浅议房地产企业财务风险防范

许婷婷

在市场经济高速发展的这几十年里，房地产行业逐渐发展为我国重要的经济产业。随着房地产行业竞争的不断加大,企业盈利的逐渐下滑，财务管理的问题逐渐浮现出来，管理者们才开始意思到财务风险管理的重要性。目前，虽然大部分企业都出台了相应的风险管理机制，但实际操作中仍有不少房地产企业财务风险的控制与防范仍存在一些问题。

一、房地产企业财务风险的来源

（一）负债严重偏高

房地产行业前期开发资金投入大，后期销售资金回笼晚，而银行贷款既能满足企业发展的资金需求，又不会稀释企业的管理权，因此房地产行业普遍存在高负债经营的现象。据有关部门统计，我国房地产行业的资产负债率基本上都在70%以上。房地产行业的高回报率使得投资者愿意接受企业高负债经营的风险。但是随着金融监管的不断完善，信贷政策的逐渐紧收，房地产企业在现有高负债率的情况下，融资的难度和偿债的压力都不断加大。若企业在较长的项目开发期内，遭遇市场行情变化，商品销售不景气，企业的流动性资金不足以维持项目开发正常运转，企业可能会陷入借新还旧的恶性循环中。当企业经营收益低于债务利息时，可能还会面临经营破产的风险。

（二）资金管理薄弱

房地产企业项目开发需要大量的资金投入，资金就相当于其“心脏”。可是当前不少房地产企业都过分追求收益，企业资金管理普遍比较薄弱。首先，管理层忽视资金监管，相关工作流于形式。目前大部分房地产企业都意识到资金管理的重要性，都拟定了相应的制度。如：资金预算管理、大额资金使用管理办法等。但由于企业重视不够、考核不严，相关制度根本未执行或者执行不严格，导致资金预算严重偏离实际、拆分合同逃避大额资金审批等现象时有发生。其次，企业资金比较分散，管理难度增加。房地产企业经营期间各个项目一般都分布在不同的区域，为了方便日常运营管理，每个项目会开设各自独立的银行账户。这样使得企业资金分散于不同的地区、不同的银行，企业无法及时了解资金的全盘情况，不便于各项目间资金的统筹调配，资金利用率较低。

（三）风险评估缺乏

财务风险评估在企业财务风险管控中发挥着重要作用，但是目前大部分房地产企业在这方面还比较薄弱。首先，管理阶层财务风险评估意识不强。我国财务风险体系的建立，在世界范围上处于比较落后的水平，管理阶层对于财务风险评估的意识普遍不强。企业容易以一成不变的观念看待市场变化，对市场风险及竞争对手缺乏调研，无法及时发现潜在的财务风险，当问题真正出现后再控制为时已晚。其次，相关专业人员及团队严重缺乏。企业财务风险管控运行的成效很大程度上取决于人员及团队专业水平的强弱。当前大部分房地产企业并未设立专门的财务风险管控人员或部门。而财务人员在这方面并未接受完整系统地的学习，只能对会计中已经显现的风险实施控制，无法从专业角度完整地评估企业的财务风险。最后，未将非财务指标纳入财务风险评估分析。当前大部分房地产企业财务风险评估基本上都没有考虑市场动态变化等非财务指标的影响，而是完全依靠固定的数据、报表来完成。然而数据只能反映某一时刻的固定值，并不能代表企业的全部，只有融入了非财务指标的财务风险评估才是全面的，否则其实用性会大打折扣。

二、房地产企业财务风险的防范措施

（一）优化筹资结构，降低负债比率。

对于房地产企业来说，过多不必要的资金会加重企业负担，过少的资金又不利于企业开展正常的经营活动，合理的负债才能保证企业健康的发展。首先，房地产企业要转变以往过于依赖银行贷款的融资模式，转向多元化的融资渠道。目前，金融体制的日渐完善，融资渠道的不断扩充，创业板、新三板等新的融资平台纷纷涌现。企业可以将银行、信托机构等间接融资模式，转变为股权融资、债权融资、基金融资或联合开发等多元化的融资模式，同时根据项目体量选择恰当的融资组合，分摊财务风险、降低债务比率。其次，企业可以选择开发资金需求量小、生产周期相对较短的中小型商品房，或者专攻自身擅长的房地产领域，通过提高项目资金的变现能力，降低债务的比率。最后，企业可以充分利用供货方的信用优惠期，尽可能地推迟工程款项的支付节点；推行大额销售折扣鼓励全款购房,加强应收账款和存货的管理，加速资金回笼时间,降低企业负债。

(二)加强资金监管，提高其利用率

好的资金监管，不但能保障企业的正常运作，还能有效降低企业的财务风险。要实现企业资金的有效监管，首先，需要公司领导层加强对其的重视度。企业可以通过增加相应人员配置、加大相关部门权责、提高绩效考核力度等方式充分调动企业资源，确保资金管理工作落到实处。例如：组织相关人员定期或不定期的对资金管理工作进行检查，严格考核并与绩效挂钩，确保有关制度能真正落地实施；以资金预算为抓手，做好资金使用的事前计划、事中控制和事后分析工作，同时细化管理层的责任，有效约束企业的财务风险；强化重大资金使用管理，完善内控风险防范，严厉打击拆分资金逃避大额审批的现象。其次，集中资金进行管理，提高资金利用率。企业可以借鉴国内外先进企业经验，引入先进的信息化工具，搭建资金集中监控平台，集中管理各项目跨地区、跨银行的资金收支，统筹分配，将有限的资金配置到高收益的项目中，提高企业的盈利能力。

（三）提高风控意识，完善防范机制

房地产企业只有完善风险评估机制，将财务风险管理从事后控制转变为事前防范，才能更加从容面的应对越来越复杂的市场变化。首先，强化领导层的风控意识。只有领导层真正认识到风险防范的重要性，企业才能真正做到完善风险评估机制，否则只能是纸上谈兵。其次，成立专门的风险管控小组。企业可聘请风险控制方面的专业人才，及时收集汇总有关信息，客观的进行动态风险评估分析，以便及时的发现问题、解决问题。最后，增加非财务风险评价指标分析。非财务风险评价指标可以弥补财务指标评价的不足，但实际运营中却常常被企业所忽略。例如，在关联交易过程中，大股东有可能利用其优势造成财务假账及操纵交易等违法行为；在对外担保过程中，企业很可能会受到被担保方的影响，严重危及企业的正常运转。企业加入非财务指标的分析，才能及时发现并处置财务风险评价指标无法解决的苗头性问题。

综上，财务风险往往直接关系着房地产企业的运行状况和发展前景。房地产企业要想在竞争日渐激烈的市场大环境中存活下来，需要强化风险管控意识，完善风险管控制度，积极做好财务风险的优化和预防工作。只有企业抵御风险的能力足够强大，才能保证企业未来的稳健发展。