我国房地产金融风险及对策分析

摘要：房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对国民经济和整个社会的发展具有重要意义。房地产业和金融业相互融合、相互渗透，在当前房地产供给过剩的背景下，房地产业的发展面临着严峻挑战，同时使得房地产金融风险的问题更加突出，对房地产业和社会经济的发展产生消极影响。本文通过对我国房地产金融风险现状的研究，明确我国房地产金融风险产生的原因，探讨防范我国房地产金融风险的措施，对于我国房地产业的发展具有明显的现实意义。

关键词：房地产金融风险；现状；原因；防范

一、研究背景

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持与投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展是我国目前必须面对的问题。

二、房地产金融风险概述

房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现信用风险、管理风险、政策风险、流动性风险等类型。

三、我国房地产金融风险现状

（一）个人住房抵押贷款风险

1、欺诈风险

目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。

2、提前偿还贷款风险

金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系，提前还贷发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿，提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，它直接影响到借款人的现金流。

（二）房地产企业贷款风险

1、假按揭

个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低、速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式流入房地产行业，导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。

2、房地产企业财务信息虚假

按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

四、我国房地产金融风险产生的原因

（一）房地产融资体系不健全，制度安排缺失

长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的 1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。

（二）房地产业对银行信贷依存度過高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（三）房地产融资机构风险意识淡薄

由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。

（四）房地产融资风险管理技术过于简单

我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。

（五）房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅

一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创。

五、我国房地产金融风险防范措施

（一）建立和完善房地产业金融政策

拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化，通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度地吸纳社会资金。同时建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理.

（二）加强宏观调控，切实稳定房价

重点控制需求，挤掉市场需求中的虚假成分，要动用各种手段抑制投资性需求，引导改善住房需求；优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度，根据收入结构状况，使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大；控制土地价格涨幅。公布房产信息，引导公众心理预期。

（三）加快住房按揭贷款证券化进程， 降低银行按揭贷款风险

结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。

（四）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力

商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然；信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责。

（五）健全房地产的法律、法规体系

是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，建立健全有关房地产信贷的法律法规。；严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。

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[4]论房地产金融的风险及其防范[J].李淑玲.经济研究导刊. 2017.

作者简介：贾高然（1993—）女，山西太原人，山西财经大学2017级（统计学院）数量经济学专业.