基于对租售同权现状及发展的研究

王 余，曾宇玲

(西南石油大学 财经学院，四川 南充 637000)

在2015年的中央经济工作会议，首次提出要发展住房租赁市场，建立“购租并举”的住房制度。2017年党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。”加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。其中“租售并举”政策的实施，有助于炒房行为的减少，放缓房价的增长速度，并进一步实现“租售同权”，保障承租人享受公共服务的权利。

1 租售同权概述

所谓“租售同权”，可以简单地理解为租房可以享受与买房等同的公共服务的权利。

但“租售同权”并不意味着“租房”与“买房”具有同等的权利，根据《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从以上两个法条可以看出，承租人在租房时只取得了“使用”和“收益”两项权利，而不具有“占有”和“处分”的权利，所以严格意义上讲，不存在完全的“租售同权”，而且国家的文件中也并未出现过“租售同权”，只出现过“租售并举”，“租售同权”仅在部分媒体和地方文件中有所描述。

那么，“租售同权”到底在哪些方面的权利获得同权呢，在国家发展改革委等九部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提道：“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”也就是说，承租人在租房的一定地域内，享有“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目的公共服务”，其中最受人关注的，当是公共教育的权利。

2 租售同权的现状

2.1 学区房租金上涨

在过去十余年内，“学区房”被爆炒，其本源就在于产权房上附有的子女接受教育权利。“租售同权”实施后，租房也具有在附近学校受教育的权利，一定程度上解决了承租人子女的教育问题，2017年7月，广州市政府在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”2018年1月3日，成都市政府出台的《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》中也明确规定：“本市户籍承租人子女，按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育；非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育。”这意味着，租房就有可能解决子女“读书”的问题，于是为了子女得到更优质的教学，诸多家长采用在名校附近租房，而代替买房，一定程度上缓解了学区房的价格虚涨，但却带来了学区房的租金上涨。

2.2 相关法律并不完善

由于“租售并举”政策在中国的实施时间较短，在目前的法律体系上，暂时没有保护租房者权益的专门法律，使得承租人的权利难以得到保障，也难以实现真正的“租售同权”，同时租赁房市场的发展也较为落后，存在着二房东、黑中介、霸王条款、随意涨价、不退还押金等现象，导致人们就算有房可租，也是担惊受怕、顾虑重重， 于是大多数人们在条件允许的情况下，更倾向于买房。

许多发达国家在关于租赁方面的法律相对比较完善，如德国通过《民法典》《租金额度规定法》等法律渠道，对承租人合法权益进行保护；日本发布《公营住宅法》；美国的法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的涨幅不能超过平均工资的涨幅和通胀幅度，也不能随意赶走租客……这些国家用法律作为保障，保护了租客的合法权益，在经济并不太宽裕的情况下，更多的人们也就选择了租房。详见表1。

表1 2017年底世界部分国家住房自有率

数据来源：全球经济指标网。

3 租售同权发展的建议

3.1 培育租赁企业，增大租赁市场供给

“租售同权”在一定程度上会导致住房出售市场减速发展，越来越多的人倾向于租房后，房屋租赁市场的需求也会不断扩大，这就需要对房地产商从售房市场向租赁市场发展进行鼓励和引导，促进房地产企业转型升级，增加出租房数量，来满足日益增长的租房需求。

与此同时，因为房地产商投身租赁服务的成本回收期长，许多私营企业不愿意转型，就拿上海嘉定新城的一块租赁用地为例，房地产商虽然只用5950元/平方米的价格取得了用地，但按市场的租金来计算的话，在项目投资后大概需要四十多年才能收回投资的成本。因此就需要建立更多的国有租赁企业来增大租赁房的供给，如成都在2017年组建和改建了3～4家国有住房租赁公司，预计到2020年，培育和发展机构化、规模化的租赁企业将不低于50家。同时成都为了鼓励租赁事业，对企业出租房屋的，统一按照5%收缴增值税；个人出租房屋的，缴税比例从5%降低到1.5%，其中月租金不足3万元的，还可以免交增值税。

3.2 逐步改变民众倾向买房的观念

3.2.1 加快立法进度，进一步实现“租售同权”

目前我国在租赁方面没有专门的法律，承租人的权益很难受到保护，难以实现“租售同权”，因此我国应加快立法，在法律中明确承租人的权益和义务，进一步使“租售同权”得到保障，促进“租售并举”政策的具体落地实施，在缓和房价涨幅过快的同时，也保障了承租人子女与购房者子女享有同等的受教育权利和公共服务权益; 同时还有利于抑制各种租房的乱象，减少住房租赁市场的不平等、不同权问题，让承租者安心、放心地租房。

3.2.2 鼓励民众租房，加大宣传力度

因为承租人的权益难以得到保障，同时中国传统的“婚房”理念，让中国民众买房的意愿更加强烈，福布斯杂志2016年的数据显示，全世界房价最高的10大城市中，中国占了7个，然而迫于娶妻生子的生活压力，再高昂的房价也阻挡不了中国的父母们掏空积蓄为孩子买房的步伐。详见表2。

表2 2017年世界部分国家购房意愿

数据来源：汇丰银行。

因此为了实现房价增速降温，减少购房比率，需要鼓励大家通过租房解决住房问题，我们应该在全社会大力宣传“租售同权”的相关政策，同时可以对新婚家庭租房进行补贴，让大家逐渐淡化“婚房”的传统观念。

4 结 语

“租售同权”在短期的发展中，在一定程度上提高了承租人的权利，但并没有让租房者和住房者得到完全同等的权利，这需要我国加快对承租人权利保护的立法工作。同时需要培育出更多的国有租赁公司，促进租赁市场健康、快速发展，进而放缓房价的增长速度，提高老百姓的生活幸福指数。