前男友擅自出售正升值的共有房屋，她能维权吗？

田野

为了结婚，一对情侣共同出资购买了一套住房，并按约定登记在男方名下。谁知，购房后两人的感情出现问题并最终分手，双方便协商出售共同购置的房屋。因当时房价较低，女方认为不是理想的卖房时机，要求售房时间缓一缓，可男方在未征得女方同意的情况下，于两個月后擅自将房屋出售。此时房价正处于缓慢上涨阶段，女方以男方出售房屋造成了“升值亏损”为由，要求男方赔偿因提前卖房所造成的损失，并起诉到了法院。法院会支持女方的请求吗？

共同出资购房，分手后男方擅自卖房

现年38岁的郭鹏，从湖北考入北京某大学就读，毕业后留在北京打拼。几年前，郭鹏与北京女孩沈菁相恋。由于没有婚房，两人约定共同出资先购买一套二手房，等有钱了再换新房。

2014年7月，郭鹏看中了一处总价为218万元的房屋。随后，沈菁与郭鹏签订了《婚前购房协议》，双方约定：一、拟购房产建筑面积91.56平方米，房产总价2297360元（含各种税费）。二、双方确认房屋首付款各出资50%，剩余房款以郭鹏名义办理按揭贷款，为双方的共同债务。郭鹏取得房屋权属证书后，将于合适时机将沈菁登记为房屋的共有人……

2014年9月16日，郭鹏取得房屋的所有权证，并着手对房屋进行了装修，装修费13万余元。可谁也没有想到，2015年元旦前后，沈菁与郭鹏的感情开始出现变故，双方计划不再结婚。

分手后，怎么处置房屋成了两人共同关心的问题。2015年7月，沈菁与郭鹏多次协商，两人均同意将房屋出售变现，再按双方约定的比例分配。但因当时房地产市场低迷，房价回落，沈菁说：“出售房屋的时间先缓一缓，待卖房不亏损或有盈利的时候，我们再卖。”郭鹏却持不同意见：“为了减少亏损，应尽快卖房。”两人未能就此达成一致意见，遂不欢而散。

2015年9月，北京市二手房价开始缓慢上涨，而郭鹏在未征得沈菁同意且未告知沈菁的情况下，于当月27日与他人签订了房屋买卖合同，将房屋以229.5万元的价格出售。2016年4月24日，郭鹏利用购房人支付的首笔购房款，偿还完毕公积金贷款本息，拿回了抵押在银行的房产证。同年5月17日，郭鹏将房屋过户到购房人的名下，购房人于次日付清了全部购房尾款。

追讨升值损失，前女友维权上法庭

2016年7月31日，郭鹏告知沈菁房屋已经出售，要求分割卖房款。沈菁一听极为不满，说：“现在房价正处于上涨期，你为什么不征得我的同意就把房子卖了？”

“房子已经卖了，说什么也没用了。”郭鹏两手一摊，继续说，“扣除所有的成本，按照我们约定的比例，应退还你62.1万元，你要不要？”沈菁气不打一处来，愤愤地回敬道：“这本来就是我的钱，我凭什么不要？”

随后，郭鹏通过转账的方式退还沈菁62.1万元购房款，并给沈菁发了一条消息：“双方共同出资购房纠纷一事，至此已处理完毕。”

房屋价值正处于上涨期，上涨的幅度还很大，应该可以赚不少钱，可郭鹏不通知自己，也不征得自己的同意，就将房子亏本卖掉，这事怎么可能就这样完了呢？于是，沈菁又找到郭鹏，要求郭鹏退还自己购房款的差额，并赔偿自己房屋的升值损失。

双方各执一词，互不相让，致使矛盾升级。在多次交涉无果的情况下，沈菁一怒之下，将郭鹏告上了法庭，要求郭鹏退还购房款10.2万元，并赔偿房屋增值损失74.2万余元。

法庭上，沈菁诉称：郭鹏在未通知本人，更没有征得本人同意的情况下，擅自将房屋以低价出售。此外，因北京房价上涨，该房屋经评估公司评估，已确定市值为365万余元，加上装修的价值共计378.2万余元，较购买时的价格增加了148.5万余元。本人享有50%的份额，即增值部分损失为74.2万余元，应当由郭鹏赔偿。

针对沈菁的诉求，郭鹏辩称：1.沈菁的意见是卖房的时间缓一缓。当时讨论处置方案的时间是2015年7月，卖房时间是9月，延缓两个月。本人并没有违背沈菁提出的缓一缓的意见。2.沈菁的意见是希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售。本人认为，2015年9月之前，全国房地产市场进入低迷状态。在如此严峻的情形下，暂缓两个月后若不及时出售，有可能造成更大的损失。为了止损，也为尽早给付沈菁的首付款，本人顺势而为，将房屋出售，这并没有过错。3.买房总支出与卖房总收入，收支相抵，直接损失金额为20.4万余元，按照双方的约定，扣除各自承担10万元的亏损后，已经将沈菁的全部购房款支付完毕。4.2015年9月，房价正处于下降通道，再说沈菁也没有预测房价一定要涨，如果以本案诉讼时涨价之后的价格，作为请求本人赔付的依据，对本人来说是不公平的。况且，沈菁提出的赔偿房屋增值款损失的请求，是侵权损害赔偿请求，是可得利益的赔付，本人的行为没有过错，不应承担赔偿责任。

本案审理过程中，沈菁提出对房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估。郭鹏要求评估房屋在出卖时，即2015年9月27日的市场价值。

2017年9月15日，评估公司出具两份评估报告：涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元（不含装修），在2016年9月30日的市场价值为365.16万元（不含装修）。

何种权利被侵害，两级法院答案不相同

法院经审理后认为，处分共有的不动产时，应当经占份额三分之二以上的共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定，郭鹏只有经过沈菁的书面同意，才能处分房产。现双方在出售涉案房屋的时间点上并未达成一致意见，在此情况下，郭鹏只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式，要求分割共有房产。郭鹏未经沈菁同意甚至未通知她本人，就将涉案房屋擅自出售，显然侵犯了沈菁的合法财产权和知情权。所以，被告郭鹏侵权事实存在。

关于损失问题。选择合适的时间点出售房屋，是重大决策问题，应慎重行事。在存在其他共有人的情况下，房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意，或符合共有人之间的约定，否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据显示，郭鹏签订涉案房屋出售合同时，北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此，正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。郭鹏明知其无权处分却又未经共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，给原告带来预期经济损失，郭鹏有义务对原告的损失进行赔偿。

另外，沈菁只是提出“卖房不亏损或有盈利的前提下”出卖房屋，该条款无法指向确定的时间点，其主张以2016年9月30日的市场价格，作为计算损失的截止点，既没有法律依据，也在事实上对郭鹏不公平。郭鹏的过错除了单方处分共有房屋外，还有长时间未披露房屋出售的事实和进展，长时间未支付给沈菁应得的价款。在房价上涨的大背景下，迟一天拿回购房款，就意味着在未来购房时可能要支付更多费用。因此，影响沈菁损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。

综合以上分析，法院确定计算沈菁损失截止时间点为郭鹏转账给沈菁房款的时间，即2016年8月26日，参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元（含装修）。同时为公平计，法院酌情判决郭鹏支付沈菁其可享有的预期收益的70%。

关于沈菁要求退还全部购房款的请求，因买房税费、装修费及公积金还贷的本息实际由郭鹏支付，但这些费用都应当作为两人的共同债务，由两人共同负担。综合考虑双方的约定及各人的出资及支付的其他费用，法院确认郭鹏应再退还沈菁购房款10590元。

2018年2月23日，法院依法作出一审判决，郭鹏退还沈菁购房出资款10590元，并赔偿沈菁房屋增值损失43万元。

一审判决后，郭鹏不服，向中级法院提起上诉。在上诉中，郭鹏诉称：1.原审法院认定本人无权处分房屋，该认定错误。沈菁在未被登记为共有人的情况下，只能依据双方签订的《婚前购房协议》对购房出资款享有合同债权。本人作为单独所有人，对房屋享有完全的处分权。2.原审法院认为双方在卖房时间点上未达成一致，该认定不符合事实。沈菁提出“时间上缓一缓，不亏损或房价上涨时及时出售”。“及时出售”等表述，表达了沈菁要求卖房的明确意思。时间上缓一缓，不亏损或房价上涨，是给本人一个选择范围，本人在两个月后出售房屋符合缓一缓的要求。同时，在房价低迷时，以出售总价和购买房屋含税费总价价格相差2000多元时出售，基本符合不亏损的条件。3.原审法院认定本人侵权错误。本人无法预测房价走势，主观上不具有可责性。4.在损失认定上，将房价的增值部分作为沈菁主观预期所产生的损失，既不符合侵权损害赔偿的填补原则，也不符合沈菁卖房之初不亏损的主观预期。综上，请求撤销原审法院的判决，驳回沈菁的全部诉讼请求。

中级人民法院经审理后认为，本案中，诉争房屋未将沈菁登记为所有权人。沈菁虽与郭鹏签订了《婚前购房协议》，亦依约履行了出资义务，但法律未特别规定在此情况下沈菁已经成为涉案房屋的物权人。沈菁对涉案房屋不享有物权项下的所有权、用益物权和担保物权。沈菁以郭鹏侵害其物权为由，主张涉案房屋的增值损失，于法无据，不予支持。

沈菁主张郭鹏赔偿其涉案房屋的增值损失，由于沈菁对涉案房屋不享有所有权，其主张涉案房屋增值损失的逻辑基础，只能是《婚前购房协议》的履行利益。根据沈菁的陈述，其基于侵权责任法的规定要求郭鹏赔偿其履行利益。我国侵权责任法第二条在详细列举其所保护的权利时，未包含合同债权。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。沈菁主张的房屋增值损失，可依据合同法的相关规定解决。

关于出資款的返还。沈菁在本案中主张出资款返还，该数额为简单的沈菁的出资数额减去郭鹏已返还数额之间的差额。前已述及，合同相对方基于侵权责任法的规定主张债权保护时，应不予支持。郭鹏与沈菁之间就涉案房屋存在合同关系，首付款的返还亦应当通过合同纠纷解决为宜。

2018年5月15日，法院依法作出终审判决，撤销一审判决，并驳回沈菁的全部诉讼请求。