浅析维护稳定房地产市场发展的法律对策

葛莲芝

【摘 要】房地产产业作为我国经济的支柱型产业，一方面对我国经济影响巨大，另一方面也与群众生活息息相关，房地产的稳定不仅关系到群众的财产安全，也关系到社会的稳定与和谐，也影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展。可以说房地产市场稳定的重要性关系到国计民生，所以本文从我国房地产法中存在的问题入手，提出维护房地产稳定发展的法律对策，为全面实现建设小康社会目标、促进社会和谐与稳定的发展助力。

【关键词】房地产；稳定发展；对策研究

房地产业当前已然成为支柱性产业，它具有关联度大、产业链长的基本特征，能不同程度地影响到上下游多个产业的发展。不论是在哪个社交软件上，谈及房地产、房价，总是人们关注的焦点和热点话题。为了规范房地产产业的发展，不仅是国家政策、地方文件、还从法律根本上制定了相关法律、法规、条例，以此调整房地产关系。专门性法律是指房地产管理法，是国家立法机关为调整房地产关系制定的基本法律。

随着我国房地产行业迅速发展，各地房价纷纷快速上涨，有的甚至一年翻倍，甚至已经成为暴利产业和泡沫产业，严重时可能造成金融危机，同时一路飙高的房价给群众带来较大的经济负担，为此国家出台了不少文件和政策规范房地产买卖行为，但仍然抵挡不住人们买房的热潮。为维护和稳定房地产，稳定我国国民经济的发展，房地产业法律制度的健全至关重要，完善的房地产法律以及相关配套法律法规将成为房地产经济健康发展的需要。

一、我国房地产法中存在的问题

（一）房地产开发管理存在漏洞

房地产开发主谓不明，是导致纠纷不断、资源流失、腐败多生的根本原因，尤其是涉外房地产企业存在的问题更为突出。而《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定多为政策性规定，在实际操作中界定不明，约束力不够，而执行过程中主观因素多，理性依据少，导致部分开发商钻法律空子；第二，土地使用權出让公开程度不够，透明度不高，暗箱操作现象频繁发生。而《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但对于这个“条件”却没有实际的规范和具体的说明，让别有用心的人有机可乘，利用条文漏洞谋取灰色收益，这些不明确、不清晰的条文表述都为暗箱操作提供了可能[1]。

（二）房产所有权规定不明确

房产法律中专有部分较为混沌，与共有部分的关系不够明确，调整共有部分权属关系的法律规范尚不完善。物权法对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了规定，但建筑物以外的共有部分，如建筑区内的道路、绿化带等，却没有进行完整的界定和规范，进而在实际生活中会引发不少矛盾与纠纷，比如一楼小区居民常常在自家住宅附近毁坏原有的绿化而种植菜品或者其他植物，再比如有不少小区未经业主同意，私自将小区绿化改为停车位，但是小区绿化属于城市公共绿化的一部分，不可以随便改建，绿化带如果要改为停车位，要进行审批。就是因为公共部分的所有权不明，导致经常发生此类纠纷。

（三）对保障性住房的审查不严

保障性住房与商业住房性质有所不同，因此在法律上的适用又有所不同，相关要求也不一样。保障性住房的开发主体是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，是房地产中不可或缺的重要组成内容，但因为保障性住房是由政府主导开发的的房地产，政府在其中担当了很关键的地位。保障性住房的主体资格审查不严也在一定程度上制约着房地产市场宏观调控[2]。所以必须加大对保障性住房的法律规范，加强对对保障性住房主体资格的审查。但是目前，现有的保障性住房主体资格审查制度无法适应快速增长的保障性住房建设的需要，致使一些原本不具备条件的人一些不符合条件的人蒙混过关，一些真正需要保障性住房的低收入群体的利益受损。因此，非常有必要加强房地产市场宏观调控，加大对保障性住房主体资格的审查。

（四）房地产立法内容覆盖不广

房地产业包括房地产的开发、建设、施工、经营，有的甚至还涉猎到后期的物业管理，可以说种类多，范围广，但是目前房地产相关配套法律还不是很完善，缺乏相关的配套法律法规，里面的相关立法内容尚不全面，无法形成完善的体系，无法有效地对房地产的更多内容进行有效的监管和管理，促使房地产行业更加健康发展。在关于土地出让的问题上，我国目前是有相关法律作出约束的，但土地出让后进入二、三级市场转让、出租、抵押，土地评估和地籍管理等尚未有相关条例进行约束。

（五）房地产立法尚未跟上时代步伐

法律是约束人们行为的具体方式，这也决定了法律立法存在一定的滞后性，只有发生了相关事件，人们才会去考虑如何规范这件事情，如何建立起系统性的法律法规十分重要，但从目前的房地产立法情况来说，我国关于房地产的法律规定建设不恰当，法律规定语言表达不够严肃谨慎，无法充分发挥法律法规应有的作用。从内容上看，房地产法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范，降低了法制适用的效力[3]。另外我国房地产法律包括基本法、部门规章、地方性法律法规等，总体立法层次比较低，质量不高，体系不严谨，其中地方性法律法规在实际操作中居主导地位，地方根据实际情况有自我调控的权利，但是地方性法规的层次比较低，在有些时候、某些领域还是要无偿服务国家利益，国家利益可以直接取代法律规定，中央下发的房产政策时常能够代替法律的作用，从而降低了法律效力，制约了我国房地产产业的健康发展。

（六）房地产宏观调控没能真正落实

为了更好地实现我国实体经济的发展，减少经济泡沫，对房地产进行一定的宏观调控是必要措施，目前我国出台关于房地产调控的政策数量之多，目不暇接，其中有不少是中央红头文件，但遏制房价过快上涨的初衷仍没有真正实现，这是由于不少地方政府和相关部门没有把楼市调控政策落到实处，在执行时说一套做一套，用“说、等、望”代替“做、实、思”，没有把相关政策真正落到底，落到实处。尤其是房地产业的繁荣与否直接关系到地方财政和税收，调控不得不顾及政策对GDP的影响，有些地方政府官员对楼市调控政策的认识存在差异，对房地产业要以保民生为首要目标的认识不到位，为了追求政绩和面子工程，宁愿用房地产支撑起地方经济发展。还有些官员，他们还与某些地产大佬利益攸关，是这些利益集团的“权力撑腰者”，为给房地产带来较大的经济利润，而一味抬高房价，甚至与房地产商官商勾结，正因如此，社会舆论才不断呼吁，落实楼市调控要发力查处腐败，严防腐败掣肘楼市调控。

二、维护房地产稳定发展的对策

（一）构建完善的房地产法律体系

在构建我国房地产法律体系时，要立法明确，法理依据充分，严格遵从基本法纲领，辅以各职能法为补充。我国房地产法律体系建设尚不完备，发展滞后，势必经历一定的曲折发展过程。针对我国房地产行业缺乏健全和完善的法律体系的现状，相关部门要加快建设和完善我国房地产法律体系建设的步伐，并制定出与当地房地产产业相符合的监督体系，使房地产市场的监督和调控有法可依，促进房地产行业的健康发展。比如要已有的基本法《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等出发，进一步规范土地的操作流程，规范销售行为，健全担保、抵押登记、房地产保险、资产处置等配套制度，维护我国公民居住选择权，切实保障公民在购买住房应该享有的一切权利，推进我国房地产市场规范的进程[4]。

（二）完善房地产税收制度

税收作为市场调控的重要手段，有利于合理调控房价，稳定市场房价，所以完善房地产税收制度，是房地產法律在当前的发展环境下具有实际可操作性。税收在调节房地产市场中的作用主要体现在房地产开发、房产转让、房地产管理等方面，政府实施各项房地产税收优惠政策或提高税收政策，不仅能够调价房地产开发市场的稳定，还能够打击房地产开发商的违法违规行为；购房优惠或补贴政策的实施，有利于刺激房地产市场，平衡房地产供需矛盾，减少房地产泡沫对市场经济的影响。

（三）打击房地产投机行为

要完善法律条例，加强保障我国居民的居住权。我国现行的《宪法》内容中没有涉及到公民居住权的相关内容，而民事法律中关于居民居住权的规定还存在许多缺陷，不利于保障我国公民居住权的合法利益，因此应从宪法层面制定相关法律保障公民的居住权，实现公民居住权的是社会化和公益化。除了要尊重和政府要加强我国保障性住房的建设外，还需建设并完善我国所有公职人员的财产申报制度和公示制度，建立健全我国中央和地方的财政力量与行事权利相匹配的制度，完善我国省级以下财政体系，不断加强我国基层政府为房地产业提供服务的能力，加强房地产法律中可操作性法规的建设，使法律更好的发挥出对房地产业的调控作用。

（二）认真落实房地产调控行政问责制

有问责才有担当，才有真效果，认真落实房地产调控行政问责制对完善房地产市场宏观调控也至关重要。对于不真正落实中央对于房地产市场的宏观调控措施的行为，要进行问责，必须在有关部门的配合下，对其进行督查，并限期改正，平衡房地产市场各方面的关系，才能保证房地产调控措施落到实处，才能协调发展和谐的房地产市场。同时，对于房地产产业、交易中发生的腐败问题，要一查到底，使有责任的领导真正承担起责任，才能促使地方政府认清责任，端正行为，确保房地产市场调控取得良好的实施效果。

三、结语

我们国家的房地产法律尚不完备，面对我国房地产法律体系建设中的问题和漏洞，我们要注重房地产法与其他法规的协同，加快房地产法律体系的建设步伐，充实有关房地产的法理内容，完善我国房地产法律体系，充分发挥法律对房地产市场稳定的维护作用。

【参考文献】

[1] 刘加述.商品房销售法律研究[D].西南政法大学，2010.

[2] 黄云龙.房地产业宏观调控政策研究[D].辽宁大学，2010.

[3] 夏启宾.房地产市场管理中地方政府职能研究[D].南昌大学，2014.

[4] 张晓峰.当前房地产法律建设中的问题分析[J].广东科技，2012（3）.