新常态下房产抵押的金融风险防控研究

陈湘明

摘要：随着国家经济的发展，我国的房地产市场也逐渐繁荣，出现了丰富多样的房地产融资新模式，以房产抵押作为信贷担保的主要风险防控措施，迫切需要提升金融机构从业人员对房产抵押风险防控及风险处置相关业务能力。本文笔者从对抵押物风险处置中遇到的相关问题为切入点，对房产抵押贷款存在的风险进行系统的阐述，最后有针对性地提出在新常态下房产抵押的金融风险防控策略。

关键词：新常态 房产抵押 金融风险

近年来，我国的房地产交易市场发展比较快速，但受制于制度和政策存在不规范不完善的问题，给房产抵押登记工作造成了诸多阻碍。房产抵押带来的贷款风险成为了我国消费信贷发展的重要制约因素。本文笔者将对如何最大程度降低房产抵押带来的金融风险，切实做好风险防控工作进行详细的探究。

一、房产抵押概述

房产具有经济价值高，使用期限长，并且能够保值和增值的特点，因此在金融机构放贷过程中，会成为比较理想的选择。房产抵押就是以房地产作为偿还债务的担保财产，在房产抵押期间，产权仍然归属于产权所有者，债权人则按时收取利息和收回借款即可，在债务还清时，债务人可以收回房产证及相关材料，到不动产登记部门注销抵押登记后，整过抵押的行为也就宣告结束。倘若约定时间债务人无法偿还，那么抵押权人通过诉讼可向法院申请拍卖以还清债务，拍卖所得多余部分会退还给抵押人，如果不足，那么债权人可以继续向债务人追索。

二、房产抵押的金融风险因素

（一）抵押物价值不足无法覆盖借款本息

首先是房地产评估过程出现价格虚高，导致发放贷款数额过大。造成这种情况的原因主要有：信贷人员为了完成业绩，默认了评估机构的价格;评估机构为了获取业务，无视市场规则，按照银行人员或者借款人要求的价格进行评估;借款人为了获得高额贷款，串通评估人员虚报评估价格。

其次是房地产价格的变动产生的风险，房产市场受国家政策调控的影响可能导致部分城市的房产价格下降。还有一些经营不善的商铺因为受到行业发展的冲击，竞争力下降，房屋本身也会随着时间发生老化，进而贬值。

最后是抵押物处置费用较高。在处置抵押物时需自行垫付评估费，执行费法院在处置房法院在处置房产费用时优先扣除执行费，司法处置的资产视同销售来缴纳税费，若抵押人不能自己缴纳税款，也需要从处置的房产中抵扣，税费高达16%以上。

（二）把家庭唯一一套住房用于抵押时实现债权较难

最高人民法院明确规定如果是被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时也提出：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应该强制迁出”。这两条规定说明如果抵押人用唯一的一套住房办理了贷款抵押，当借款人不还款时，无论该套房屋的价值如何，法院都不能拍卖，被执行人可以继续居住。而对于司法解释如何认定“超过生活所必需的居住房屋或者生活用品”没有明确标准，定义较为模糊，在司法实践中，执行较难。特别是有的人为了恶意逃避债务，故意安排年龄较大的老人居住在抵押房产中，为防止发生意外，法院不敢对抵押物采取处置措施。

（三）抵押物受到租赁合同影响可能阻碍抵押物变现

房产抵押仍然需要遵循“买卖不破租赁”的原则，如果抵押物先出租后抵押，借款人不能按时归还贷款，由于租赁合同合法有效，银行处置抵押房产较难，即使银行强行对抵押房产进行处置，其结果要么处置价格很低，要么在流拍后法院将抵押物裁定归债权人所有，即使这样，购买者或债权人也仍然不能及时处置该资产使其产生效益。笔者正在处置广西苹果县浪琴佳苑的一套抵押房，通过2次司法拍卖流拍后，法院裁定该抵押房产归债权人所有，当债权人拿着裁定书主张所有权时，承租人出具了在抵押登记前一次性付清20年房租的转账凭证，以及物业公司出具的由承租人缴纳物业费的证据，后债权人对承租人提起侵权之诉也未获得法院支持。

（四）借款人多头授信，抵押物可能存在被其他债权人查封的风险

当借款人或抵押物存在多头授信、债务交叉的情况时，一旦借款人违约，其他的债权人就会对抵押物进行查封。最高人民法院明确规定“查封财产由查封法院处置并主持分配处置所得，即在房产查封法院和房产抵押债权执行法院不一致时，由查封法院处置抵押物，处置所得应当优先清偿抵押债权。在执行过程中，应当由首先查封、扣押、凍结法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先债权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

（五）抵押物共有人未签字，抵押合同无效

根据《担保法》司法解释第五十四条第二款规定“共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果金融机构没有要求借款人和财产共有人共同签字，抵押权无效，从而形成风险。该风险来源主要是抵押物隐形共有人，现在夫妻双方将房产登记在一方名下比较常见，若在办理抵押登记时，隐形共有人未签字，在处置抵押物时，抵押物共有人主张抵押合同无效的风险。

（六）在建工程优先受偿权影响普通抵押债权

最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，若该抵押房产为房地产开发企业，就特别要注意防范该风险。

三、新常态下房产抵押的金融风险防控策略

（一）针对房地产抵押物价值采取应对措施

一是控制房地产抵押物的评估价格。建议把房地产抵押物的评估价格作为参考基础，结合当地网站披露二手房交易价格，综合确认抵押物价格;二是评估公司应由风险管理部门进行选评和管理，每年对评估公司评估质量进行评价，并根据评价结果调整评估公司，禁止由客户或者银行营销部门指定评估公司，三是严格控制贷款抵押率。在核定抵押率时，应充分考虑处置费用、司法拍卖价格折扣等因素，合理核定抵押率，普通住宅抵押率原则上不超过60%。

（二）加强对抵押物现场调查及核实

在发放贷款前，客户经理一定要实地查看抵押物，并采用录像方式固定抵押物的现状，核实抵押物产权证与借款人介绍是否一致，了解抵押物是否存在租赁情况。对已出租的抵押物，明确出租期限、到期日期等情况。在签订合同时，将抵押物现状相片打印出来，要求借款人签订《抵押物租赁情况承诺书》。在发放贷款后，银行也应定期查看抵押物，及时了解抵押物的相关变动情况，一旦发现变动情况要及时采取措施有效应对。

（三）严格控制多头授信借款客户的准入条件

要想尽可能降低房产抵押的金融风险，那么就应禁止对与多家金融企业发生借贷关系的客户进行放贷，拒绝一房多押贷款，银行在办理好抵押登记后，务必要求抵押人将房产证交与银行等金融机构保管，防止其后期再抵押，进而造成不必要的麻烦。

（四）加强对借款人的资质审查

借款人的信用情况对控制信贷业务风险产生着重要的影响，抵押担保只是担保措施，更重要的是还款来源和还款能力。笔者的长期工作实践证明，一旦借款人违约，纵使抵押物再好，处理过程也会非常繁琐，处置起来需要耗费大量的时间和精力，加之影响抵押物处置的因素众多，会严重影响银行资产的质量。

四、结语

综上所述，随着房地产市场的繁荣，在收益逐渐提升的同时，风险并重。为了最大程度地规避风险，首要的应该是完善房地产抵押登记制度，发挥制度的指导作用，同时房产抵押的风险防控工作也对相关工作人员提出了更高的要求，行业人员必须树立社会责任感，强化自身专业知识，提升处理问题的效率和水平，实现金融机构和借款人的双赢。

参考文献：

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（作者单位：南宁市利和小额贷款有限责任公司）