探讨房地产开发项目开发阶段财务风险与控制

边玉凤

【摘 要】当前，我国的房地产行业对财务风险的识别存在一定的缺陷，无论是在风险识别和管理的主观意识方面还是措施控制方面，都有待提升，所以，在房地产行业中，应不断加强对风险的识别和管理。本人长期从事于房地产行业，对房地产行业的开发项目开发阶段财务风险与控制有一定的了解，本文就是结合多年的工作经验，从财务风险的特征以及相关理论出发，对影响房地产开发项目开发阶段财务风险的影响因素以及控制措施进行了分析，以供参考。

【关键词】房地产开发；财务风险；影响因素；控制措施

随着市场竞争的日趋激烈，房地产行业的项目开发阶段财务风险问题愈加明显，财务风险也成为影响房地产行业进行市场开发的重要因素。通过对实际状况的调查分析发现，目前我国大多的房地产企业缺乏对财务风险的控制，并且在主观能动性与风险识别意识方面都存在不同程度的问题，对风险识别和控制的能力有待提高。只有做好项目开发阶段的财务风险管控，才能更好地推动房地产行业得健康发展。

一、房地产项目开发阶段财务风险与控制基本理论

1.1房地产项目开发阶段财务风险特征

房地产项目在开发阶段存在的财务风险具有多种特征，分别是客观存在性、不确定性、收益共存性以及相对复杂性和分散转移性[1]。下面分别对这几种特性进行简要的说明：开发项目财务风险的客观存在性主要是由房地产行业在项目开发阶段所具有的性质和财务活动的具体状况决定的；不确定性主要是针对房地产项目开发阶段，不能事前确定财务风险可能发生的时间和风险的大小；相对复杂性则是针对造成房地产财务风险的原因而言的，由于原因的复杂性导致财务风险也就具有一定的复杂性；收益共存性则是针对收益和风险而言的，二者在房地产项目开发阶段是共同存在的，并且呈现一定的比例关系；分散转移性则是指可以利用一定的手段将财务风险进行转移，将风险的危害降到最低，一般采用的手段包含转移财务风险和分散风险等。

1.2财务风险的内涵与风险管理理论

1.2.1财务风险的内涵。当前，各个企业需要认真分析与对待的问题之一就是风险控制，进行风险控制的重要内容，就是要对企业自身就可以控制的风险进行规避[2]。房地产开发项目在项目开发阶段存在财务风险，如果不能科学的予以识别和控制，就会给企业的经营和发展造成难以控制的负面影响，甚至会带来严重的经济损失。

1.2.2风险管理理论。通常风险管理的类型主要包含以下几个方面，即技术引导型、财务导向型、人文导向型，它们所侧重的点不同，技术引导型主要是针对技术管理的；财务导向型则是强调风险对财务的影响；人文导向型则是注重应对风险的态度和行为。针对企业内部可能产生的风险，需要进行识别、评价和衡量之后再制定相应的措施，对财务风险进行控制，并且尽量采用更加科学、经济、合理的方法实现对风险的控制，这样才能够为风险管理提供更加科学的控制策略。

二、房地产开发项目开发阶段财务风险的影响因素分析

2.1外部环境因素。1）市场因素：最近几年，国家对房地产行业的管理力度逐渐加大，这就在一定程度上降低了房地产行业的增长速度，但是，从总体的角度观察，房地产行业仍然是以较为缓慢的速度在发展，其财务活动、财务管控方式等也在进行改变，由此可见，房地产行业的的需求状况仍然在一定程度上影响着开发项目的财务活动；2）政策因素：目前，我国已经采取了一定的措施来控制房价的过快增长，这就在一定上影响了银行对房地产行业的贷款方针，房地产行业为了获得更多的发展资金，就不得不加大融资力度，这就极大的增加了财务风险[3]。3）金融因素：如果金融市场的状况不好，就可能会出现银行资金供不应求的现象，这就增加了房地产开发行业融资的难度，同时也给就给房地产项目开发的财务风险控制增加了难度；相反，如果金融市场的整体状况优良，银行的资金就会出现供大于求的现象，这便有利于房地产行业进行资金融合，能够较为顺畅的获得经营资金，进而也就能够更好的对财务风险进行控制。

2.2内部环境因素。1）经营水平限制：由于我国的房地产行业起步相对较晚，并且在规模和实力上都比较弱，存在机构管理水平不高、风险控制意识不强的问题，特别是针对企业内部资金流动的管理存在一定的缺陷，导致房地产开发项目的内部资金流动风险较大；2）资金因素：随着金融政策和信贷政策的不断紧缩，房地产行业融资的难度逐渐加大，如何迅速的完成融资则是房地产行业得以发展的重要因素，同时，房地产的資金回收状况与其销售状况和资金回流的速度有着直接的关系，良好的资金回收可以在一定程度上帮助房地产开发企业获得后期发展的资金。房地产行业的市场供需状况和购买者的心理预期状况直接影响着房地产行业的销售形势，如图1所示，是近年来我国房地产开发项目的开发面积和销售状况的变化趋势。3）融资成本高：在房地产项目的开发阶段，部分项目的规模如果超过了融资需求，就迫使企业不得不增加融资的途径，并且投入的成本会明显增加，这就极大的提高了房地产行业的融资成本，也就增加了财务风险控制的难度。

三、房地产项目开发阶段财务风险的控制措施

3.1提高管理意识。在房地产项目开发过程中，项目开发责任人要建立财务风险管控意识，并且在全公司倡导提高财务风险控制意识，尽量做到在项目开发的各个环节能够针对性的识别风险，为更好的进行风险控制提供基础，并且形成风险管理意识也是做好房地产开发项目财务风险管理与控制的重要手段。

3.2分散资金风险。为了实现对房地产开发项目财务风险的有效预防，房地产企业必须要有大局观念，从企业的长远发展角度出发，建立内部的风险管理体系。在进行财务风险管理的时候，可以选择购买相应的工程保险，通过这种方式降低财务风险发生的可能性。

3.3开展专门风险管理。行业的性质在一定程度上决定了风险管理特殊性，也就是只能针对开发项目的财务风险进行管理，很难建立系统的财务风险管理系统。因此，要求开发项目必须设立专门的财务风险管理人员或者管理部门，针对房地产开发项目的财务风险进行系统的识别和管控，尽量降低风险，增加经济效益[4]。

3.4建立应急计划。进行房地产开发项目的财务风险管理，必须要制定相应的财务风险管理和应急处理措施，通过建立专门的应急计划，实现对项目财务风险的全过程控制[5]。同时，应急计划在内容上应该包括各种风险发生的可能性、造成的损失、相应沟通处理的部署状况等内容，与此同时，还要在运行过程中不断加强对应急计划的完善和更新。

3.5加强合同管理。在进行合同签订的时候，要对合同进行全面的审核，明确合同中权利双方的义务关系，最大程度的降低由合同签订带来的财务风险。加强对合同的管理主要可以从以下两方面着手：一方面，可以在合同中明确各项条款内容，并且进行谨慎的审核；另一方面要注重对合同条款的履行，严格按照合同要求进行工作，避免因合同纠纷造成财务风险。

四、结语

一直以来，房地产行业开发项目的风险管理都是研究的重点，本文立足于房地产开发项目的财务风险管理理论，对影响开发项目财务风险管理的因素进行了系统的分析。由于房地产行业具有资金密集的特点，因为进行财务风险控制与房地产项目管理具有紧密的联系，所以，在进行具体风险控制的时候，要不断的提高风险意识，加强风险管理，完善风险处置措施，对房地产项目开发阶段财务风险进行更加科学的控制。

【参考文献】

[1]霍艺葳.房地产开发项目开发阶段财务风险与控制研究[D].内蒙古大学，2014.

[2]冯斌.房地产开发项目的财务风险控制[J].中国总会计师，2015，12：79-81.

[3]陈治宇.房地产开发项目风险管理研究[D].西南财经大学，2013.

[4]黄讷新.企业财务风险控制方案的构建——基于房地产异地项目开发[J].中国商论，2017，10：79-81.

[5]刘美岑.X房地产企业财务风险控制研究[D].中国财政科学研究院，2016.