复杂的系统性工程，在现场施工中会受到施工环境、现场人员、施工技术和机械设备等影响而出现这样那样的质量问题或安全问题。为保证工程质量和进度，提高项目管理水平，务必要开展必要的现场施工管理，才能保证项目保质保量地完成，从而推动房产企业和整个房产行业的健康发展。