房地产开发项目中关于动态财务管理模式研究

罗勇

【摘 要】动态模式的财务管理具有其他模式难以匹敌的巨大优势。本文首先概述了财务动态管理模式及其意义和实施可行性，并根据其应用的问题及策略，对房地产企业如何构建财务动态管理模式进行了探讨。

【关键词】房地产开发动态模式；财务管理

近年来，国内房地产行业市场竞争日益激烈，在房地产项目开发运营过程中，更加注重效益的最大化、流程的规范化，将财务动态管理模式应用于房地产项目开发过程中，对提高房地产开发项目的经营稳定性以及整个开发管理流程的规范化具有重要的意义。

一、财务动态管理模式概述

动态财务管理模式是通过分析未来企业财务发展状况以及其预设目标相结合对最终成果的模拟系统，使用一系列动态财务计算指标、一套系统的管理辅助工具和一定的对动态变量进行分析的方法，来展现财务信息状况伴随其受制约的因素所变动的整体过程。房地产企业的动态财务管理是在开发项目实行的经济预算过程中，通过对该项目未来几年的经营情况的预测及其设定目标结果的假设制定，经过运用计算考核财务净现值、财务内部收益率等财务动态指标，使用ERP系统、各业务台账系统等财务管理辅助工具，采用“情景分析”“随机模拟”等动态分析方法，去展现因受到各种不确定的内外在因素对项目运营结果的影响，进而实现动态的财务目标和预设目标的实际对比，来达到实时、有效地控制房地产开发项目的开发进程、高效的调节资源配置、优化资本结构和实现项目收益最大化。

二、房地产开发项目过程中实施财务动态管理的意义与可行性

1.实施财务动态管理的意义

财务动态管理能够保证企业财务数据的准确性和真实性，能够有效的提高企业财务管理的水平和效率，从而实现提高企业的经济利益。现如今，结合我国大型房地产企业的发展情况，不难看出其各方面的信息化管理水平都较高。多数企业财务管理工作都已进入了信息化管理的新阶段。房地产企业在项目的投融资金额、经营现金流比其他行业企业大很多，因此房地产的财务管理面临着非常大的挑战，急需应用动态财务管理模式。财务动态管理模式的应用需要具备资金管理的意识，同时也要加强财务管理方面的科学性、专业性。在房地产开发项目的运营过程中应用财务动态管理模式，使得企业管理层能够全面了解企业资金的流动需求和运作过程，保证企业资金的合理应用，并为企业合理决策提供依据，从而提高房地产企业的经济效益。

2.实施财务动态管理的可行性

实施财务动态管理的可行性主要在于两点。一是房地产企业有能够实施财务动态管理的基础。实施财务动态管理模式需要具有较高的信息化水平。我国房地产企业基本实现了局域网、计算机办公的应用，能够保障财务动态管理模式获取信息的实时性和有效性。二是房地产企业对财务动态管理模式具有较强的应用意愿。房地产开发项目动辄运作数亿的投融资金，在管控财务成本方面有较高的要求，因此，房地产企业希望应用财务动态管理模式，合理、准确、高效的运用资金，降低财务成本或拓展扩大规模，以减少企业投资的风险，从而确保房地产企业资金链的安全性。

三、应用财务动态管理模式现有的问题分析

1.房地产管理者财务动态管理概念薄弱

我国今年的房地产行业发展在整体上并没有有效结合财务动态管理理论发展，并且多数的房地产管理者没有完整的财务动态管理概念，相关人员的思想意识和知识能力暂不能匹配经济动态管理的专业基本要求。房地产管理人员在进行项目管理工作时，普遍将工作的重点放在房地产的开发建设与销售上，不太关注财务管理，造成房地产财务动态管理模式在项目开发管理中的应用受到忽视或者阻碍。

2.房地产企业相关管理职能机制不完善

我国大部分的房地产企业普遍制定了相关制度对日常业务进行规范，但是在实际运行中，这些制度规范并没有起到应有的作用。此外，一般的房地产企业不会设立独立的财务动态管理机构以及安排相应的工作人员进行业务处理，或者有机构有人员，但没有取得最高管理层的业务充分授权，这造成在房地产企业进行财务动态管理时没有完善的机构、制度支撑和管理权限支持，缺少制度规范的约束，进一步制约了财务动态管理在企业中的发展。

四、财务动态管理模式在房地产项目中的应用策略

对于房地产的管理者来说，应该培养自己的财务动态管理观念，并进行专业知识的学习，使得财务动态管理模式与房地产实际经营业务相结合，从而实现其价值，提高房地产企业的效率。对于企业来说，应当不断建立和完善财务动态管理监督机制，建立并不断完善机制，提高动态模式的应用水平。对于相关工作人员来说，可以提高房地产行业管理人员的财务管理意识，提高专业化财务动态管理水平，激发财务管理人员的在进行财务工作中的积极性与责任感，形成敬业精神，充分在财务工作中发挥自己的作用，从而提升整个财务工作队伍的水平，进一步提高企业的竞争力。

五、房地产企业如何构建财务动态管理模式

1.构建财务动态管理模式的原则

构建财务动态管理的模式，需要遵守合法性原则、适应性原则、效率性原则以及整体性的原则。其中，合法性原则是指在房地产开发项目过程中应用财务动态管理模式，需要在法律允许的范围内进行，不得出现违法、违规的行为；适应性原则是指制定的财务动态管理模式需要符合企业的实际开发状况，并在实施过程中有针对性的进行优化和调整，避免造成不必要的损失；效率性原则是指财务管理的动态模式也有高效率的需求，不能为了管理而管理，提高财务动态管理效率，能够更好地保障企业项目的经济利益；整体性原则是制定房地产财务动态管理模式时，需要有长远的、发展性的眼光，不能只看到眼前的利益，应在符合企业长远发展的前提下，协调其他财务管控制度，从整体上确保财务动态管理模式的有效实施。

2.财务动态管理模式的构建

构建房地产企业动态财务管理系统的重心是建立科学的财务管理信息平台，将整个企业的各个职能部门的管理工作都纳入同一系统，实现房地产业务、财务的无缝对接。

首先，需要具体分析企业动态财务管理系统的功能需求。通过分析企业的财务管和战略发展的目标，结合企业实际情况，了解动态财务管理系统所需要的功能，使得整个房地产企业能够在信息查阅、分析、汇总、結果测算、计划调整等方面，实时反馈各个具体项目的财务状况，并及时对各个项目财务的运行情况进行统计分析和综合评估。

其次，设置动态财务管理系统的模版。针对房地产企业动态财务管理系统的功能需求设置合理的功能模版。大多数房地产企业的财务管理系统普遍以基础信息、财务可行性分析、成本控制、资金运用、企业的业绩和评价为主。在这一环节，企业可自行或委托专业机构来开发动态财务管理信息系统。

再次，运行企业动态财务管理系统。在企业动态财务管理系统运行过程中，应当实现预设目标利润、分解目标成本、编制执行资金计划、落实责任成本费用、开发成本费用的计算和监控等环节的良好配合。

最后，对财务管理系统进行集成管理。动态财务管理系统正式运行后，需要及时整合系统各项功能，规范操作流程，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。

六、结束语

财务动态管理模式具有较为明显的管理优势，因此将其应用到房地产项目开发运营过程中，能够有效提高项目开发的效益以及促进整个流程的规范化，从而进一步推动财务动态管理模式在房地产企业的应用和发展。

【参考文献】

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