房地产企业项目合同的风险管理

文/刘选中 沭阳县住房和城乡建设局 江苏宿迁 223600

众所周知，房地产开发企业涉及的业务流程和环节多，开发周期长，涉及交易金额大，对于专业要求和细节考量异常严格。在房地产项目施行的过程中，收入、成本的形成90%以上都是通过合同这种形式确认的，想要控制和降低开发成本，保证实现经营目标，必须正确签订合同，严格按照约定的事项执行合同，重视业务过程中的合同管控。特别是在目前营改增大背景情况下，企业必须审慎对待合同的招标、签订、执行、评估控制。

1、房地产企业合同管理中存在的主要风险问题

1.1 合同管理意识比较淡薄

房地产企业在开展合同管理工作的过程中，没有注重对自身财务情况的思考，缺少完善的处理体系，同时建立的合同管理意识比较滞后，在某种程度上给房地产企业合同管理工作的落实带来了阻碍。合同管理工作人员在主观方面，合同管理态度不严谨，职责意识不高，部分企业在落实管理工作时，往往过于重视自身效益的提升，甚至在签署相应的合同之后，合同管理意识不高，合同管理人员的监管效力没有得到全面发挥，进而加剧了房地产企业合同风险的出现。

1.2 缺少完善的合同管理体系

当前，房地产企业整理管理水平差强人意，尤其是部分小规模房地产企业，通常把提升自身运营效力当作主体标准，没有注重企业内部控制管理机制的构建，使得在开展管理工作时，频频出现问题，无法对合同实现科学管理，导致合同风险频频出现。这种现象的出现，将会给企业资金带来大量流程，加剧了房地产企业财务风险的出现，进而让企业失去诸多大规模项目。

1.3 合同管理信息化水平偏低

当前，房地产企业在开展合同管理工作时，往往不具备合理性、规范性和科学性。部分大规模房地产项目运作时，其中涉及了规划合同、监管合同、工程合同、设备合同以及采购合同等。怎样才能实现合同管理的简便性，同时还能不会破坏其完整度，是当前诸多房地产企业首要处理的问题。部分房地产企业没有构建迎合自身经济活动需求的合同，在对合同相关内容加以确定的过程中，往往忽略了注意要求、处理方式以及职责权限。并且，没有做好合同种类的合理分配，对已经建立的合同，没有建立对应的编号，缺少科学的合同管理机制。在合同管理方面缺少规范性，合同进度无法全面掌控，进而给财务部门记录相关数据增添难度，直接影响会计处理效率。

1.4 合同履行未跟踪到位

当合同签好后，未对其进行整理，将涉及到付款节点、收取发票节点、工程变更确认、质保金支付方式的确定、违约及违约责任条款等信息进行整理，制定合同执行情况的台账，致使合同执行过程中缺乏跟踪，企业管理层不能及时掌握到合同执行动态情况，整个合同的实际执行情况将达不到最初设想。例如：应取得的专票未及时取得而影响当期进项税抵扣，造成当期多缴增值税；施工现场出现变更后，后续付款和取得发票脱离预计节点；超额支付工程款，资金流偏离预算等等。若发生此类事项，将影响房地产企业销售实现期的增值税税负的平稳，进而影响企业的经济利益。

2、完善房地产企业合同管理体系的有效途径

2.1 完善合同管理体系

因为合同管理贯穿于房地产建筑项目各个环节中，所以，要想保证各个流程的规范性和严谨性，给后续管控工作的开展提供条件，这就需要在开展施工工作时，对各个环节都构建完善的管理体系，对介绍信出具、数据收集、合同拟定、合作协商、项目评估、职责分配、合同变更以及合同终止等内容加以全面监管，通过制定完善的管理体系对各个工作进行分工和确定，相互合作，从而保证建筑项目的全面落实。

2.2 加强合同管理信息系统构建

现阶段，随着科学技术的全面发展，这给房地产建设项目工作的开展提供了条件，特别在信息化技术方面，实现了快速发展，将其运用到房地产建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以实现工作效率的全面提高。在开展合同管理工作时，需要构建完善的合同管理信息化系统，让施工环节中各个资讯都能实现共享和传递，并且将合同变更、补充以及注意事项等内容及时传递给相关部门，利用互联网手段，提升合同管理的科学化和信息化。

2.3 加强合同履行环节的有效控制

在房地产企业，一个项目全过程需要签订几十或上百份合同，在执行过程中有变动万千的可变因素，信息量如此之大，靠几人的大脑是记不了的。合同履行过程中的任何变更、调整，都有可能影响到预算、现金流、税额的变动，因此，必须建立完整的、全面的信息管理系统，使全部合同执行与管理的各种信息处于可控状态，为管理者调整、修改、决策提供参考依据。由此可见，建立合同执行与管理台账是十分必要的，也是十分重要的。合同执行与管理台账的数据要与财务相关数据相吻合，并按月及时提报给相关领导，以便于相关部门能根据合同的执行情况制定相应的管理措施，促进合同的按时、顺利执行。合同管理台账一般应包括签约单位、合同内容、合同金额、变更金额、结算金额、付款条件、已付款金额、已开票金额等。

2.4 房地产合同人员素质得加强和培养

在合理的房地产合同管理制度完善的过程中，更需要专业的人员来进行合理的配合。可以通过在外界招聘人才也可以在合同管理内部工作人员中进行培训，将培训号的各个人员分布在分公司，总公司以及各个管理部门当中。分配在各个公司的工作人员，应该定时召回，检查他们是否对合同进行了合理的管理，保证这些工作人员有足够过硬的专业知识来从事管理合同这项工作。他们的培训方面一定要更加的广泛，希望不只停留于合同管理方面，更需要拓展他们的知识层面。

结语：

房地产企业日常经营管理中合同管理发挥着重要作用，导致合同管理过程中存在一定的风险。当前房地产企业为提高管理水平，增强自身的市场竞争力，需要重视企业合同管理，通过建立完善的合同管理体系，并做好风险防范工作。